5月20日，央行突然宣布将5年期LPR下调至4.45%，引发热议！住房刚需成为“市场的宠儿”，而较早购买的“刚需房”就像一个没人要的孩子：固定的利差永远翻不了身！ 　　

　　

　　不幸的是，蔡晓和大多数人一样，深陷抵押贷款利率上涨15%的泥潭。在疫情影响下，不堪重负.很多人开始瞄向了“转贷置换”，以寻求降低月供，节省利息，缩短还款时长. 　　

　　

　　一 　　

　　

　　房贷利率突降，众人欢呼背后的：“不公平” 　　

　　

　　5月15日，央行、银监会联合发文：首套房贷利率下限下调20个基点。 　　

　　

　　5月20日，央行发布最新LPR报价：5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.45%；一年期贷款的市场利率(LPR)为3.7%。 　　

　　

　　 　　

　　

　　短短五天，央行连续两轮刺激刚需房低利率，房贷利率贴现20个基点LPR降15BP=刚需房用户房贷利率最低下浮可调整至4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。. 　　

　　

　　相比之前10~20%的涨幅，房贷利率已经飙升至6.37%，差距2.12个百分点。对于那些拥有同样百万美元抵押贷款30年的人来说，总利息的差距直接被拉大47.3万. 　　

　　

　　现在，有首套房额度的刚需房源成了“市场宠儿”，而之前买房的人则“冷门”。无论LPR未来如何波动，中间的巨大利差是你永远无法翻过的门槛。 　　

　　

　　 　　

　　

　　以前主流的房贷利率是5.88-6.37%。即使LPR在2019年后实施，许多人选择了这种方法。但随着LPR的下调，很多人无法及时调整，不得不等上几个月或者一年：如果你选择的是每年1月1调整，这还要多等大半年；如果是对年对月，就看你之前的房贷月份了。 　　

　　

　　这背后的无奈只有房贷当事人才能真正体会到，尤其是在疫情严重的市区！ 　　

　　

　　根据你的分析- 　　

　　

　　二 　　

　　

　　疫情下，“转贷置换”的呼声越来越高 　　

　　

　　声明：本文所解释的“放贷”并不是向银行申请低息贷款，然后通过民间借贷将贷款以高息贷给他人，以谋取利息差。这种贷款有法律风险。请不要碰它。 　　

　　

　　前方高能，请仔细往下看： 　　

　　

　　1. 什么是“转贷置换”？ 　　

　　

　　"转贷置换"是指通过结清预付款，发放尾款，将原抵押的房子再抵押给银行。一般来说，这种贷款的期限可以是3-20年。不同银行要求不同，年化利率在3.7%-5.9%浮动。还款方式有先息后本、随借随还、等额本息等。 　　

　　

　　我们来算一笔账。如果按照同样贷款100万，等额本息30年计算： 　　

　　

　　6.37%的月利率是6235元. 　　

　　

　　月息5.88%是5918元. 　　

　　

　　月息4.25%是4919元. 　　

　　

　　一个月就省了1316元。 　　

　　

　　这是什么概念？一年后你会平白无故多花15792元左右，30年后多花473000元。这对任何家庭来说都不是一笔小数目。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销，也足以改善一家人的生活水平。 　　

　　

　　2. “转贷置换”有什么好处？ 　　

　　

　　1）能节省利息，减少不必要的开支 　　

　　

　　通过“贷转贷置换”，申请新的低息抵押贷款，置换原来的高息抵押贷款，从而降低你为自己的欠款需要支付的利息。如下表所示：同样贷款100万，你每个月的供能可以节省1000多元，总利息可以节省28万多元，非常节省。 　　

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2）能降低月供，减轻当前的压力

　　

　　

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

　　

　　

因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Nice！

　　

　　

3）能释放多余额度，有流动资金

　　

　　

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。

　　

　　

比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

　　

　　

　　

4）能负债整合，优化个人征信

　　

　　

如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

　　

①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，

　　

②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。

　　

　　

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！

　　

　　

这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切地减轻我们每个月的还款压力！

　　

3. “转贷置换”的风险点

　　

　　

　　

1）营业执照

　　

　　

“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审 ，也都有成本。

　　

　　

2）资金成本

　　

　　

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理 ，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。

　　

　　

3）到期还款压力大

　　

　　

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本地和五年到期归本的！

　　

如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

　　

　　

4）抽贷风险

　　

　　

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。

　　

　　

如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

　　

　　

5）续贷风险

　　

　　

抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

　　

　　

6）流程相对繁琐

　　

　　

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要20-30天左右；如果客户配合，审批会缩短。

　　

　　

温馨提醒：

　　

　　

1、如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。

　　

　　

2、如果你的原按揭贷款中有公积金贷，就没必要将公积金贷转换出来，公积金贷款已经很低了 。

　　

　　

3、如果你有房贷，尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万，还款压力大，想减轻还款压力的，也建议直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小！置换一押成本也不低，别被打“低利率牌子”的人所影响！

　　

　　

最后

　　

　　

关于是否“转贷置换”问题，你需要考虑到的是：你是想减轻还款压力，还是想周转资金？但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发，清楚做这件事的目的，能否达到自己的期望值，更要清楚这中间的综合资金成本。

　　

　　

疫情当头，赚钱不易，但如果预测在“转贷置换”后，利率和资金空间都没有太大变化，还是不建议你转贷置换。

　　

　　

仁者见仁，智者见智，如果你对于“转贷置换”有疑问，或有需要补充完善的知识点，欢迎在文末留言、讨论！

　　

　　

END

　　

　　

银行贷款唐洪

　　

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