过去一周，我们为提振房地产市场付出了巨大努力。 　　

　　

　　（1）调降首套房利率 　　

　　

　　第一，5月15日央行发行《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。 　　

　　

　　此次调整房贷利率规则，主要是“明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点”。 　　

　　

　　之前的房贷利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房5年期LPR利率60个基点。 　　

　　

　　修改后的房贷利率为：首套房不低于5年期LPR利率负20个基点，二套房仍为5年期LPR利率60个基点。 　　

　　

　　表面上看，好像是首套房利率直接下调20个基点，也就是下调0.2%。 　　

　　

　　5月20日之前，5年期LPR利率为4.6%。 　　

　　

　　理论上，新规之前，首套房最低利率为4.6%，二套房最低利率为5.2%。 　　

　　

　　而央行只规定了房贷利率的下限，但允许银行在此基础上在规定范围内浮动上浮。 　　

　　

　　所以其实银行首套房之前一般都是在5年期LPR利率的基础上加至少50个基点，也就是之前首套房最低利率在5.1%左右。 　　

　　

　　5月15日新规出来后，全国多个城市出现4.4%的首套房贷利率。 　　

　　

　　所以5月15日的新规并不简单，从字面上看，只是降了20个基点。 　　

　　

　　实际首次购房者最多能享受70个基点的巨大降息。 　　

　　

　　这一点已被媒体报道。 　　

　　

　　 　　

　　

　　有买家是五一期间买的首套房，当时银行给的利率是5.13%。 　　

　　

　　5月15日直接降至4.4%，跌幅为0.73%。 　　

　　

　　如果以100万房贷、30年等额本息还款计算，需要偿还的利息总额将从96.13万元减少到80.27万元，30年利息支付减少15.85万元，月供从5448元减少到5008元，这样就减少了440元。 　　

　　

　　这个降幅还是比较大的。 　　

　　

　　值得注意的是，此次房贷利率新规主要针对新发放的个人住房贷款，而现有个人住房贷款仍按原合同执行。 　　

　　

　　所以5月15日前后买房还是有很大区别的。 　　

　　

　　（2）5年期LPR利率降低 　　

　　

　　我们在每月20日公布最新的LPR利率。 　　

　　

　　5月20日，新公布的LPR利率显示，一年期LPR利率维持在3.7%不变。 　　

　　

　　然而，五年期LPR利率从4.6%降至4.45%，降幅为15个基点。 　　

　　

　　也就是说，目前首套房的房贷利率可以低至4.25%。 　　

　　

　　二套房最低房贷利率5.05%。 　　

　　

　　也就是说，上周首套房利率普遍是5.1%，现在只有4.25%。 　　

　　

　　这种下降是相当惊人的。一口气利率降了0.85%，房贷100万，30年还剩下18.3万的利息，月供降到510元就可以了。 　　

　　

　　至于二套房，变化比较小。上周二套房利率下限5.2%，现在还需要5.05%。 　　

　　

　　此外，与5月15日的规则调整不同，LPR利率的下调对增量和存量房贷都有效。 　　

　　

　　但一般的股票抵押合同，通常会约定每年1月1日更新抵押利率。 　　

　　

　　换句话说，已经买了房子的人通常要到明年1月1日才能享受这次LPR降息的优惠。 　　

　　

　　总的来说，这一轮房贷利率调整很具体，就是通过刺激刚需来提振房地产市场。 　　

　　

　　因此，央行在5月15日出台这一房贷新规时，也在通知中提到“不得炒作住房”，主要是为了“支持刚性和改善性住房需求”。 　　

　　

　　实际下降的也是首套房，二套房变化不大。 　　

　　

　　因此，本轮调控的目的主要是释放因疫情和房地产寒冬而被压抑的购房需求，提振本已惨淡的房地产市场。 　　

　　

　　但这绝不是“允许炒房”的信号。我仍然建议我们应该 　　

　　

　　如果是刚需，比如结婚想自己住，那么这次首套房的降息肯定会更优惠。毕竟就算没有减，也得买。减免后相当于多了一个优惠，减轻了每月还款压力。从某种意义上说，这是我们采取的刺激消费需求的措施。 　　

　　

　　一个月少交几百元房贷，这几百元可以在其他地方花。 　　

　　

　　而如果有人因为这个房贷利率规定而盲目把房子当成投资甚至炒房，我强烈不建议。 　　

　　

　　毕竟二套房利率没降多少。 　　

　　

　　本身作为投资品，房子最重要的缺陷就是流动性差。这两年很多人卖了半年的房子，很难卖出去。 　　

　　

　　一旦急需用钱，很可能要大幅降价才能有人买。 　　

　　

　　所以，即使房价依然很高，但总是有价无市。 　　

　　

　　一样 　　

时，基于我国当前每年出生人口的下降趋势来看，全国范围内，二三线城市的房价，未来10-20年的大周期，是大概率处于一个长期下降的趋势。

　　

二三线城市的房价，未来10-20年想要跑赢通胀，我认为也是比较困难的。

　　

至于一线城市，则要看不同城市的具体情况，比如人口净流入情况、地段、不同城市的政策，等等，很难一概而论。

　　

所以，在房价目前仍然比较高的情况下，仍然把房子当做某种可以增值的投资品，甚至跑去炒房，我认为不是一个明智的选择。

　　

我虽然是一直不建议大家去把房子当投资，更加强烈反对炒房。

　　

但我也不建议把买房给妖魔化，一刀切的让人都别买房。

　　

毕竟每个人的情况都不一样，很多人是刚需，而且是急需买房，比如要结婚了，需要有婚房，这种你非要让人别买房，也有点不切实际。

　　

而且买房这样的人生大事，更加需要独立思考，自主决策，别人的建议只能参考，每个人的实际情况都不太一样。

　　

还是不能一概而论，得具体问题，具体分析。

　　

此外，本轮房贷利率调控，属于特殊时期，特殊举措。

　　

正常情况下，央行只是给出房贷利率的下限，银行通常会在经过市场化竞争后，在利率下限基础上，去做一个浮动利率上调。

　　

比如，之前首套房利率基本也是在LPR利率基础上，浮动加50个基点左右。

　　

普通人是很难拿到这个利率下限。

　　

但当前很多银行是直接把首套房利率直接调到下限，这并不是一个常态化现象。

　　

是建立在，今年央行放了几波水后，但因为过去两个月的疫情，导致4月社融数据骤降。

　　

4月M2货币同比增长10.5%，再次出现两位数增长。

　　

但有货币，需求却不大。

　　

所以现在情况是，银行手里头是钱很多，但要贷出去不是很顺畅，这才使得现在银行愿意这样普遍把首套房的房贷利率直接一口气调整到央行给的利率下限。

　　

以往是很少出现这样的情况。

　　

后面等这个非常时期结束，银行大概率会在4.25%的利率下限基础上，给首套房再加上数额不等的浮动利率。

　　

所以这就是一个为了刺激刚需的“房贷利率打折促销期”，主要刺激对象是之前已经有在考虑买房，手里也有足够的钱来支付首付，但因为其他各种因素比较犹豫不敢入手的人群。

　　

同时，我是强烈不建议，因为这次房贷利率“打折促销”，本来手里钱不够支付首付，就去各种借钱筹钱来支付首付，来强行买房，这也是一种加杠杆行为，在当前这个经济大环境去这样做，我个人认为风险还是比较大的。

　　

有多大能力，吃多少饭。

　　

凡事还是要量力而行。手头资金宽裕，再考虑买房。

　　

房价这种主要看人口需求和货币周期的大趋势变化，虽然短时间这种调控，会让整个房地产市场出现一些波动，但大趋势是很难扭转。

　　

除非现在每年出生人口，从1200万人，又一口气暴增回1700万人，不然全国二三线城市的房价未来十几年下降的大趋势，是很难扭转。

　　

因此，买房这样涉及到一生的重大投资选择，还是需要理性、冷静的去决定，而不要让自己处于一种比较焦虑的情绪下去做出决定。

　　

（3）经济调控

　　

本次房贷利率调控，力度确实非常大，但我们得搞清楚，之所以要这样大力度去调控，这也说明当前我们经济到了一个需要这样大力度调控的阶段。

　　

5年期LPR利率，从2019年推行LPR利率机制以来，是很少变动。

　　

　　

在此之前，每次下调5年期LPR利率，每次都是只下调5个基点，非常小幅下调。

　　

这一次下调15个基点，力度还是比较大的。

　　

这也是因为，现阶段确实需要我们去这样大力度调控，来稳定经济、稳预期。

　　

像房地产企业所面临的寒冬，也还没有过去。

　　

在今年1-2月，国内房企的销售金额，普遍同比大幅度下降。

　　

　　

不少房企，前两个月的销售金额都是出现腰斩式下跌，这对这种高负债企业来说，无疑是很致命的。

　　

而且今年头两个月，国内整体还是不怎么受疫情影响，都已经如此，就更别说3月和4月了。

　　

在5月12日，融创正式公告称，有4笔美元票据利息违约。

　　

　　

要注意，这是利息违约，连1.04亿美元的利息都还不上。

　　

融创还是国内房企龙头之一，2018年融创当白衣骑士，救这救那的时候，是否有想过今天自己也有利息违约的一天？

　　

2018年前后，国内一些房企，过于缺乏风险意识，激进的大手笔并购、搞多元化转型，给自身本来的高负债，埋下更多隐患。

　　

除了房企寒冬之外，我们当前经济受这一波疫情的冲击也比较大。

　　

像4月消费数据，就比较低迷，所以降低房贷利率，也是为了某种程度上，提振消费。

　　

　　

所以，经济下行压力大，央行出手调控，这是很正常的，我个人也比较支持这样的调控，因为确实当前不调不行。

　　

去年，我是一直说，我们不会跟随美联储大放水，这是因为我们去年经济很好，外贸异常繁荣。当然没有必要去大放水，甚至可以稍微收紧资金面。

　　

但今年形势一下子出现这么大变化，此时一时彼一时。

　　

特别是1月份已经明确说了“货币政策工具箱开得再大一些”，当时我也是及时分析，我们今年会跟美联储错峰调节货币周期，在美联储加息初期，我们反而会先放水一波，来稳定经济。

　　

所以，我是不建议将此解读为要全面放开房地产市场。

　　

从央行表态看，更多只是为了提振刚需，而不是“容许炒房”。

　　

这个政策解读的把握，是比较考验能力的，别说我们个人解读了，一些地方城市都不一定能解读对。

　　

　　

所以，我们还是要理性看待这件事情。

　　

同时，我们也要注意到，对企业贷款影响更大的1年期LPR利率，在今年1月份下调后，已经连续4个月没有下调了。

　　

而之前市场对1年期LPR利率下调的预期是很强的。

　　

这也说明，我们当前货币操作，还是受到当前美联储激进加息缩表的周期切换，有比较大的制约影响。

　　

我在今年1月20日的这篇文章里，就有跟大家分析过这方面的事情。

　　

　　

　　

现在回过头看，相比今年1月份的市场预期，当前市场预期美联储今年加息超过175个基点，基本已经是板上钉钉的事情。

　　

现在市场预期美联储今年的加息幅度，基本已经是大概率超过200个基点，主流预期可能在250个基点左右。

　　

比较极端的非主流预期，甚至已经达到350个基点。

　　

我1月份也提到过，如果单纯金融收割效果不好，不排除美国会制造局部冲突的可能性，来配合美联储加息。

　　

结果2月份在美国不断拱火下，爆发的俄乌冲突，也基本应证了我这个观点。

　　

现阶段，我们主要就是要观察汇率和通胀这两个指标。

　　

我们4月通胀率是2.1%，虽然比起美国的8.3%，要低不少。但当前通胀有所抬头的迹象，还是需要警惕的。

　　

　　

我之前1月份预计，我们通胀率在3%以内，就还算比较正常，不会对货币周期造成太大影响。

　　

如果通胀率超过3%，就会有些制约。

　　

同时，汇率我之前1月份是把这个影响的分界线放在6.5，不过从目前汇率走势看，这个影响分界线比我预期要更高一些，起码得放在6.8的位置。

　　

也就是贬值不超过6.8，对货币周期不会有太大影响，但贬值超过6.8，则会开始有影响。

　　

汇率最好就是稳定在一个较小区间里波动，汇率不管升值还是贬值，都是一把双刃剑，有利也有弊。

　　

但汇率短时间内过大幅度升值或贬值，比较容易放大不利影响，也不利于企业正常稳定经营。

　　

所以，我们可以容许汇率在一个正常范围内波动，但如果短时间内波动幅度过大，我们肯定也是要出手调控的。

　　

所以，我认为，当前在美联储激进加息缩表周期里，我们降息放水的空间也不会太大，对此预期值还是不要太高。

　　

但我们应该会在有限的空间里，去尽可能多的调控，比如像这次，先不降1年期LPR利率，先降5年期LPR利率，而不是一口气全降。

　　

这样有点“少食多餐”的方式，来刺激经济。

　　

这也是为了避免把有限的子弹，给一下子全打光。

　　

（4）保持好心态

　　

总体来说，当前经济形势是很复杂的，更多是受这一轮疫情的影响，确实压力比较大。

　　

但我认为，这种困难只是暂时的，大家也不要因此过于悲观。

　　

世界上没有一个国家，在受疫情冲击的时候，经济数据能好看。

　　

去年一季度，欧美疫情高峰期，经济数据同样也很难看。

　　

而且现阶段，受疫情、俄乌冲突、美联储激进加息缩表，这多重因素影响下，全世界不管哪个国家的日子都不好过。

　　

就算是欧美这样的躺平国家，经济同样也不好。

　　

美联储之前一直鼓吹美国经济当前多强盛，但过去一周，美国几大零售商公布的财报均暴雷，净利润大幅度下降，甚至出现腰斩，股价也是动辄就暴跌20%。

　　

在5月16日公布的纽约联储制造业指数意外收缩，从4月的24.6大幅下滑至-11.6，而市场预期是17。

　　

无独有偶，5月19日，美国5月费城联储制造业指数为从上个月的17.6大幅降至本月的2.6，同样远不及市场预期的15。

　　

这反映了美国当前制造业热度正在消退。

　　

美国整体受俄乌冲突影响并不大，主要受高通胀、供应链紊乱、疫情持续不断的冲击影响，都已经如此。

　　

更别说欧洲这样受俄乌冲突影响最大的地区，日子就更加难过了。

　　

在这种情况下，美联储居然还要进行激进的加息缩表，这必然会导致欧美经济硬着陆，进而对全世界经济造成深远影响。

　　

所以，现在全世界经济大环境，就是这么一个摆烂的局面。

　　

谁的日子都不好过。

　　

这种情况下，大家更多都是比拼各自经济的韧性。

　　

相比美联储迫于通胀压力，不得不激进的加息缩表来说，我们情况已经还算比较好的。

　　

欧美过去十几年，早早的就把手里头的弹药打光。

　　

2018年美联储通过加息缩表，好不容易重新攒回一点弹药，把利率加回2%。

　　

但2020年，欧美因为疫情失控，不得不把18年辛苦攒下来的一点弹药，又一口气打光，重新降至0利率。

　　

这也使得欧美当前面对这一轮世界经济危机的时候，不但要面临弹尽粮绝的局面，甚至还得激进的加息缩表，导致恶性循环出现。

　　

相比之下，我们因为2020年控制住疫情，去年也没有把宝贵的弹药挥霍掉。

　　

但我去年也分析过，我们手里头积攒的这些弹药，会在一个最关键的时刻使用，会在我们经济最需要的时候使用。

　　

当前，显然也到了一个关键时刻，是比较需要我们去出手调控的时候。

　　

但因为外部一些因素影响，像美联储激进的加息缩表，也确实会某种程度去制约我们，因为全球金融市场是连通的。

　　

所以，当前这个阶段，确实各方面都很难。

　　

但我们也没必要过度悲观，现在外面各种焦虑的文章满天飞，很容易放大人们这种悲观情绪。

　　

我还是比较建议大家理性去看待。

　　

我之所以过去这两年，一直在跟大家强调风险意识，也是想降低大家一些不必要的过高预期。

　　

我是一直在努力想传递给大家这种比较理性的理念，就是在短期客观存在的困难和风险，有充分认知的基础上，仍然对未来长期保持积极乐观的态度，保持信心。

　　

我们如果一开始预期就不高，或者已经对当前出现的这些困难和风险，已经有提前预期和认知，那么面对现在出现的这些困难和风险，我们就能保持好心态。避免因为预期落差过大，从盲目乐观，一下子变成过度悲观。

　　

悲观和焦虑的情绪是会传染的，特别是在当前经济大环境不好，人们更容易倾向于找一些这类悲观和焦虑的文章，来寻求“共鸣”。

　　

但这实际上，并不能解决问题，并且可能因为过于放大悲观预期，导致恶性循环出现。

　　

所以，最近这两个月，我的文章在坚持提示风险的同时，还更多在不断给大家做心理按摩。

　　

我的能力也是有限的，我也只能基于我的社会责任感，去尽我的一些努力。

　　

在当前这个多事之秋，我们还是要提高风险意识，保护好自己，同时也不要太过于悲观。

　　

危中有机。

　　

每一轮世界经济危机，也会催生出大机会，这就是留给一直耐心等待的人，有准备，才有可能抓住机会。

　　

我也会通过我的文章，和大家一起共勉。

　　

一起熬过这轮寒冬，春天总会来的。

　　

加油！