1月17日，中国人民银行发布公告称，为保持银行体系流动性合理充裕，当日开展7000亿元中期贷款便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。 　　

　　在政策降息的带动下，可以肯定的是，1月20日(本周四)新一轮贷款市场报价利率(LPR)的最新报价也将带动近两年未动的5年期LPR下调。5年期LPR的下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。 　　

　　首先，2022年1月20日的lpr肯定会降低，一年期和五年期都应该降低。 　　

　　执行前一年3.8，五年4.65，大概率降10个基点。 　　

　　为什么5年期LPR会下跌？ 　　

　　在MLF下降后，一年期LPR下降的先例很多，而五年期LPR没有下降。但现在情况不同了。第一，楼市比较冷，国家对楼市的态度从限制变成了关心，避免楼市冷带来的经济伤害。二是本次MLF下调10个基点，力度较大(此前多为5个基点)，有利于引导5年期LPR下行。 　　

　　目前1年期LPR为3.8%，5年期LPR为4.65%。 　　

　　其次，降息的主要目的是稳定经济。所以在12月20日已经出现的降息中，五年期的利率，主要是房贷，没有变化。但随着这1-5年周期的变化，向市场释放的积极信号肯定会更强。 　　

　　1年期LPR调整主要影响流动资金贷款(主要是企业短期流动资金贷款和个人短期消费贷款)，而5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。 　　

　　第三，直接影响每100万30年减少60元。 　　

　　MLF利率已经下调，下一步看1月20日的LPR。如上所述，1年期LPR肯定会下降(10个基点)，而5年期LPR可能会下降5个基点或10个基点。这样一来，我们的房贷利率也会下降。注意，如果5年期LPR下调，无论你是新买房还是还房贷，房贷利率一般都会下降。 　　

　　2019年8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率相加作为定价基准，形成新的商业性个人住房贷款利率。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期限内固定。 　　

　　即lpr变化的影响直接关系到所有购房者的月供。100万贷款30年月供10个基点，影响月供60元。 　　

　　第四：对于购房者来说，如果是新购房者，只要2022年1月20日5年期lpr降息政策发布，就能立即享受到降息的好处。 　　

　　对于过去已经还贷的购房者来说，这次降息带来的好处可能不会马上下降。从执行时间来看，大部分将于2023年1月1日实施。当然，也有部分购房者与银行约定，新利率按照还款日后的次月执行，这样或许可以更早享受到降息的好处。 　　

　　第五，楼市政策用尽，市场逐渐企稳。 　　

　　房价上涨城市数量连续7个月减少。从房价上涨的趋势来看，在3-4月的上涨高峰过后，下半年市场完全冻结。 　　

　　本轮楼市明显下调的核心原因是信贷政策收紧，包括房贷购房收紧导致的积压，以及开发商融资收紧导致的高杠杆企业的雷霆。最近三个月明显缓解，政策基本面见底。各种政策，包括RRR的削减，都有利于公正的德姆 　　

　　11-12月，房地产政策整体转向，政策暖风频吹。特别是央行和地方政府维护房地产稳定的政策不断涌现，限制市场非理性下调的政策也不断出台。尤其是12月份，各地房地产政策放松明显。超过25个城市发布了不同力度的补贴住房政策，主要集中在人才补贴、新城市居民住房补贴等方面。其中，黑龙江、吉林等东北省份发布稳定房地产政策，关注市场。很多城市加大了落户力度，南宁等20多个城市出台了人才购房补贴政策。 　　

　　未来市场趋势预测 　　

　　这次降息不是专门针对楼市的，但绝对是对楼市的直接利好。当楼市政策触底，有助于推动楼市企稳触底。 　　

　　总的来说，宏观政策必须稳定经济。12月20日-1月20日，一年期lpr单独降息。房产一方面要留着房子不炒，但也要稳定。降息有利于维持房地产的预期稳定。对于购房者来说，房住不炒仍是政策方向，但部分城市尤其是一二线城市逐渐触底，市场企稳将是趋势。