这一周，听到最多的担心就是：央行降息了。我们之前高息买的住房贷款怎么办？别人利率低，我却要背比别人更重的包袱！
我今天告诉你：不，这一切都将过去！
上周日央行发行了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》元。对贷款购买自住房的居民，首套住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点！即低于我国利率市场中LPR利率的前身LPR利率，称为中央银行基准利率。2019年后，将不再有基准利率，将改为参考LPR。
5.20“情人节”，央行再次出台政策，将5年期LPR下调15个基点。5年以上的个人，只有房贷！相当于住房贷款的参考利率从4.6%降至4.45%。引发了去年买房群体的担忧：我去年明明有5.6%以上的利率，不是亏了很多吗？
不会降低任何损失。怎么调？然后我根据自己的知识分析给你看：
一、去年的购房者，什么时候可以下调？
明年一月。因为银行贷款是一样的，抵押贷款利率随着LPR利率变化，但不是立即而是在下一个计息年度！这个时间通常是指下一年的第一个月。
二、下降多少，就有区别了
1.比如去年房贷利率是5.6%。
参考LPR为4.65%，高出20%左右；LPR今年已两次调整至4.45%，同样的倍数已下调至约5.36%。
2.如果去年银行贷款利率是6%
参考LPR为4.65%，即浮动2.9%左右；LPR今年已两次调整至4.45%，同样的倍数已下调至约5.74%。
3.如果是去年5.4%的银行
参考LPR为4.65%，即浮动1.61%左右；LPR今年已两次调整至4.45%，同样的倍数已下调至约5.17%。
其实计算很简单，就是把你的房贷利率除以当前的LPR，再乘以最新的LPR，就可以算出你明年可以减少多少利息了！每个人的都可以降低。除非合同中另有约定。根据我之前了解到的合同，确实是这样，但不排除个别银行或地区有附加条款。
还有一个更大的问题，很多人都想问：银行住房贷款最低利率是多少？答案有很多。我们来总结一下：
一、有猜4.45%
答案不准确。大部分地区不得不因地制宜的降息，不会一刀切的调整到和LPR一样的水平。之前飘的区域还是会飘！
二、有猜5%
答案不准确，因为只看地区。只能说今年全国几乎所有银行都下调了利率。当然5%是有的，但是5.3%、5.2%也是很多的！反正比去年低。
三、有猜4.25%
回答，完全错了！这是完全不可能的，原因有三：
1.每5天一次。
两个政策的出台仅仅相隔五天，而在这五天里，最担心的就是刚买了房的群体！他们担心自己承担的利息比现在买房的利息高很多。于是，五天后，央行出台了降低LPR利率的新政策！
这个政策对所有已经买房的群体都是有利的。可以看上面的利率分析！每个人的健康对年轻人都有好处。
2.读课文
为什么基本没有实施？第二个原因是政策文本可以仔细阅读，不低于20个基点。没有那么多，但至少不少于20个基点。
3、误差不再。
个人房贷利率最低应为3.56%。是的，我很惊讶！很神奇，不是吗？我也觉得不公平。这是怎么发生的？也就是2016年，基准利率4.9%的情况下，已经在深圳上海找到了最低利率20%的房贷！
然后2019年出现了LPR(贷款市场报价利率)，改为参考LPR利率。LPR利率不是降到4.45%了吗？八折是多少？也就是3.56%。这是事后(现在)不合理的规定吧？实在是不可理喻！
不合理的现象不能再发生了。因此，我的结论是，利率低于LPR的住房贷款很难真正实施！
那时候银行很强硬。利率4.9%的时候，我跟他们说以后会更低。他们用奇怪的眼神看着我说，这是史上最低，以后肯定会涨！也许就是这个想法。他们觉得比基准利率低没关系。反正一旦养起来就是高息！
我说我是做金融的，国外成熟市场的房贷利率运行规律是一样的，越来越低。没人相信我。在银行一致同意的情况下，合同只会出现：客户低于优惠利率购房，后续利率随市场利率浮动的条款！(他们以为利率会上升，继续多收利息。)现在如果继续沿用上次降息的做法，恐怕从明年1月开始真的会有很多3.56%的利息。
所以，不要急于拥有比LPR更低的购房率。楼市利率以当地执行标准为准。前几年高息买房的群体，根据政策和合同，从明年1月起会相应下调。
房贷会减轻负担。
