最近一个关于广佛房贷利率下降的消息被放大传播，主要是说房贷利率下降了，这是买房的信号。 　　

　　

　　方叔存疑。现在的房贷利率比2020年底低吗？也低于2019年的房贷利率？ 　　

　　

　　方大爷记得2020年年中东莞首套房贷利率大概是LPR 60个基点=5.25%，现在东莞首套房贷利率大概是LPR 130个基点=5.95%。 　　

　　

　　你说，房贷利率变化的时间维度是多久？没想到利率下降，买房的信号出现了。 　　

　　

　　方叔个人认为房贷利率真正的下调是低于上一轮市场启动前的利率，而不是大幅上涨后的小幅下调，这被解读为进入信号。 　　

　　

　　目前只有房价调整到新的平衡点，房贷利率才会明显下降，否则在通胀预期下利率不会有太大变化。 　　

　　

　　真正的信号是公积金贷款额度增加，5年LPR下调，加分基数明显降低。 　　

　　

　　大湾区有城市陆续调整二手房交易税，从之前的2%降到了1%，对市场活跃度有好处，但买家手里缺的是1%的资金吗？ 　　

　　

　　叫出来，一般都是相关利益方，理解万岁！ 　　

　　

　　9月30日，东莞还将个人转让二手房个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住房个人所得税核定征收率调整为1.5%。拍卖等特殊情况下的转让，按相关税收政策规定执行。个人转让二手非住宅用地的土地增值税核定征收率为5%。 　　

　　

　　值得关注的二手非住宅税降至1.5%，土地增值税获批5%，利好商业产品(商办)二手流动性。但本质问题没有解决，只能促进市场交易的活跃，不能改变预期值。 　　

　　

　　商业产品被市场抛弃的第一个原因是没有额外的公共资源，比如落户、教育等资源。还有，之前大家都深陷泥潭，俗话说一朝被蛇咬，十年怕井绳。 　　

　　

　　但是，利率下降是好事。在特殊时期，是时候让利给普通购房者了。个税下调是减轻购房者税负的具体体现，总体积极信号强烈；有信号支撑市场，目前的稳定不能向下波动太大。 　　

　　

　　梆子和HK的房贷利率在2.5%左右，RB在1%左右。现在国内利率6%左右。有足够的下调空间，但现在还不是时候。 　　

　　

　　这些都是交易过程中的润滑剂，但宅在家里不投机的主旋律不会动摇。 　　

　　

　　房地产市场的适度宽松只是过去高压调控后的适度回调，不是为了刺激房地产市场，而是为了让市场健康稳定发展。 　　

　　

　　对此，房叔在三季度恢复了东莞的楼市政策，东莞一共出台了9条与楼市相关的政策，可谓编织了政策的底部。 　　

　　

　　1.7月9日，东莞出台新房备案价格新规，不得以建筑配套、配套、商业等为由提高售价。 　　

　　

　　2.8月2日，东莞加大调控政策，个人住宅交易增值税由2年改为5年。新住户需要在2年内连续缴纳半年社保，才能购买新房。 　　

　　

　　3.东莞“三限房政策”出台(限价、限地价、限销售组)，采取先定向分配后摇号的模式。 　　

　　

　　4.9月9日，东莞出台新规，严查房企资金来源和马甲。 　　

　　

　　5.9月14日，东莞出台新政策。如果房企违规使用预售资金，将暂停网签。 　　

　　

　　6.9月27日，东莞住房 　　

　　

　　注：未来可能出现官员财产网上交易平台。 　　

　　

　　此外，“三限房”的出台拓宽了住房供应体系，吸引人才在东莞安居乐业。 　　

　　

　　目前二手房参考价格政策正在等待实施，东莞住建局将根据市场情况适时推出；但现阶段市场情绪低迷，交易量持续低迷，观望情绪浓厚，购买力较弱等因素叠加，使得调控效果显现，后续市场将可能持续冷淡。房企开始偷偷打折卖新房，后续房企让利的现象将成为普遍现象。抓住有限的客户群才是王道。 　　

　　

　　 　　

　　

　　新房价格图，值得特别关注，结合之前东莞新房价格一年涨3%或5%的通知，如果严格执行，可以估算出各个板块的新房备案价格。 　　

势；另外规定，房企最低可按备案价9折售出，否则不能网签，需要重新备案。

　　

　　

新房的价格地图简要解读为同一个镇街分为7个等级，每个镇街不同等级的价格仅显示部分等级价格，同一个等级不同板块价格差异明显。

　　

　　

对于这个新房价格地图，创新性很强，但是有一种价格兜底的味道。

　　

　　

作为普通购房者来说，这份新房价格地图更多的是一份新房价格指南，官方背书的指南，我们可以依据指南对比选择楼盘，切不可接受过高溢价的楼盘。

　　

　　

现在是等待二手房参考价的发布，房叔预计可能会呈现结合新房价格地图数据，同一个板块内二手房（主流次新盘）参考价可能略高于新房价格的操作，新房市场迎来更久的“春天”。