#精彩知识季# 　　

　　

　　大家好，我正在挥剑写春秋，成都贷行业从业者，自媒体创业者。希望我的分享能给你带来一点帮助！ 　　

　　

　　住房是中国人心中最重要的财产。对于大多数中国人来说，没有房子就没有家！在大城市打拼了几十年，大部分人只想在这个城市安家。买房无疑是安家的首选！ 　　

　　

　　看着11000平，50000平，100000平甚至更高的房价，为了落户，你摸了摸口袋，拿出十几年的积蓄，进了银行，签了按揭买房的协议。背负着巨大的债务，如果一切顺利，一切似乎都朝着更好的生活幸福地发展。 　　

　　

　　一场疫情，失业，生意损失，但每月的房贷不会停止。 　　

　　

　　 　　

　　

　　“郑州，这么大的城市为什么容不下我？” 　　

　　

　　“你告诉我怎么还？请问38万贷款怎么还？” 　　

　　

　　“货源断了，房子拍卖了，钱不够你得补。房子没了，前期投入的钱也没了，还得还银行钱。” 　　

　　

　　抵押贷款违约似乎是唯一的被动选择。 　　

　　

　　房贷违约的现状，以及后果！ 　　

　　

　　 　　

　　

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　　据统计，2017年全国拍卖行只有9000多套。2019年，拍卖行累计数量猛增50万。截至2021年底，全国拍卖行累计数量为171万家。2022年初，四大行已起诉20多万业主断供。 　　

　　

　　房贷断供会有怎样的后果？ 　　

　　

　　第一，房子钱没了。假设一套房的购买价格是150万，其中50万是首付，100万是银行按揭贷款。等额本息还款五年，此时房子价值180万元。你觉得你还了多少本金？相比年化5.6%，20年期限，累计还款约41万，剩余总额约121万，但本金还款只有15万，欠银行本金85万。房贷违约被迫拍卖，大多是市场价的70%到80%。这意味着大约130万。你以为你只要还85万本金？还剩45万？ 　　

　　

　　但是还给银行的，不仅包括本金、利息，还有违约金，损害赔偿金，甚至诉讼费、律师费、执行费等等11项费用。你发现没有，如果真的断供被拍卖，你可能还是还欠银行钱。（当然，多退少补，搞不好你拍卖出来300万呢，哈哈）最后，房子不是你的了，你这几年总共花在上面的首付+5年月供一共91万也没了，这还不算你其他的费用问题！ 　　

　　

　　二是因为房贷断供，被拍卖了。不好意思，征信黑名单也是你的，失信的人是老赖。营业执照注册不了，事业单位进不去，甚至影响孩子入学、入伍、考编！你发现好像什么都没有了。 　　

　　

　　当然，至少在银行拍卖房产之前，还有几次机会，就看你怎么解决了！ 　　

　　

　　“按揭”买房，你的房子到底归不归你？ 　　

　　

　　首先要明确第一点，按揭买房，你的房产到底是不是你的？很多人以为我去按揭买房，房子就是我的了。 　　

　　

　　对不起，真的不是。按揭的本质其实是一种抵押。比如说，房屋抵押贷款，我把房子交给银行，银行给我现金。然后房贷就是说我从你(开发商)那买房子，但是我钱不够，所以(银行)说我付剩下的，但是我不能白给你。你要付我利息，每个月分期给我钱。我现在拿着房子。 　　

　　

　　也就是说，这个时候，真正的现实是，房子是你和银行的，他拥有大头。你只是有权利使用它。可能有人会说这不够严谨，但这不是今天的重点。简单来说，就是抵押贷款没还完的时候，你的房产就不完全是你自己的了。举个简单的例子，如果你想买卖一个还在抵押的房产，你必须结清抵押款，不管是由买方、卖方还是第三方来结算。(再融资的本质是你和银行同时同意交易，把你的一部分转让给别人。银行的实际所有权没有改变。) 　　

　　

　　疫情下，房贷断供不想卖房产怎么办？一场疫情，眼看着你10多年的积蓄可能毁于一旦。即使推出延期还款和诸多限制，也只能治标不治本。 　　

　　

　　所以，既然症状不是根本原因，这里有几个选项供大家考虑。 　　

　　

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还是以之前的5年前150万的房子做比较，这套房产现在价值180万，我们按照房屋抵押贷款，一般是房屋评估价的7成来计算，也就是说大约可贷额度是135万。那么，我们可以选择抵押贷款100万或者135万。主动提前还款85万本金，预留15万或者50万在手中做流动资金。

　　

那么为什么要这样推荐呢，因为房屋抵押贷款，现在成都市面上银行抵押贷款利息是年化3.6%的先息后本，甚至于可做随借随还，年化3.6%的先息后本，或者年化4%的等额本息，意味着100万的贷款，每个月只用还3000元，后期进行归本，或者选择每年归本（这个适合年终奖比较高的单位）。这样的好处是：第一，不会面临房屋断供的风险，不至于影响征信。第二：每个月的月供压力小，缓解了还款压力。第三，仍旧可以继续享受房屋升值的红利。第四，还可以选择将其他高利息负债一次性整合为低利息的。

　　

缺点在于：如果选择先息后本，对于如同上班族而言后期归本压力比较大。

　　

第二种：办理房屋二抵。

　　

办理二抵的目的就只是为了进行资金周转，同样的假设比较，这套房屋现价值180万，但是存在区别的是在于：第一、额度上，二抵的额度是房屋价值×抵押率-剩余按揭尾款。也就是说这套房产二抵额度大约是11万。第二、利息上，二抵的利息无疑问普遍是高于一抵的利息，一般在年化6%左右，也有部分银行可以做到5%以下。但是每个月的还款变成了同时还按揭月供和二抵月供，月供压力增大，所以并不推荐做房屋二抵。

　　

因为疫情影响毕竟只能是较为短期的收入降低。

　　

第三：信用贷款。

　　

有房屋无疑是可以做信用贷款的，但是无疑是更不推荐的产品了。因为普遍上的房屋类信用贷款都是在年化10%以上，当然优点也很明显，放款快，适合断供前急用的时候使用。

　　

特别提示，特殊情况。公积金缴费基数特高的人群，也可以考虑公积金信用贷款，成都地区3月，公积金信贷最低可做年化2.2%，5年期先息后本的产品。这用于应急无疑是最合适的，甚至于比转贷更合适。

　　

结语房屋是国人最重要的资产，而房屋断供被强制执行，无疑会产生极其严重的损失。

　　

所以转贷无疑也是一种解决的思路，当然这种思路更适合生意人。第一，转贷后每个月压力变小，同时第二呢，多出来的现金流对自己的生意有可能产生起死回生的功效。

　　

题外话之房贷选择！我们在办理房贷的时候都知道有两种还款方式的选择。就是等额本息与等额本金。

　　

经常说，要根据个人情况来决定。

　　

但是一场疫情，让我知道了无论什么情况，一定要选择等额本金的还款方式。

　　

不管是等额本息还是等额本金，他们都是分期还款，等额本金的总利息低于等额本息。

　　

同样以100万房贷，20年期年化5.6%作比较。

　　

等额本金，20年总还款额为156.23万，首月为月供8833元，第五年也就是第60个月，月供为7686元，剩余总额为1066750元，剩余本金为75万。第10年月供为6519元，此时月供已经低于等额本息的还款方式。剩余总额为641167，剩余本金50万。

　　

等额本息，20年总还款额为166.45万，每个月月供都是6935元，第五年还是6935元。此时剩余总额为1248386，剩余本金约为85万。第10年，月供还是6953，剩余总额为832257，剩余本金约62万。

　　

首先从提前还款来讲，等额本金无疑更值得。

　　

第二，为什么我觉得年轻人选择等额本金好，因为第一，决定买房的时候，无疑是你工作最稳定的时候，也是处于工作上升期，事业上升期的阶段，年前力壮是你最有能力赚钱的时候，虽然前面还的多，你每个月可能就只能剩一点点钱用于生计。但是随着工资的上涨，房贷压力下降，每个月剩余的也越来越多。年轻的时候，多负担一点，老了也就少负担一点。