房地产行业为什么资产负债率偏高,房地产大宗资产结构占比怎么算

  

  文|流氓周   

  

  行业前四的公司业绩都在下滑。你认为在疫情影响经济的大背景下,一家行业中游公司的业绩增长能超越行业龙头吗?   

  

  近日,书香门地集团股份有限公司披露了招股说明书,公司拟募资61486.35万元在上交所主板上市,募投项目有5个,分别是“年产600万平米实木复合地板建设项目”、“智能化车间建设项目”、“信息化系统升级改造项目”、“营销网络拓展及品牌美学推广项目”以及“补充流动资金”。   

  

  书香门披露的数据显示,2020年,公司实现净利润0.85亿元,同比增长57.10%。   

  

  乍看之下,书香门第的这一业绩增长喜人,但公司行业前三大龙头企业的业绩均同比下滑。要知道,这些几个行业的龙头企业,不仅市场份额大,知名度高,而且都是上市公司,实力远超学者。   

  

  那么,书香门第如何超越行业老大呢?   

  

  “奇怪”的业绩增长书香门第成立于2010年10月26日。该公司的主要业务是研发;木地板的设计、生产和销售。   

  

  木地板是指由木材制成的地板。中国生产的木地板主要分为六大类:实木地板、强化地板、多层强化地板、竹地板和软木地板,以及新兴的木塑地板。   

  

  书香门地的主要产品包括实木复合地板、强化复合地板等,公司主要品牌为“书香门地”、“Arte Mundi”等。   

  

     

  

  卜立新、卜红伟是书香门的实际控制人,卜红伟是卜立新的弟弟。   

  

     

  

  资料显示,卜立新1971年3月出生于辽宁省阜新市彰武县。资料显示,卜立新1994年毕业,同年7月开始在中美合资企业和外商独资企业从事木制品营销工作。此后,他带领最初的团队在上海创业,之后有了公司书香门。   

  

  这家公司的业绩如何?书香地招股书显示,2018年至2020年,该公司实现营业收入分别为7.08亿元、7.67亿元和10.28亿元;实现净利润分别为0.36亿元、0.54亿元和0.85亿元。   

  

  值得注意的是,2020年书香门第营业收入同比增长34%,净利润同比增长约57%。这个成绩很“奇怪”。毕竟2020年整个经济受疫情影响。是如何逆势增长的?   

  

  据中国林产工业协会不完全统计,2020年,全国木竹地板总销量约为4.117亿m2,同比下降约3.04%,其中实木复合地板销量为1.38亿m2,同比增长8.66%。   

  

  我国木地板生产企业很多,但普遍规模较小。中小企业数量占全行业企业家的90%左右,产品同质化严重。   

  

  中国林产工业协会的统计显示,中国从事木地板生产及相关的企业约3000家,其中直接从事木地板产品生产的企业约2000家,竞争较为激烈。其中,木地板行业前4家公司分别为大亚圣象(000910.SZ)、大自然家居(02083.HK)、德尔未来(002631.SZ)和菲林格尔(603226.SH)。   

  

     

  

  我们来看看这四家公司作为行业龙头在去年疫情影响下的表现。   

  

  2020年,大亚图标实现营业收入72.64亿元,同比下降0.46%;实现净利润6.26亿元,同比下降13.07%。德尔未来实现营业收入15.68亿元,同比下降12.76%;净利润为-2700万元,同比下降133.85%。菲林格尔实现营业收入6.02亿元,同比24.48%;净利润0.61亿元,同比下降46.02%。   

  

  在港股上市的大自然家居实现营业收入39.31亿元,同比增长14.7%;净利润1790万元,同比下滑89%。其中,公司地板产品收入28.65亿元,同比增长7.80%,但对毛利的贡献仅为7.79亿元,同比下降3.70%。该地板产品的毛利率也从2019年的30.5%下降到2020年的27.2%。   

  

  2020年,挂牌新三板的扬子地板(430539)营业收入同比下降7.62%。虽然其0.63亿元净利润同比增长3.51%,但“扣非”后净利润同比下降14%。   

  

  可以看到,中国木地板行业前四大龙头企业,甚至行业平均排名的企业,2020年业绩都有所下滑,但书香门第的净利润却能实现同比增长,而且是大幅增长。   

  

     

rong>按照书香门地招股书显示,其34%的营业收入增长不仅超越了行业8.66%的增长水平,其净利润也超越了行业四大龙头企业的增长水平,的确令人匪夷,毕竟木地板行业属于传统行业,并不具备“弯道超车”的可能性。

  

如果书香门地在2020年能够实现业绩大幅增长,那么,比它更有实力、市场份额更大的这几家上市地板企业,为何做不到呢?

  

短期偿债能力堪忧书香门地的营业收入与净利润增长究竟来自哪里呢?其招股说明书的另一个数据或许可以解释一些问题,即应收账款。

  

2018年至2020年,书香门地的应收款项金额较大,其中应收票据、应收账款及合同资产账面价值合计金额分别为1.97亿元、2.62亿元和5.13亿元,占各期末总资产的比例分别为26.18%、33.25%和41.27%,金额及占比均呈逐年上升态势。

  

尤其是书香门地业绩增长最厉害的2020年,其应收款项达到了5.13亿元,要知道其当年的营业收入才10.28亿元。

  

书香门地对于2020年应收款项暴增的解释是“2020年,公司应收票据、应收账款及合同资产大幅增加,主要系应收票据大幅上升,其主要来源为公司主要客户恒大地产的商业承兑汇票。报告期内,公司对恒大地产的应收票据、应收账款及合同资产合计余额分别为0.45亿元、0.48亿元和2.01亿元。”

  

仅就“应收账款”这单独一项来看,书香门地2020年为3.28亿元,较2019年的2.82亿元增长了16.31%,且占当年营业收入的31.92%。

  

应收账款规模较大,占营业收入的比重较高,书香门地解释主要原因是“公司对大宗销售客户收入比重较高且持续增长,故应收账款余额同步增长。”

  

从书香门地的应收账款周转率来看,2020年为3.68,这一数据尽管比2019年略好,但实际上是低于2018年的3.74。

  

而且,书香门地的应收账款坏账计提比例是逐年下降的,其2018年至2020年,计提比例分别是9.33%、8.15%和7.64%,这是为何?书香门地并没有解释。

  

在招股书中,书香门地只是表示,其应收账款前五大客户均为信誉较好的国内大型房地产,如中海地产、恒大地产、金地地产、世茂地产、旭辉地产等公司。

  

  

应收账款的增长,也导致书香门地的“经营活动产生的现金流净额”逐年下降,2018年至2020年分别为1.09亿元、0.43亿元和0.40亿元,也就是说,尽管卖出去了产品,但书香门地没有收回相应的现金,说明其采用了较为激进的销售策略,不知是否为冲刺上市而故意为之?

  

还有一个需要投资者重点关注的地方,就是书香门地的短期偿债能力。

  

书香门地招股说明书显示,2018年末、2019年末和2020年末,公司流动比率分别为0.82、0.93和0.99,速动比率分别为0.57、0.66和0.73,资产负债率分别为 75.84%、69.11%和 74.72%。

  

而作为书香门地的同行,即大亚圣象、德尔未来和菲林格尔,这三家公司在2020年的流动比率分别是2.01、2.51和3.51,速动比率分别是1.29、1.67和2.98,资产负债率分别是34.19%、20.59%和46.77%。

  

  

由此可见,书香门地的流动比率、速动比率低于同行业可比公司平均水平,但是资产负债率高于同行业可比公司平均水平,这意味着其短期偿债的风险较大。

  

对此,书香门地的解释是“主要是因为公司作为非上市公司,融资渠道单一,主要通过银行短期借款及经营性负债等来满足资金需求。如果公司未来不能拓宽融资渠道、有效降低负债水平和改善资本结构,公司可能面临偿债能力不足的风险。”

  

对于书香门地来说,此次冲刺IPO能否过关,或许最重要的就是向发审委解释两个问题,一是“缘何行业增长不行,你却行”的合理性,二是如何解决短期偿债风险?

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