最近，有很多关于抵押贷款的讨论，尤其是"房贷要不要提前还"。
是的，这几年房贷利率都在5%以上。
虽然不是特别高，
但是，你要在市场上找到一种“年化收益5%以上，但稳赚不亏”的理财方式，真的很不容易。
思来想去，我想过要不要提前还房贷。
特别是一些长期还房贷的人，刚开始的时候，80%左右都在还利息，心疼的要死。现在他们80%都在还本金，这让他们更加迷茫。
我需要提前还钱吗？如果有的话，好像都是付本金，有的吃亏。
要不要提前还房贷呢？
懒猫说了两件事：
第一，房贷利率本质上是复利。你买一只基金，拿了很多年，年化收益是6%，这个收益是复利。
你办了一笔房贷，贷款利率是5.5%，这个5.5%同样是复利。
第二，房贷要不要提前还，和你还了多久房贷无关。只和你的投资收益能不能超过房贷利率有关。
投资收益超不过房贷利率，即使房贷只剩2年了，提前还也是划算的。
观点可能有点偏激，但事实可能真的是这样的。详细说说吧~
先介绍一个复利计算公式――IRR。
原理很复杂，我就不说了，小伙伴们记住一点就行，这是一个用来计算复利收益的公式。.
怎么算？
举个例子，
有一只债券基金，收益比较稳定，每年都能赚5%。
你买了100元，也就是期初你的银行账户流出了100元(用来买债券基金)。
第1年，第2年，第3年，第4年，你每年都有5%的收益，但是因为你没有赎回，所以都是账面收益，没有流入你的银行账户。当年实际收益(流入银行账户的收益)为0。
第5年，你终于赎回了，本金 + 5年的收益，一共赎回了127.63元。
把这几个数据“-100、0、0、0、0、127.63”列成一列，然后用Excel自带的IRR公式就可以计算出这5年投资的复利收益了，就是5%。
接下来，我们用IRR来计算银行存款、贷款收益和投资收益。
三种情况，
情景一：你有100元，去银行把它存成了5年定期存款，年利率3%，5年后你能从银行连本带息拿回来115元。
IRR是多少呢？
2.83%。
这就不难理解了，银行存款都是单利，一年产生的利息第二年就不算了，所以年利息是5元。
对于5年定期存款来说，3%的单利对应着2.83%的复利。
情景二：你去银行贷了100元，贷款时间5年，贷款年利率3%。（为了方便对比，就假设贷款利率和存款利率相同）
前4年，每年还银行3块钱利息。第五年，连本带息一共还了103元。
这5年一共还了多少利息呢？
也是15元。
不过，你用IRR计算，
IRR是3%。
情景三：你又买了一只收益很稳定的债券基金，不过每年收益变成了3%。5年后，你赎回，一共赎回了115.93元。
IRR是多少呢？
也是3%。
比较这三个场景，
情景三明显是复利，基金投资收益嘛，就是复利。
奇怪的是银行贷款？
IRR也是3%，难不成银行贷款也是复利？
没错，多年期的银行贷款就是按复利算的。
/p>比较情景一（年息3%的存款）、情景二（年息3%的贷款）就能看出来。
虽然都产生了15元的利息，
但存款，银行是5年后才把利息给你，这期间，利息还可以产生利息，也就是复利收益，这部分就归银行所有了。
贷款就很明确了，你每年都要还银行3块钱利息，银行可以拿着这3块钱再去赚利息，赚到的钱嘛，肯定属于银行。
按照3%的复利计算，
第1年，你还的3块钱利息，可以产生0.38元的收益；
第2年，你还的3块钱利息，可以产生0.28元的收益；
第3年，你还的3块钱利息，可以产生0.18元的收益；
第4年，你还的3块钱利息，可以产生0.09元的收益；
0.38 + 0.28 + 0.18 + 0.09 =0.93（元）
刚好是“单利”的贷款和复利的的基金收益的差额。
可能有些小伙伴接受不了（多年期）银行贷款利率是复利的结果，懒猫再举个通俗一点的例子。
你去银行贷了100块钱，贷款利率是3%，1年后你还3块钱利息，再加100块钱本金。
这是单利，没错吧！
不过意外发生了，1年后你违约了，银行对你征收复利，100块钱本金继续按3%的利率收利息，第一年那3块钱的利息也得按3%的利率收利息。
利滚利，第2年就变成了复利，没错吧！
如果你第2年没违约，银行第2年能收到多少钱呢？
100（本金） + 100 * 3%（本金第一年的利息）+ 100 * 3%（本金第二年的利息）+ 3 * 3%（第一年利息的利息） = 106.09（元）
换另一种情景，
1年后，你没有违约，还了100块钱本金，加3块钱利息。
然后，银行把你还的这103元放贷给了另一个人，还是3%的年利率。
那第2年结束时，银行又能收到多少钱呢？
103（本金） + 103 * 3%（本金的利息） = 106.09（元）
对比下这两个计算：
100（本金） + 100 * 3%（本金第一年的利息）+ 100 * 3%（本金第二年的利息） + 3 * 3%（第一年利息的利息） = 103（本金） + 103 * 3%（本金的利息）
银行到手的钱是一样的，区别在于是第二年是你以“复利”的形式让银行赚，还是银行再贷给别人以“单利”的形式赚。
当然，还是要澄清一点：
银行贷款利率是以年利率的形式呈现的，
在“一年”的维度上，银行贷款利率是单利。贷款利率是3%，你从银行贷100块钱，只需要还3块钱利息，这点和存款是一样的。
但是在2年，甚至更长的时间维度上，只要是“每年/季度还利息，到期还本金”，那银行贷款本质上也是复利。
不过，这个复利和我们深恶痛绝的那种“复利”还不一样。
一是，银行贷款利率相对较低。
二是，有些“复利”是按天滚动的，银行是按年。
话说回来，
房贷，你总不会只贷一年吧，只要你贷了2年，甚至更久，那房贷就是按照复利来计算的。
房贷分两种：
一种是等额本金，每期还的本金是一样的，利息就是剩余房贷本金乘以利率。
一种是等额本息，每期的还的房贷总金额是固定额。
知道贷款总金额、贷款利息、贷款期限，就可以通过这个公式计算出等额本息每期的还款金额。
这两种方式有区别吗？
有，
等额本金还的总利息少，等额本息还的总利息多。
以100万元房贷，贷款30年，年利率4.45%计算，
采用等额本金的方式，只需还68.975万元的利息。
采用等额本息的方式，要还83.0927万元的利息，足足多还了14万多的利息。
（PS：为了简便，就按照贷款30年，一年还一次房贷计算了）
但你说，区别有这么大吗？
也没有。
资金是有时间成本的。
等额本金虽然还的总利息少，但刚开始的还款压力很大。
第一个月月供，等额本金比等额本息多多还16000多元。
银行可以拿着16000多元再去放贷，再赚利息。
所以，虽然还款方式有区别，但用IRR计算，等额本金和等额本息是没区别的。
都是4.45%。
不管你选哪个，对银行来说，都是一样的，都是银行对你放了一笔年化4.45%，长达30年的贷款。
或者换个方式说，
银行向你买了一个“反向理财产品”，期限是30年，年化收益是4.45%。你每年给银行贷款本金4.45%的收益。
懒猫演算了下，
这是等额本息的，
不管你是第5年还款、第10年还款，还是第25年、甚至最后1年还款，IRR都是4.45%。
这是等额本金的，
结果一样，
不管你选择啥时候结束房贷，银行的内部收益都是一样的，也就是你承担的资金成本是一样的。
所以，还是这个简单的结论：
你现在的房贷利率是多少，就相当于银行向你买了一笔年化收益多少的“反向理财产品”。
只要你的投资收益覆盖不了这个“反向理财产品”的收益，也就是没有房贷利率高，那任何时候，即使是你还房贷的最后一年，即使你还的房贷中大部分都是在还本金，你提前还房贷也是划算的。
当然，你还掉以后，再想拿到这么低成本的资金就有点难了。
所以，房贷要不要提前还不仅要比较房贷利率和投资收益，还要考虑下自己未来的现金流，量力而行！
*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议。
