买房还是投资，哪个更划算。
如果你自己买房，毫无疑问你买的是房子，因为住是刚需。如果能买到投资房，你得好好衡量一下，看看哪一套更划算。
比如你今年花了100万买房，5年后你赚了20万。
那么，如果在这五年期间，你用这100万去投资，比如买股票，买基金，产生的收益能大于20万，那就不要买房，做投资；反之，买房。
投资就是比较。哪里风险更低，回报更高，钱就会去哪里。
但是，这只是决策的大方向。当它付诸实施时，每种情况都必须区别对待。
比如有的地方100万都不够首付，更别说买房了，有的地方100万就能买套房。
01谈100万以内的生意。如果首付超过100万，我们就不考虑了。先说100万以内的几种情况。
第一种情况：100万全款买投资性住房。
在这一点上，如果我们买了房子，用来出租，我们就要计算租金收益率和物业升值。
比如月租2000元，周边的房子平均每年可以租出去8个月，那么年租1.6万，年化收益率1.6%。
如果当地房价年均增长率为8%，那么这套房子的总年化收益率为9.6%。
如果你拿这100万买基金或者股票，按照你以前的水平，能产生的平均收益率大于9.6%，那你就不会买房；低于9.6%，那就买房。
第二种情况：100万只够首付，还需要贷款。
在这种情况下，应该将“抵押贷款”考虑在内。无论多少，都会降低我们投资房产的收益率，因为房贷是一笔支出。
当租金可以覆盖每月房贷时，比如年租金收入2万，房贷1.5万，那么房子租金收入只有5000元，收益率0.5%。
当房租无法覆盖房贷时，比如每年房贷不是1.5万，而是2.5万。如果排除租金收入中的2万，一年仍需支付5000元，收益率为-0.5%。
如果房屋年均升值8%，那么当租金收益大于房贷时，房屋整体收益率为8.5%；比房贷小的时候，收益率是7.5%。
此时，看看你投资100万元的回报率。两者相比，就选收益率高的那个吧。
但是，要想这样算账，你得研究明白两件事。
第一件事儿是当地房价年平均增长率是多少，以及其是否具有持续性。
可持续性很重要，因为房子的流动性太差了。
不像股票和基金，手小就能卖出去。现在想卖二手房，周期很长。房产挂靠中介半年卖不出去很正常。
所以要保证房子的增长速度能够持续。
如果这几年的增长率很高，比如说20%，看起来很划算。但是如果卖了才长，现在买不心疼吗？
第二件事儿是房子所在地周围的租金水平，以及平均每年能够租出去多长时间。
租金水平很好理解，大致打听一下就知道了，但是一年能租出去多久就不保证了。
现代人跳槽频繁，一声不吭就辞职的人很多，而且跳槽的话可能会在别的地方租房子住。
所以现在租房一年很难。一年12个月，收10个月房租，很神奇。
不过以上都是细节操作的问题。从长远来看，买房和投资哪个更划算？
长期考虑：过去的20年可以称得上是房地产的“黄金20年”，但未来房地产会如何发展？
他是郁亮万科的董事长。他在2022年万科集团年会上表示，房地产将进入“黑铁时代”。真的是这样吗？大概率是。
从宏观政策上，中国已经提出了"房住不炒"的大政方针。
虽然这个政策在最初几年效果并不明显，但是在过去的2021年，这个政策是非常厉害的，比如各地密集出台的调控政策，比如恒大的债务危机。
虽然在2022年，尤其是5月份以来，各地的限购限贷有了很大的松动，甚至连房贷利率和首付比例都下调了，但原因大家都知道：疫情。
尽管受疫情影响，各地不得不牺牲可以满足自住房需求的房产，而不是投资性房产。
除了“住而不炒”的大政方针外，它还
有“房地产税”这一重大举措。本来今年是要大规模推出的，可因为疫情，导致国内经济增长放缓，所以才延后施行了。可再延后，也迟早会收。
从长期来看，房地产是没有未来的。
那么，股市有未来吗？咱们也可以从政策方面分析一下。
以前，公司上市施行的核准制。只有满足了条件，经过审批后才能上市，比如利润必须达到多少、净资产又得达到什么条件等等。
可现如今，我国正在大力推行注册制。公司上市的条件大大放宽，比如利润要求没有以前那么高。这意味着公司上市变得更加容易。
另外，以前咱们的股市就只有两个交易所：上海交易所和深圳交易所。而在去年的9月份，又新成立了北京交易所。
从两家争霸到三足鼎立，现在的股市发展得如火如荼。
我国的资金池子就只有两个：房产和股市。要么钱在房市里，要么钱在股市里。
而现在的房产和股市就像马车和汽车。前者正在进入下行通道，后者正在蓬勃兴起，该选哪个，不言自明。
房产和股市，要选更划算。
租金增值率，投资回报率。
房住不能炒，还有房产税。
核准到注册，新成北交所。
一抑一助推，跟着政策走。
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更多投资理念与技巧请参考：炒股到底难在哪儿？并不是没钱
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