文/乐居财经卢秀伦
“千亿腰房企最危险”，一位地产大佬在饭桌上断言。
虽然文字粗糙，但并不粗糙。在他看来，“没有进入1000亿的房企，卡在路中间，进退两难；而超过1000亿元的房企，正在为前几年过度使用杠杆买单，更有可能面临财务危机。”
据乐居财经统计，2021年，千亿阵营房企43家，与2020年持平。2015 -2019年，这一数字分别为9、12、17、32和34。
不难看出，在地产金银时代，开发商为进入“千亿俱乐部”煞费苦心，千亿房企继续呈现扩大趋势。但近两年房企对于冲击千亿的热情并没有那么高。
毕竟在黑铁时代，生存才是第一要务。快速扩张必然带来资金压力。如果只是冲击规模，就失去了资金安全的考量。一旦被雷到，就得不偿失了。
目前，越来越多的房企开始放下对“千亿规模”的执念。惠今此前回应媒体称“目前没有明确的目标”；三生控股也表示“不会盲目追求规模”；但首创置业在千亿目标迟迟未实现前，决定私有化退市。
一千亿个梦想
房产主在高喊业绩目标的时候总是高高在上，但是在验证承诺的时候，有人欢喜有人忧。2021年，宝龙地产搭上了1012亿的末班车，卓越集团和越秀地产也搭上了1000亿。
但是，大部分几十亿的房企就没有上面三家那么幸运了。在西南地产板块，有“云南地王”之称的君发地产也没有逃脱跌出千亿榜单的命运。早在2013年，房地产处于高速发展期，“乘风而动”的君发提出了“五年千亿”的宏伟计划。
到了2018年，机构数据显示，2018年俊发地产销售额达到550.3亿元，排名第49位。目前三年过去了，但俊发地产却上演了业绩倒退。2021年以510.3亿元的总销售金额排名第66位，较2018年的业绩共下降40亿元。
与千亿渐行渐远的俊发地产，也受到商业地产螺蛳湾商贸城开发的拖累，叠加宏观环境和疫情影响，面临裁员、人事变动等传闻。
在“县域地产之王”江西，洞头地产的千亿计划，就像俊发一样，停留在憧憬的层面。
俗话说，北有新东方，南有金太阳。在先进超富教师的开拓者中，如果说余是第一人，金太阳教育的就是仅次于他的第二人。然而，陈东旭并不满足于教育，而是将产业延伸到房地产领域，洞头房地产是他在房地产领域的主要企业。
2009年开始的东投地产业务，是行业的后来者，但背靠公司教育产业这棵大树，发展迅速。短短几年，从江西房地产企业中脱颖而出，跻身房地产企业百强。
洞头地产的快速发展也被陈东旭寄予厚望。2019年，他满怀激情地表示，洞头地产力争未来三年实现1000亿元、五年实现3000亿元的销售目标。
在规模化的道路上，洞头地产可谓动作不断。去年，这家江西房地产公司在当地拍卖市场动作频频，均落户衡阳、吉安、常德、瑞金等地。资料显示，洞头地产去年以72亿元的拿地规模排在行业第99位，大部分拿地集中在四五线以下的小城市。
值得注意的是，县城下沉是洞头地产的主要策略。陈东旭此前表示，洞头选择利润高、商品价值高的县城进入开发
然而，当首创置业于2021年9月30日正式退市时，外界并没有等到其步入千亿阵营的好消息。据数据机构统计，去年首创地产仅实现546.2亿元的业绩，与千亿业绩相差甚远。
华南另一家上市房企的人生则更为曲折。花样年作为深圳老牌房企，成立20多年，却屡屡错过行业周期。2018年，花样年制定了2020年1000亿房企销售目标；次年，其创始人曾宝宝再次回到前台。
2020年初，花样年调整了目标，将销售目标定为450亿元，将1000亿元的目标推迟到2021年。又回来的曾宝宝喊着要加速，于是公司加大力度拿地。数据显示，2020年拿地金额为116亿元，而2019年上半年拿地金额仅为10亿元。
但2021年，花样年因未能如期支付美元债务，进入暴力房企阵营。去年，其销售额为465.94亿元。从目标进度来看，花样年冲击千亿失败。
此外，还有惠今控股、中交地产、电建地产、海伦堡地产等中型房企未能实现千亿目标。目前在房地产低迷的情况下，这些房企进入千亿阵营的时间可能会再次延长。
赶工和成本
早些年，房企为了拿到千亿阵营的入场券，会不择手段，以高杠杆、高周转的模式实现规模大跃进。但在“三条红线”、“两次集中供地”、“五级房贷”等政策出台后，这些房企原有的节奏被打乱。
在一位房地产公司高管看来，“最难受的是前几年高周转、高负债的中小企业开始快速扩张，冲击上千亿。现在政策和市场环境变化很大。他们刚刚坐稳千亿的宝座，却要为几年前的任性扩张付出代价。”
>因为一些中小型房企在冲击千亿规模的过程中，往往会为了达到规模而忽略其它方面的考量，造成难以挽回的后果，例如新力、蓝光、佳兆业、奥园等千亿出头的房企就是如此。作为江西房企中的黑马，新力从2010年创办到千亿业绩，仅用10年的时间做到，堪称“神速”。作为掌门人的张园林，年仅43岁就成为千亿上市房企老板。
为了冲击千亿，新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。高周转下积藏了巨大风险，一旦遭遇不测，资金链便会崩塌。
与此同时，高杠杆、高负债也成为张园林的心病，以至于他不得不通过各种手段降低负债。
但新力净负债率出现跳水式下降，也被外界质疑财务“粉饰”之嫌。2020年3月，新力控股发布的上市后的首份年报，净负债率从2018年的高达237%下降至2019年的67%。2020年继续下降至63.6%，到2021年上半年进一步降至50.5%。
说到底，张老板就是利用规模庞大的少数股东权益（也就是合联营公司），调低了负债率。
虽然纸面好看了，但资本市场未必会买账。新力在上市前埋下的隐患，最终在上市后就一步步显露。去年中秋，新力股价出现跳水式画面，跌幅高达九成，就此拉开暴雷序幕。
新力仅是千亿房企暴雷的一个缩影，去年蓝光也因为早前冲千亿时步子迈太大而一蹶不起。
“川系一哥”的蓝光，2016年实现销售额339.1亿元，次年杨铿便提出冲刺千亿销售额计划，这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年，蓝光以1079.8亿元销售额正式进入“千亿房企俱乐部”，并在当年设立上海总部。
冲千亿路途中，蓝光拿地迅速攀升，溢价率高企。2015年至2020年，蓝光发展拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。另一边，2020年蓝光公布溢价率的52幅土地中，超过30%的有37幅，其中有21幅超过50%，5幅超过100%。
值得注意的是，蓝光在“上海+成都”双总部模式下，急速扩展进入的城市多为华东三、四线城市，这些城市的去化情况并不乐观。黑铁时代下，扩张战略之下接连激进拿地投资，以及叠加双总部战略受阻，对于蓝光都是致命一击。
风起于青萍之末，内因却早已伏脉千里。张园林、杨铿们用血淋淋的教训提醒着同类房企，要谨慎把握好扩张战略与稳健安全两把双刃剑，否则行差踏错，不仅无法博得更大发展，公司本身还会被拖入深渊。
不以规模论英雄
中小房企缘何对千亿规模有着如此深的执念？
在地产行业“大象起舞”的年代，千亿目标已成为房企的标配。彼时，业内流行一句话，“未来市场规模如果达不到千亿，就几乎没有玩的资格”。潜移默化下，众多中小房企亦不能置身事外。据媒体不完全统计，有超过100家房企在2017-2018年提出“千亿目标”。
“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”某房企高管曾如是说。持有相同观点的并不只一家房企。
远洋集团曾在2018年中报中表示，“规模与效率决定生死”；融侨集团高管也曾表示，千亿门槛已是行业内的普遍共识，在接下来两到三年时间里，一个企业如果没有达到千亿规模，就存在出局的可能性。或者以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。
事实上，千亿房企在融资、拿地、销售等方面有着明显的优势，因此多数中小房企不惜牺牲利润与安全，不断抢占市场份额，做大做强。
通常而言，银行会基于房企规模、偿贷能力等各方面做出考量，是否贷款给房企。而千亿房企有着先天优势，自然要比中小型房企更容易获得融资，且融资成本上还要远远低于一般房企。
业内人士曾分析称，资源都在向大房企集中，银行等金融机构大多给到百强房企贷款。此外，房企做大规模后，还可以吸引更多人才加入平台，人才、资金都有后企业才可以进行拿地、销售、周转。
另一方面，在销售端，购房者往往选择大体量的品牌房企，置业顾问也经常以是全国知名千亿房企开发等话术吸引购房者。不难看到，消费者往往会认为大房企开发的楼盘，质量售后有保证。
然而眼下，地产规则和秩序在重塑，迫使房企不得不重新审视扩张步伐，以及业绩目标作出调整。机构数据显示，2021年全年，百强房企业绩出现罕见负增长，逾8成未完成年度销售目标。
进入2022年，房地产市场持续低迷，2月百强房企业绩同比腰斩。
另一边，地产融资环境继续保持严峻，随着上半年债务集中到期，部分企业偿债压力进一步加大。从近期政策层面来看，虽然有所缓和，但就目前的市场情况而言，政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语，且远远达不到扭转市场颓势的作用。
所以，在房地产行业的今天，不以规模论英雄，稳健经营才是硬道理。不管是否身居千亿阵营，都应该存有敬畏之心，将利润和现金流放在最重要的位置，停止乱拍地，收缩扩张战线，回笼资金。
