20年来，人们已经习惯了房产价值只能往上走的状态，逐渐忽略了持有房产的成本。如果未来房产投资属性因为各种原因不再突出，房产的持有成本就会从“成本”变成“负担”。网上有一组广为流传的数据，就是基于第七次人口普查结果的各省人口流动情况。从结果看，各省各有特点，但相似之处也很明显：人口增加更显著，集中在大城市(通常是直辖市或省会城市)；大城市本身也有人口从中心向外迁移的特点。未来人口老龄化、生育率下降、人口负增长司空见惯，这将直接影响房地产市场的供求关系。从人口流动的角度看，是持有多套住房的人的灵魂拷问。如果该地区人口出现了负增长，房价还会继续上涨吗？人口拐点一旦到来，短时间内无法逆转，影响必然沉重。长期以来，在国人的观念中，房子不仅具有居住的属性，更重要的是保值增值的投资属性。如果未来人口发生不可逆的变化，房地产的投资属性还能坚挺吗？当房子从“投资品”变成“消费品”，那么我们就要计算房产的持有成本。以一套500万的房子为例。假设首付30%，贷款30年，利率4.6%(与目前5年期LPR相同)。如果采用等额本金还款法(与等额本息还款法相比，30年总利息为242万)。这是贷款的成本。50万投入物业作为首付作为沉没成本，同时我们也付出了相应的机会成本。以年利率2%计算，30年的机会成本是90万(按单利计算)。还有交易税费、购买时的装修费等一次性投资沉淀费用，估计20万(1%契税就是15万装修费)；物业费、日常维修保养等连续支出，30年估算10万元。目前房产税只在上海和重庆试点，将推广到更多地区，指日可待。按照上海的试点政策，如果500万的房子都属于计税面积，每年房产税在1.4万左右，那么30年的房产税总额就是42万。就这样，30年后，我们在曾经以为是500万的房产上投入了904万。我们换个角度算一下。如果是纯投资房产，计划五年后出售。如果期间持有租赁赚取租金，实际成本和回报如何？首付150万，机会成本15万，贷款350万。贷款利息简单粗暴地按5年年利率4.6%计算，大约80万元(众所周知，实际利息支出更多)。交易成本和装修成本20万，五年物业费和房屋维修保养费1.5万。房产税7万。总计，623.5万。在上海，500万的房子，月租估计在4500元左右，那么5年可以收回27万左右的租金收入。假设银行稳定的理财收益是2%，那么我们的房子每年的涨幅应该保持在5.6%，才能刚好跑赢银行的理财收益。安居客房产网公布的数据显示，以上海为例，2022年3月上海二手房均价比去年同期上涨3.44%。这种增长能满足我们的投资目标吗？有房才有家，这是中国人对房子的感情。如果你买房只是为了住，那么你就不用在意房价的涨跌，也不用比较收益率。毕竟有个屋檐遮风挡雨的安全感是无可替代的。但同样不可否认的是，在过去的二十年里，很多人的财富都是通过投资房地产实现的。这二十年也固化了很多人的观念。房地产市场将会下跌 　　

　　专家表示，居民过度的资金和杠杆存在于房地产领域，本来就是一种畸形的现象。如果是生活刚需，这是民俗文化使然，无可厚非；如果是为了投资，恐怕是个问号。投资本身就充满了不确定性。无论是资本市场还是楼市，都是风水轮流转。唯一真正的常胜将军是那些对冲风险、合理匹配资产的玩家。中国老龄化，银行利率下行，各类资产收益率普遍下降，房产税临近，租房市场逐步规范，共同富裕政策出台，这些或许都为我们指明了方向。