会计基本假设中有一个持续经营假设。大多数房地产企业的契税不符合持续经营假设。土地交付后，一般情况下获得土地的概率很低。
企业所得税
简介：在房地产的整个生命周期中，团队都在围绕承诺的实现而努力，不断的重新报价，不断的调整方向。对于所有的打法，策略也是围绕核心指标来判断的。对于房地产税模块，核心是三税。今天我们来讨论一下企业所得税的控制逻辑。
首先，解决一个问题。
问：为什么要考虑超出全案的问题？即使没有也能通过无赔损失信用吗？
答：这个要从两个维度考虑：
1、为什么要考虑超格问题：
(1)最大最核心的问题是现在面粉贵。你看看每个地方的地货比，就能明显感受到。
(2)2009年31号文件对不同业态的项目采用成本分摊的逻辑。但在实际操作中，中画幅的毛利率并不取决于建造成本。但基于其商业逻辑、使用价值和历史背景。
一个简单的例子，以前是三代一店，现在店铺能做的越少越好。之前车位尽量占公摊面积，多卖业主，现在可以尽量少建。没有Soho户口，居住地有户口。不同业态的销售节奏也不同，有的滞销，有的热销。收入确认时，相同成本下毛利率相差很大。成本分摊就是成排坐，共享果实。为什么，谜团太大了。
2.未补偿损失的适用问题：
(1)如果土地安装在一个项目公司进行开发，一般的操作是每个地块一个项目公司。究其原因，一方面，在独特的有限责任公司下，项目公司可以成为集团公司的防火墙；另一方面，还有税源归属问题。
(2)房地产的模式影响。不动产是在预售制度下设立的，税法规定的收入确认时间一般要晚于现金流量的时间。基于纳税所必需的资金，为了保持财政收入的顺畅，预收款入库制度应运而生。预付款制度只能对大多数人公平。
(3)会计基本假设实用性弱，会计基本假设中存在持续经营假设。大多数房地产企业的契税不符合持续经营假设，地块交付后取得土地的概率普遍较低。可能因为投资逻辑，当地不再有符合拿地条件的地块；有的可能是因为合作项目的原因，双方没有合作基础；由于公司搬迁，有些人可能无法利用公司在其他地区拿地.
其次，讨论管理和控制的逻辑。
房地产企业所得税控制重点是不超过全案应纳所得税。多付分为两类：一类是自然多付，全案毛利率低于预付款毛利率；另一种是后天多付，避免了销售业态毛利不同导致的阶段性多付问题。我们继续来表述一下，应纳税所得额=会计利润总额加或减纳税调整，这就是间接法计算企业所得税的逻辑。控制权也将回到会计和税务调整的总利润。
第一，天生的优秀
1.申请降低预付款毛利率；
2.调整销售和准备节奏，把握季度多付价格，结算退税；
3.围绕会计利润总额的构成明细，进行纳税调整，寻找可能的空间.
二。后天超额支付
1、心中有数。
(1)关注动态收入、成本、费用的全案，框定全案的所得税额。
这里要特别注意价值风险、成本风险等因素。为什么，很多地产运营团队都是拿地的人，续销的人，迟到的人。房产鉴定是年度鉴定，奖金也是按年发的。要维持规模，就要不断拿地。为了保持
3.逻辑在心里。
应该有全案所得税、累计所得税应纳税额、本期应纳税额、累计已纳税额的逻辑。累计应纳税额是为了消除不同年度是否调整到位的时间差，全案所得税是为了防止多缴，累计已缴额取决于空间。
实际操作中，如果实际毛利率低于预付毛利率，项目就赚不了多少钱。需要考虑项目的成本优化，成本控制，价值提升，毛利率提升。但是对于限价不卖的地方，考验运营能力的地方，就另当别论了。
最后，一点提示。
技巧，或者说要有规律可循，要有发现，绝对不是万能的。应该仔细评估风险和收益。金融只是个刹车片，不是魔术师。
