前几天，“用你名字买的房不一定是你的房”在微博上冲上热搜，引发了网友关于实名买房的讨论。
实践中，出于限购、限贷、逃债、逃税或身份关系等原因，存在借名购房的情况。
一些购房者通过“借名购房”规避购房障碍，却忽视了“借名购房”的巨大法律风险。
那么，借名买房究竟有哪些坑？
1 借名买房引争议
分手情侣对簿公堂
张老师和李女士原本是情侣。因为李女士没有在北京买房的资格，所以借用张老师的名义买房。房屋总价440多万元，其中首付290多万元由李女士支付，余款150万元以张先生为主贷款人银行贷款方式支付。房子登记在张先生的个人名下。
双方还为此签订了协议，明确约定房管部李女士借用张女士的名义购买房屋，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士偿还。两年后，张女士配合将房屋过户到李女士名下。
两人分手不久，双方就房屋过户问题发生争执。李女士停止还款，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷起诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。
庭审中，先生辩称，他认可以名字买房的事实，一直在催促李女士尽快完成过户。但是李女士名下已经有两套房了。按照北京的限购政策，她没有资格买房。因此，李女士因自身原因未能完成转账。把房子登记在自己名下，不仅影响购房资格，而且银行作为房贷的主要贷款人，在李女士违约后一直要求还款，对她造成了很大的心理压力。为了不影响个人征信，先生只有提前还款，而这些费用全部由李女士承担。
诉讼中，双方约定将房屋过户至李女士名下，剩余借款由李女士负责偿还。法庭辩论结束前，李女士提交了一份购房资格核查表，证明自己有资格在北京买房。双方的争执主要集中在各自的损失上。最终，法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士支付张先生支付的全部费用共计12.7万余元。
宣判后，张老师提出上诉，双方在二审法官的主持下达成和解。
法官说法
借名买房是当事人约定一方以另一人名义购房，将房屋登记在另一人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，因规避购房资格限制、逃避债务、给予购房特别优惠、隐匿不动产、减免税收、获得贷款或基于身份关系等原因，以夫妻、父母、子女名义购房合同发生纠纷的情况较为常见。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。
本案中，双方签订了《协议》，约定了名义购房关系，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从名人和贷款人的角度来看，这种做法值得肯定，但实名买房还是存在很多法律风险。
除了本案的情况外，常见风险有：
如果登记人食言，在出资人证据不足证明双方关系是挂名买房的情况下，很难取得房屋产权或者追回房款；房屋被征收，补偿款由登记人收取，产生纠纷；实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承财产等风险。
2 称父亲名下房屋系借名
儿子诉请所有权确认被判驳
李先生和顾女士有两个儿子和一个女儿，大儿子李佳，二儿子李B和小女儿李冰。这两个人在2005年前买了两套房子
李B和李兵都不认可李佳所说，称两套房子都是单位分配给他父亲的福利房，购房款都是他父亲出资，登记在他父亲名下，都属于他父母的遗产。因为两个福利房面积超标，后来补交了房价差价。虽然差价由李佳支付，但并不意味着李佳取得了房屋的所有权，房屋仍是其父母的遗产。
法院经审理认为，李佳主张涉案房屋系借用李先生名义购买，应提供证据证明双方同意借用该名义购房。但其在借名买房部分未提交相关证据，应承担举证不实的法律后果。仅房屋投资行为不能产生对抗不动产物权登记的效力，故驳回李佳的全部诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉，判决生效。
法官说法
关于不动产权利登记对不动产权利变动的效力，我国采取登记效力的立法体例。房地产权利的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。仅有经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。's出资的事实不能对抗不动产登记的效力，也不能设立不动产权利。
继承诉讼中，继承人之一往往会提出房屋是以名义购买的抗辩，称房屋虽然登记在被继承人名下，但实际上是由继承人之一购买的。在这种情况下，继承纠纷的案件会因为遗产审查的范围而有所不同。
情况，予以不同处理。如果当事人范围一致，继承案件中会予以吸收，一并审查处理遗产范围。如果当事人范围不一致，可由主张存在借名买房法律关系的一方当事人另案提起合同之诉或所有权确认之诉，在另案中审查借名买房是否成立，以明确房屋权属。此时继承案件仅对权属确定的遗产进行处理。
对于借名人而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名买房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定，在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。本案中，李甲对于借名买房法律关系的成立未能提交证据，故法院驳回了其诉讼请求。
3 “借名”所购房屋被查封
借名人诉请排除强制执行被判驳
2018年，李女士为规避购房限购政策，借用弟弟李先生的名字购买了一套新房。房屋系李女士出资，《商品房预售合同》中“买受人”处的签名系李女士借用李先生的名字签署并按手印。购房后，李女士一家实际居住在房屋内，并交纳了日常水电燃气等一系列费用。但该房屋只办理了预售合同备案，未办理过户登记手续。
2020年，法院生效判决确认李先生对宏远公司负有借款债务的连带清偿义务，判决李先生向宏远公司偿还款项。因李先生未履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，查封了预售登记在李先生名下的前述房屋。
2021年，李女士提出执行异议，认为其系房屋的实际权利人，法院作出裁定，驳回李女士的异议请求。李女士不服该裁定，提起执行异议之诉，以房屋系借用李先生名义购买并登记在李先生名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。
法院经审理认为，现涉案房屋尚未办理不动产权属登记，李女士基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。至于李女士对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，即使李女士主张的借名购房属实，李女士与李先生之间成立的也是借名购房合同关系，李女士据此就涉案房屋享有的也仅是请求李先生履行出名人义务的债权，该债权不应优先于宏远公司的债权得到保护，并据此驳回了李女士的全部诉讼请求。
宣判后，李女士提起上诉，二审维持原判。该判决已生效。
法官说法
基于借名买房合同，能否直接请求确认享有物权？在司法实践中，对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。
原因在于，借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。
本案中，即便李女士主张借名买房属实，但其基于借名买房产生的也只是债权请求权，并不能产生物权变动的结果，也不足以对抗宏远公司享有的强制执行的债权，因此，其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请不能成立。
来源： 石家庄普法
