作者：中信证券，张，李宗儒，原标题《对政策的可能误解和我们的看法》 　　

　　我们认为，首套房贷定价要求下限的下调，体现了政策对刚需和改善型需求的积极支持。与其他政策一起，可能会对未来商品房需求的恢复起到积极的推动作用。我们认为政策频出的窗口已经打开，行业格局比2014年变化更大，政策发起主体更偏，但内容与2014年相似。 　　

　　事件：中国人民银行发布文件，将住房首套商业个人贷款利率下限从LPR下调至LPR减20个基点。 　　

　　的误区之一：这次下限调整相当于房贷利率下降了不到20个基点，这似乎很小。据中国人民银行统计，2022年3月个人住房贷款加权平均利率为5.49%。据RealData统计，4月重点城市首套房利率为5.17%。在按揭贷款定价仍远高于LPR的情况下，预计利率下限将首先下调至4.4%，这将明显鼓励商业银行合理定价，增加个人贷款。我们认为，短期内抵押贷款利率仍有超过70个基点，而不是20个基点。 　　

　　神话2:只有房贷利率的下降，没有其他政策的配合。此轮政策的特点是因城施策，各地出台的放松限购、限贷、限售、限价政策层出不穷。在中央政治局会议精神的指引下，政策的放松一直在加速，并不缺乏协调，政策的相互作用已经抵消。(详见2022年5月14日《房地产行业专题报告——“四限”的可能调整路径和影响》) 　　

　　误区三：只调整首套房利率价格下限，忽略改善需求。这种观点是错误的。首先，一二线城市大量“连环单”的存在，即首套刚需的购买，是改善置业实现的前提。其次，根据新政策原则精神，很多地区对首套房的定义进行了调整。一些卖旧买新，卖小买大的需求，只要贷款还清了，可能也算是首套房的需求。政策非常重视满足合理的改善需求。 　　

　　神话4:居民杠杆率已经很高，宏观经济存在不确定性，政策很难取得实效。居民杠杆率整体不高。根据中国人民银行的数据，个人住房贷款用于新房与新建商品房销售额之比(即购房杠杆率)长期为38%-42%，个人贷款质量总体良好。2022年4月，个人住房贷款增加4022亿元，同比减少605亿元(即新增贷款还不如还款)。个人杠杆率下降不再是政策积极追求的结果，而是社会整体信贷需求不足，居民购房意愿低。作为负债购买的产品，降低负债成本和购买门槛可能会对市场产生直接的正面影响。 　　

　　风险因素：商业银行行动缓慢以及抵押贷款利率下降趋势不符合预期的风险。当地疫情影响销售办事处开业的风险。 　　

　　本文来自金融界。