楼市乍暖还寒，全面复苏缓缓走来
一、政策环境：政策暖风频吹，多城迈入松绑期
（一）中央密集发声，满足合理住房需求成调控主旋律
2022年以来，从历次中央会议对房地产市场的表态来看，声音更加密集，针对性更强。与此同时，截止至3月底，中央层面定调房地产的重要会议共有四次，多次提及满足购房者的合理住房需求，保障房地产市场良性循环和健康发展，将成为今年房地产调控的重点。,中央政府把化解当前房地产市场风险作为主要任务。3月16日，六部门罕见地发表联合声明，为防范和化解房地产市场风险，积极推动房地产业发展方式转变，鼓励机构开展并购重组。a贷款稳妥有序，重点支持优质房企收购困难房企优质项目。这也说明中央对房地产行业的关注被提升到了一个高度，释放出积极的信号，也为接下来的楼市调控提供了重要的指导方向。
总体而言，短期内，政策旨在化解房地产市场风险，稳定地价、房价和预期。从中长期来看，要转变房地产业的发展方式，探索新的发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。进一步完善租售并举的“四位一体”住房保障体系。
图1:中央会议为2022年第一季度房地产市场定调
（二）因城施策城市扩围，松绑力度循序渐进
今年以来，各地城市经历了多轮密集紧凑的调控，并呈现出由点到面的快速蔓延趋势。而截止至2022年3月底，据不完全统计，全国有62个城市放松了房地产调控政策，也从最初的三四线城市逐渐扩展到部分二线城市。从政策上看，主要从以下几个方面进行：放松限购限贷、降低首付比例、降低房贷利率、降低公积金首付比例、放宽限售、购房补贴。从城市来看，郑州作为政策发布较早、放松力度较大的城市之一，3月1日发布了19条政策，提出了放松限购、取消“房认贷”、实施棚改货币化安置等内容。由此，郑州成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市。从政策力度来看，三四线城市和部分库存压力较大的二线城市相对放松，而一线城市和新一线城市实际释放的放松信号较少，力度也较弱。
整体来看，地方城市的调控逐渐呈现出松紧结合的特点。基本面优秀的一线城市和热点二线城市楼市调控仍难放松，尤其是实施已久的限购限贷等政策难以解除。预计仍会在留房不炒的基础上严格执行。对于部分库存压力大、市场成交疲软的弱二线和三四线城市，仍有放松空间。
图2:楼市调控政策宽松城市分布
二、土地市场：市场低位运行，首轮集中土拍热度未起
（一）一季度土地市场维持弱势表现，成交同比跌幅近五成
2022年土地市场延续去年底的低温走势。一季度开始供地的城市数量仍然较少，行业仍然没有明显改善。各地供地谨慎，整体供地明显下降，带动成交规模下降。数据显示，1-2月2022年一季度土地供应规划建筑面积为15143.85万，较去年同期下跌35.1%，成交规划建筑面积10858.74万，较去年同期下跌47.4%。,受春节假期和疫情回潮的影响，土地供应和交易量徘徊在较低水平。到3月份，部分城市开始集中供地，导致成交量略有上升，但处于历史低位。预计二季度，土地集中供应的城市将逐渐增多，供需水平将有所提升。
（二）高流拍、低溢价并存，一季度土地成交热度逊于去年同期
根据一季度土地市场基本呈现高流拍和低溢价并存的特征。根据数据显示，一季度土拍溢价率为4%，流拍率为30.2%。,的月度数据，保险费率逐月上升，比去年年底有所好转。到3月份，溢价率已升至4.49%，但仍处于近年来的低溢价区间。流拍现象逐月减少，3月份流拍率降至20%以下。一方面，在那里
ic/img.php?k=北京市住房公积金缴存基数,连云港公积金基数20224.jpg">（三）国央企、城投企业拿地现象延续，地方性深耕房企崭露头角
受到行业整体观望情绪较浓以及房企资金面未获明显改善的影响，一季度土地市场表现冷淡，延续了去年末的较低行情，根据数据显示，TOP100房企土地成交金额为2272亿元，较去年一季度下跌近60%，TOP10房企成交金额为1033亿元，较去年同期下跌50%。在重点城市尚未启动集中供地以及行业面未获明显改善的情况下，房企拿地较为谨慎，并且拿地房企多以国央企为主。
从一季度房企拿地来看，上榜房企与去年同期相比有明显差异，其中，TOP3房企变化不大，绿城中国仍然位居榜首，华润置地由去年一季度的TOP7跃居TOP2，建发地产稳居第三，保利发展由去年的TOP2降至第7位。值得关注的是，今年一季度上榜房企出现了很多“新面孔”，其中包括北京兴创投资、成都城投置业、徐州新城国有资产经营、城建发展、福州新区开发集团等为主的国央企和地方城投企业，还有一些地方性深耕企业现身，如伟星房产、容翔房产等。
（四）首轮集中土拍表现平平，热度明显低于去年首轮
截止至3月底，22城中有18城公布了首轮集中供地计划，共有449宗地块参与出让。其中有8城完成了首场土拍，分别为北京、青岛、成都、福州、厦门、武汉、重庆、合肥，成交地块146宗，规划建筑面积为1172.2万㎡，平均溢价率为5%。整体来看，土拍热度一般，与去年首轮集中土拍中14.7%的溢价率相比仍有差距，但高于去年第三轮土拍溢价水平。表明市场信心有所修复。自去年四季度以来，政策端频频释放正向信号，房企融资环境渐获改善，但是房企流动性压力犹存，行业端尚未有明显复苏信号，多重因素下，房企拿地意愿并不强，预计下轮集中供地仍以稳为主。
从已经举行土拍的城市来看，溢价率最高的为合肥，为11.2%，其次为厦门，溢价率为6.8%，重庆、成都位居第三、四，溢价率分别为5.4%和4.6%。北京作为今年首个举行一轮土拍的城市，溢价率为4.5%，整体土拍热度平平。从成交量上来看，大部分城市低于去年首轮土拍，只有厦门一城高于去年，厦门今年首轮放出10宗地块，较去年多出一倍，可谓是诚意满满，其中9宗成功出让，且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至近7%，较去年第三轮热度明显上升，但较去年首轮热度仍不及。
整体来看，本轮土拍呈现以下几个特征：首先，在土拍规则上，今年首轮土拍为了提振市场信心、提升房企拿地意愿，土拍规则也做了一轮优化，在溢价率限制等方面均较去年有所放宽。第二，从地块供应上，多城今年首轮放出的地块较去年同期有所缩减，呈现出“少而精”的特征，也是为了增强房企的拿地意愿。第三，从土拍结果来看，首轮土拍热度表现一般，较去年同期有所不及，究其原因，一方面是房企资金面偏紧的状况仍未获明显改善，拿地意愿不强，另外，还有多个热点城市尚未开启土拍的影响。
（注：数据截止至2022年3月31日）
三、新房市场：复苏之路漫漫，成交继续探底
（一）新房成交失色于去年同期，一线城市跌幅最小
进入2022年，一季度新房市场成交未有明显起色，成为近五年同期的次新低，仅高于2020年一季度成交量，较去年一季度成交下跌近四成。根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2022年一季度新房成交6853.08万㎡，同比下跌39.81%，较2020年一季度上涨25.3%。分等级城市来看，一线城市成交777.97万㎡，同比下降35.3%，二线城市成交4794.6万㎡，同比下降41%，三四线城市成交1280.51万㎡，同比下降37.6%。其中，一线城市跌幅最小，二线城市跌幅最大。预计在下半年一线城市有望率先触底回升。
（重点60城包含：北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、南京、武汉、大连、厦门、宁波、无锡、沈阳、青岛、郑州、石家庄、长春、徐州、中山、南宁、昆明、潍坊、成都、苏州、西安、长沙、东莞、福州、济南、南昌、合肥、呼和浩特、兰州、贵阳、西宁、银川、温州、北海、唐山、扬州、佛山、连云港、汕头、珠海、安庆、泉州、九江、赣州、平顶山、襄阳、岳阳、泸州、南充、舟山、泰安、湖州、泰州、芜湖、绍兴、肇庆。下同)
（二）库存微降和去化周期上扬并存
2021年新房库存呈现微降态势，主要是供应量缩减，与此同时，一季度受到春节假期以及市场信心尚未恢复的影响，整体去化表现不佳，导致去化周期有所拉长。根据诸葛找房数据研究中心监测的25城数据显示，截止至2022年3月份，监测25城库存量达到21709万㎡，环比微降0.1%，同比上涨3.8%。去化周期为11.4个月，较上月增加0.7个月，较去年同期增加2.1个月。
(25城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港)
（三）各大阵营房企销售均失力，TOP100中不足两成房企有拿地行为
今年一季度，虽然从中央到地方频频释放积极信号，但是短期内行业环境尚未获得明显改善，尤其是房企端，流动性压力犹存，从销售层面来看，一季度房企销售面积普遍下滑，各大阵营房企销售总体量均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。究其原因，一方面，一季度适逢春节假期以及全国多城疫情卷土重来的影响，销售端表现不佳，另一方面，在市场观望情绪较浓、行业信心仍未明显恢复的背景下，房企推盘积极性不高，导致整体销售情况不甚乐观。具体来看，销售面积TOP10房企同比跌幅最小，销售面积较去年同期下降33.7%，包括碧桂园、万科、融创、保利等在内的头部房企，这部分房企在资金实力和品牌影响力方面都有较强的优势，在行业下行压力下也更有抵抗力。其次为TOP31-50的中部阵营房企，同比下降46%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，较去年同期下降53.4%，在行业加速调整的背景下，中小房企想要生存下来更加艰难，甚至面临着优胜劣汰的命运。与此同时，依赖于高杠杆、高负债扩张模式的房企，尤其是三道红线踩线严重、当前债务情况不容乐观的房企未来发展的风险性和不确定性加大。
从销售面积TOP100的拿地情况来看，一季度百强房企的拿地行为明显减少，TOP100中仅有15个房企拿地，占比不足2成。尽管3月份以来包括北京在内的部分城市启动首轮集中土拍，但是百强房企整体表现较为谨慎，鲜有拿地举措，仅有中国中铁、华润置地、中国铁建、保利发展等少数房企拿地，可以看出的是多以国央企背景出身的房企为主。行业面未见明显好转，市场观望情绪仍然存在，传递至土地端，房企拿地行为更显理性。
四、二手房市场：市场局部修复，热点城市二手房恢复速度领先新房
（一）一季度百城房价稳中有涨，二手房市场预期向好
2021年底随着政策面频频释放利好信号，加之房地产信贷环境适度放宽，市场信心小幅提升，进入2022年，二手房市场延续去年末的热度，市场均价稳中有升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月百城二手住宅市场价格为15728元/㎡，环比上涨0.21%，同比上涨1.03%。一季度平均市场均价为15710元/㎡，累计上涨0.45%。分月度来看，1月份市场均价较去年末继续上扬，2月份受到春节假期以及疫情反复因素影响下，小幅回落至15695元/㎡，3月份止跌转升，达到一季度最高水平。
从涨跌城市来看，2022年一季度百城中房价累计上涨的城市有45个，累计下跌的城市有55个。分季度涨跌幅来看，2022年一季度百城房价累计涨幅达0.45%，高于去年同期的0.27%，二手房市场稳中向好。
（注：红色代表上涨城市，绿色代表下跌城市）
（二）成交不及去年同期，北京、成都率先回升
整体来看，今年初二手房成交延续去年末态势，受到春节假期以及疫情反复等因素影响，成交热度一般，较去年一季度仍有差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度重点10城二手房成交17.4万套，较去年同期下降42.3%，较2020年一季度上涨23.1%。从单月成交来看，3月份达年内成交量峰值，成交6.8万套，环比上涨57.1%，同比下跌46.4%。展望后市，随着多城出台松绑楼市的调控政策，涉及放宽公积金贷款、首付比例下调、限购限售放松等多方面，市场信心有望逐渐恢复。
注：10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门及成都
分城市来看，10个重点城市中，成都、北京一季度二手房成交同比上涨，其余8城成交量同比均下滑。其中，成都同比涨幅最高，2022年一季度二手房成交3万套，同比上涨205.5%，其中成都3月成交破1.3万套，创近三年单月新高。主要是由于去年信贷端趋严，加上二手房指导价的发布，压抑了部分市场需求的释放，今年以来，银行降息、放款速度加快，大量需求集中释放。其次为北京，一季度成交3.6万套，同比上涨2.6%，位居同比涨幅第二。成交下跌城市中，深圳跌幅最大，同比下跌超80%，二手房成交显著下滑，深圳二手房指导价效应显著。其次为青岛，二手房成交4687套，同比跌幅超7成。
与新房市场对比来看，环比方面，超过半数城市二手房成交环比高于新房，尤其是上海、广州、苏州等城市，从同比来看，成都和北京二手房成交同比实现转正，二手房恢复速度领先于新房市场。多数城市同比仍在负区间徘徊。
（三）一二线城市房价触底回升，珠三角经济圈价格涨势独占鳌头
进入2022年一季度，一线和二线城市市场均价全部转涨，三四线城市仍然保持下滑态势。其中一线城市累计涨幅领跑，一季度累计涨幅为2.5%。一线城市率先触底回升。其次为二线线城市，一季度累计上涨0.3%；三四线城市房价仍在下行周期，累计下跌0.1%，人口基础差、经济活力低的弱点加速暴露。各等级城市将会加速分化，一线和优质二线城市率先结束下跌行情，在接下来的二三季度涨势可观。
从各大经济圈市场价格走势来看，2022年一季度珠三角房价以累计涨幅1.7%位居各大城市群之首，其次为海峡经济圈，累计涨幅为0.7%，长三角经济圈累计涨幅为0.6%，位居第三。珠三角经济圈的东莞、广州、深圳、湛江等城市一季度涨幅可观，带动整体房价涨幅居首。
与此同时，东北城市房价累计下跌0.6%，位居跌幅首位，东北城市一季度受到疫情的影响较大，加之产业结构失衡等影响，人口流出严重，房地产市场逐渐失去活力；其次为中部城市，累计跌幅为0.3%。
展望后市，随着政策面频频释放正向信号，出台松绑楼市调控政策的城市将继续扩围，信贷环境也将适度放宽，预计市场端在今年年中有望迎来明显改善。分城市来看，一线城市及部分热点二线城市将有望率先触底回升，并且从当前来看一线城市已经出现复苏迹象，接下来市场将会继续修复。同时，从新房和二手房市场来看，二手房市场恢复速度或将领先于新房市场，由于去年以来针对二手房的政策频频加码，二手房市场表现逊色于新房，积压的需求有望在今年得到释放。从土地端来看，随着接下来二轮集中土拍的开启，大量优质地块被放出，将带动成交量回升。今年首轮集中土拍的热度较去年同期明显不足，预计接下来的二轮集中土拍热度将会高于一轮，但是受到政策严控以及房企资金面趋紧等影响，预计整体热度也不会太高。
