说说今天在房贷的那些事吧~ 　　

　　提问1：听说今年多地房贷利率上调，那贷款买房的时候该选择浮动利率还是固定利率呢？哪个更划算？ 　　

　　答：今年确实在很多地方提高了房贷利率。据统计，截至今年6月，已有包括杭、广、渝、成、苏、甬在内的近60个城市上调了房贷利率，部分城市甚至连续四年或五年上涨。同时，根据全国42个重点城市360对住宅的监测数据，今年5月全国首套房贷款平均利率为5.33%上涨2BP从上个月开始；二套房贷款平均利率为5.61%,较上月上升2个基点。 　　

　　而房贷利率的提高与选择浮动利率还是固定利率没有关系。因为房贷执行利率的计算公式是：房贷执行利率=LPR+基点.其中，“基点”在合同期内是固定的，而“LPR”则分两种情况。一个是当你选择固定利率时,LPR是基于最新的LPR，当你买了房子并签署了抵押贷款合同。无论未来LPR如何变化，你的房贷利率执行利率中的LPR都是合同签订时的价值；另一种是你选择浮动房贷利率,和LPR是根据一定时期(通常是一年)的最新LPR值重新计算的。 　　

　　比如小明买房时的基准利率是4.9%，利率是基准利率的9折，即4.9%0.9=4.41%。如果小明选择固定利率，那么房贷利率执行4.41%。而如果小明选择“LPR基点”浮动利率，那么基点值先计算为4.41%-4.8% (LPR去年12月)=-0.39%，基点-0.39%确定后固定。小明的房贷利率定于每年1月1日调整。明年1月1日，利率水平将随着LPR的变化而调整。如果今年12月20日发布的LPR降至4.7%，那么利率水平会相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，明年的利息支出会少一些。 　　

　　所以，如果未来LPR下降，选择浮动房贷利率对你是有利的；但如果LPR上涨，你的抵押贷款执行率也会上升，这对你不利。还有选择浮动房贷利率到底划不划算关键就是看之后LPR利率的变化. 　　

　　目前，LPR已经连续15个月保持不变。LPR未来的趋势是什么？在老金看来，我们的房贷期限一般都比较长，最多30年，从长期来看，LPR会出现下降的趋势.因为我们的经济增速在放缓，在过去的十年里，我们的GDP增速从两位数变成了个位数，并且下降到了6%的水平，这也导致了我们之前的LPR大幅下降。例如，2011年7月，5年期贷款基准利率(当时的LPR)高达7.05%。 　　

　　提问2：请问购买商铺的话，是全款好还是贷款好？求建议。 　　

　　答：如果说你能把按揭节约下来的钱用于其它收益高于房贷利息的地方的话，那肯定就选择贷款买房.不过，我们要知道，在其贷款利率一般会在基准利率的基础上上浮20%-30%,商铺是商业楼宇，所以商铺的贷款利息会较住宅为高，这将会对贷款购买商铺的人造成更大的压力。 　　

　　对于很多人来说，可能会从通货膨胀的角度考虑，认为未来货币还会继续贬值，不如贷款买商铺。不过，在如果你全款购买商铺的话，就能有机会和开发商讨价还价,和这些打折省下来的钱也能抵抗好几年的通货膨胀贬值的钱了,购买全额商铺还可以免除各种手续费、银行利息等。从购买商铺的资金总量来看，全款支付的钱少于贷款支付的钱。 　　

　　当然，有人会说，你可以拿全款买两套贷款商铺，房产肯定能抗通胀。以后店铺的价格会翻几倍才能盈利。但是要明白，尤其是在不是所有的商铺都能抵御通货膨胀和投资商铺的风险比住房大很多,如果你的投资失败了，你的钱就浪费了。而二手商铺交易过程中的税费特别高,这些因素是不能忽视的。 　　

　　另一方面，全款购买商铺还有一点好处就是日后没有经济压力,可以从容地安排未来的金融计划。此外，在全款购买商铺再出售时也会更方便,没有必要受到银行贷款的约束。商铺一旦涨价，变现更快，退出更容易。即使不想卖，也可以把房子抵押给银行，以防资金困难。 　　

　　至于是全款还是贷款买商铺，要根据自己的情况来考虑。 　　

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