作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
在这次IPO之旅中，王朝地产走了很长一段路。
原计划2009年在香港上市，上市工作也在筹备中。但2008年创始人余英义的去世，加上当时席卷全球的金融风暴，让这个计划搁置了十几年。
转眼间十几年过去了，王朝地产又一次站在了HKEx的面前，一步之遥。11月25日晚间，王朝地产通过HKEx上市聆讯，并于27日公布全球发售计划。预计将于12月11日在HKEx正式上市，股票代码为02117.HK。
此次IPO，王朝地产计划全球发售3.33亿股，每股价格3.6-4.6港元，市值在48亿-61.34亿港元之间。
预计最多可筹集15.34亿港元，其中约60%用于现有项目的资金需求，约30%用于偿还部分现有的有息银行贷款，约10%用于一般业务经营及营运资金。
“遗失”的历史
时隔多年，上市在望，却早已物是人非，让人唏嘘不已。
余英毅去世后的第二年，王朝地产被福建老牌房企福鑫集团收购，旗下有金融、地产、高科技三大产业。
王朝地产易主后，实际控制人也发生了变更，富鑫集团董事、控股股东黄成为实际控制人。但是它的品牌和“蓝斗尔顿”脸书标志一直沿用至今。
王朝地产的过往历史，台湾人余英义在厦门流浪的故事，招股书里并没有记载。它的发展历史始于2010年，也就是它被收购的那一年。
或许在管理层看来，从被收购的那一刻起就是重生，过去的一切都是序章。
厦门女首富“隐退”
随着王朝地产全球发售的启动，其最新股权结构也浮出水面。
上市前，黄现拥有皇朝地产77.79%的股权、执行董事吴迪21.21%的股权以及董事和高级管理人员1%的股权。
全球发售后，黄股份稀释至58.34%，吴迪股份稀释至15.91%，董事及高级管理人员股份稀释至0.75%，其余25%股份由公众持有。
同时，黄和吴迪也是福鑫集团的第一和第二大股东，分别持有51.03%和11.74%的股权。
因此，从股权关系来看，福鑫集团与王朝地产不是隶属关系，而是关联或兄弟关系。
作为这两家公司的实际控制人，黄也登上了富豪榜。2012年，黄以财富90亿元在《2012胡润女富豪榜》中排名第15位，成为厦女首富。
然而，这位女首富已经退居幕后多年。目前，吴迪是福新集团的前台。同时，吴迪还是王朝地产的董事长。黄把两家公司的所有权限都交给了他。
这一点，王朝地产在招股说明书中也有解释：
「多年来，黄女士已为本集团的物业发展业务建立一支由执行董事吴迪领导的专业管理团队。自2011年1月起，黄女士决定将其业务的持续经营和管理委托给吴女士和管理团队，而她则追求其他目标(如专注于其他非房地产业务)，但仍为我们的控股股东。”
此外，招股书还透露，黄按辈分应该是吴迪的“师母”，因为吴迪是黄丈夫(已故)在厦门水产学院(现称集美大学水产学院)的学生。
20世纪90年代初，黄的丈夫创办了厦门富鑫，在厦门从事房地产开发。吴迪当时受邀加入福新，成为创始团队的一员。直到现在，他掌管着福新集团和王朝地产。
高负债扩张
2020年王朝地产被收购后，为避免同业竞争，福新集团逐步注入房地产业务。然后，王朝物业经历了很长一段时间的调整，直到包工头的地位逐渐被消除，自己成了一个地产商。
对于王朝地产来说，福鑫集团更像是一个巨大的资金后盾。富鑫集团在金融领域深耕多年，不仅是民生银行的股东，也是昆仑保险和闽发证券的股东。它还参股了兴业银行、交通银行和富银河的子公司永安保险。
富鑫集团依托自身在金融领域的资源和优势，经常为兄弟公司提供弹药。例如，2017年和2018年，民生银行向福鑫集团及其子公司提供的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，这些资金大部分流向了王朝地产。
截至今年上半年，吴迪与民生银行达成的贷款未偿还本金余额约为23.76亿元，占其贷款总额的29%。
尽管有兄弟公司“撑腰”，但王朝地产的快速扩张始于2016年，2016年至2018年，其合同销售额分别录得86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，年复合增长率达89%，排名从第149位跃升至第77位。2019年更是喊出了三千亿的目标。
但与此同时，它的债务仍然很高。招股书显示，2016年至2019年
年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%。截至今年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。对于净负债率的下降，其解释是，主要归功于该期间保留盈利增加、公司股东注资增加及使用盈余现金偿还借款。
按照监管给出的“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍，大唐地产至少踩中两条。截至6月30日，净负债比率为128.5%，现金与短期借款比率为1.34。
显然，即将打通资本通道的大唐地产，上市后面临不小的降杠杆压力。
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