来源：时代财经作者：陈泽轩 　　

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　　6月30日，戴德梁行发布了2022年上半年广州商业写字楼市场报告。报告显示，广州甲级写字楼市场需求放缓，空置率和租金涨跌互现，但金融业和专业服务业仍拉动市场交易。 　　

　　上半年，广州甲级写字楼空置率升至9.6%，租金降至173.9元/平方米/月。 　　

　　戴德梁行研究部高级经理王表示，“市场充满不确定因素，一些企业的决策周期，包括写字楼租赁的决策过程，往往会被动延长，导致企业在写字楼租赁上的观望和谨慎情绪”。 　　

　　一般来说，新的供应进入市场会刺激市场的吸收。今年上半年，广州新增供应面积33.2万平方米，超过去年总供应量的70%。不过，王表示，“短期来看，由于整个宏观环境的压力，新增供应的刺激作用有限，今年上半年18.7万平方米的净吸纳量不及我们的预期”。 　　

　　值得注意的是，与北京、上海相比，广州甲级写字楼空置率长期保持低位。根据戴德梁行的数据，北京和上海上半年的空置率分别为13.9%和22.4%。 　　

　　租金方面，考虑到年内将有新项目入市，王预测，短期内广州甲级写字楼租金水平仍将面临一定的下行压力。 　　

　　从行业来看，上半年，行业需求表现分化。TMT、房地产、建筑行业受行业调整影响，需求表现谨慎，而金融业、专业服务业需求活跃，成为租赁交易主力。 　　

　　戴德梁行数据显示，TMT行业租赁交易面积占比从2021年底的28.6%萎缩至2022年上半年的18%；而房地产和建筑业从9%萎缩到4.7%；与2021年底相比，金融业和专业服务业表现亮眼，其交易面积分别扩大6.4和9.8个百分点，占全市租赁交易总面积的23.6%和22.3%。 　　

　　今年6月，广州发行《关于进一步强化金融服务支持疫情防控推动经济平稳健康发展的通知》。在疫情防控更加严格的背景下，金融业对经济平稳健康运行的支持和保障作用得到加强。戴德梁行指出，从区域选择来看，除了珠江新城，琶洲也是该类产业选址的重要考虑因素。随着新兴地区产业集聚效应的扩大，企业对金融、税务、人力资源、广告咨询、法律等各类专业服务的需求将持续上升。 　　

　　虽然广州甲级写字楼市场整体承压，但也不乏可圈可点的表现。戴德梁行项目及企业服务部总监王子豪指出，“近年来，广州核心区出现了一个非常奇妙的现象，优质甲级写字楼物业一个接一个地出售”。 　　

　　“一楼一卖”是指“只要有业主愿意整体出售一套物业，就可以立刻在市场上找到买家”，其中珠江新城和琶洲地区是整体交易的热点。时代财经了解到，中国太保以34.9亿元总价买下珠江新城广东金融中心T1栋38层超甲级写字楼，东升实业、丰树集团、凯龙瑞基金各收购琶洲地区写字楼一栋，三笔交易总金额共计70.2亿元。 　　

　　王子豪表示，受疫情和实体经济压力影响，近两年广州甲级写字楼市场受到一定压力，但核心商圈空置率扎实，远低于国内其他优质商圈，市场健康发展；其中，琶洲作为近年来楼宇交付最密集的区域，空置率有结构性上升，但仍好于成熟的商业区 　　

　　至于零售市场，也受到宏观市场和疫情的影响。上半年，在购物中心品牌轮换和外围商圈新项目进入的双重作用下，广州零售商业两端活跃度下降，空置率升至5.7%。 　　

　　但在疫情下，高端商场在承接消费者对线下消费环境和服务升级的需求上显示出优势。以体育中心为代表的核心商圈，积极调整最佳楼层的品牌布局，积极引进首店。布局调整保持核心商圈平均租金水平温和上涨，带动全市最佳楼层平均租金水平小幅上涨至776.1元/月/平方米。 　　

　　戴德梁行在其报告中指出，考虑到疫情对市场影响的滞后性，整个城市的零售物业租金和空置率将在下半年面临压力。 　　

　　值得注意的是，宏观经济的压力给市场带来了一些新的变化，消费者更加追求理性消费，推动折扣零售业态的兴起。王表示，目前“已经观察到一些零售折扣店正在积极向购物中心一、二层以及社区商业等不同消费场景拓展。比如第一家盒马鲜生玉兰油店已落地荔湾商圈，广州第一家UR玉兰油店也已引入白云区5号停机坪”。