一个朋友问我，我有一个投资开店的机会。如果我200万买一个商铺，年租金可以10万。值得投资吗？该不该做这个投资？ 　　

　　中国一直有投资商铺的传统，所谓“一铺三代”就是这种观念的真实写照。 　　

　　但现在还是“一店三代”的时代吗？同样的投资店铺收益有比较优势吗？ 　　

　　首先，我们看看商铺的投资现状到底如何呢？ 　　

　　一个商铺是否具有投资价值，取决于商家的景气指数，商铺是否能及时出租和出租。小企业的繁荣程度和商业街的人气是考察一家店铺是否值得投资的重要指标。 　　

　　然而近年来，店铺越来越冷清。人们发现，以前大街小巷熙熙攘攘的店铺现在都冷清了，很多店铺都在关门或转让，不仅是品牌店、服装店、日用品店，就连人们原本以为是刚需的餐厅也越来越萧条。很多餐厅勉强维持，有的餐厅倒闭。笔者曾经看到一些店铺经常换生意，很多小店不断装修，换门牌号。这预示着以前商铺的黄金投资时代一去不复返了。 　　

　　这种冷清的商铺，不仅改变了中国“一铺保三代”的投资传统和理论认知，也改变了未来商铺的形态。据《天府早报》报道，成都多个商圈存在“切店”现象。与传统的单一品类经营的店铺不同，“切店”现象是一个店铺有多个经营，几个商家共用店铺共同经营的现象。有的店铺一分为二，有的店铺甚至一分为三。比如光华商圈的一家干洗店，被分成了三个部分——一个4平米左右的小店和一个6平米左右的小店，分别隔在西侧和东侧。一家卖手撕烤兔子，另一家卖各种蛋糕。这种“切铺”的格局，说明商铺的需求在下降，商铺的价值在降低，商铺的投资价值不可避免地处于衰退之中。 　　

　　其次，我们再看看商铺的投资价值与其它投资方式的比较 　　

　　从目前的情况来看，投资200万商铺可以获得10万的租金回报，投资回报率5%。这还是在目前正常出租的情况下。如果商铺出租率不足，空置，投资回报率可能达不到5%。 　　

　　但是如果同样的资金存入呢？目前部分五年期存款利率可达5.2-5.7%，大部分在5%以上。所以可以说投资回报率和存款利率基本是一样的。 　　

　　同样，如果买理财产品，以前风险等级的理财产品收益率在5%左右，现在略低至4.7-4.8%。如果购买风险等级较高的理财产品，收益率可以达到7-8%。当然，如果以风险等级较低的理财产品来衡量，应该在4.7-4.8%左右，略低于商铺的投资回报率。 　　

　　如果购买风险较低的国债，以2018年5月发行的凭证式国债最新国债利率为参考，3年期年票面利率为4.0%；5年期票面利率为年息4.27%，虽然风险较低，但低于商铺投资回报率。 　　

　　因此，从投资回报率和投资回报率的对比来看，商铺投资回报率略高于国债收益率，与低风险的理财产品收益率大致相当并略高，低于部分五年期定期存款的利率和高风险的理财产品收益率。 　　

　　其三，考虑到风险程度和不确定性商铺还值得投资吗？ 　　

　　投资理财产品虽然存在风险，但相对风险程度和不确定性相对较低，而投资商铺的不确定性相对较大。 　　

　　第一，商铺面临价格下跌的风险。目前中国房地产的形势不明朗，未来房地产的走势很不确定。特别是一旦所在区域商铺价格下跌，其投资商铺将面临亏损的风险。 　　

　　第二，商铺存在租金下降的风险。众所周知，店铺景气的时候，租金会涨，但是景气度下降的时候，租金也会降。所以目前5%的投资收益未来能否持续面临风险。 　　

　　第三，商铺存在空置率风险。商铺租出去才能有收入。然而，当商业景气度下降时，一些商铺可能存在空置出租的风险，其租金收入将面临较大的不确定性。 　　

　　因此，从目前来看，上面所说的投资商铺的不确定性较大，投资收益的不确定性也比较大，建议慎重考虑.