继去年11只公募REITs火热发行后，今年首只公募REITs也来了！ 　　

　　3月31日，华夏基金发布公告称，2022年首只公募REITs——华夏中交建REITs将于2022年4月7日(下周四)正式发售。基金份额发行价格为9.399元/份，总发行份额为10亿份。预计总募集规模为93.99亿元。 　　

　　如果募集顺利完成，华夏中交建REIT将超越去年平安广州广河高速91亿元的REIT产品募集规模，成为目前市场上规模最大的公募REIT产品。 　　

　　38倍！中交REIT网下询价火爆 　　

　　定档4月7日开售 　　

　　3月31日，华夏基金发布中国交建REIT产品份额发售公告和招募说明书。公告显示，华夏交建REIT于3月29日进行网下询价，收到68名网下投资者管理的160名配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购的总数量为67.87亿，是首次网下配售股份的38.78倍。 　　

　　经进一步剔除，网下发行有效报价中认购价格不低于9.399元/份基金份额认购价格的投资者有64名，管理的配售对象数量为149名。总有效认购数量为66.5亿股，是首次网下发行股份的38倍，在6只特许经营权公开发行网下询价有效认购倍数中排名第二。 　　

　　从产品分布结构来看，本基金初始战略配售份额为7.5亿份，占基金总份额销售的75%；网下首发份额为1.75亿份，占扣除战略配售后销售数量的70%；首次公开发行份额为7500万份，占扣除战略配售部分后发行数量的30%。 　　

　　基金募集期为今年4月7日至4月8日。如果网下发行和公开发行按比例进行，将遵循按比例配售的整个流程。 　　

　　谈及网下询价的“火爆”现象，北京一位公募REITs基金经理表示，我国公募REITs产品仍处于发展初期，吸引投资者关注，很多产品在发行期内认购踊跃，供不应求。此外，在今年股市波动叠加利率下降的背景下，增量资金也在涌入相对独立的公募REITs市场。预计新基金发行仍将受到资金追捧，申购火爆的局面将大概率再现。 　　

　　多位业内人士也表示，中国交建REIT网下询价的火爆场面，显示出投资者对该产品投资价值的高度认可。 　　

　　资料显示，华夏中交建REIT项目的底层资产为武深高速童嘉段，连接武汉经济圈、长株潭经济圈和粤港澳大湾区，是连接中国中南部地区的交通大通道，人口众多，经济发达，路网需求旺盛。 　　

　　其中，中国交建REIT项目发起人中国交通建设股份有限公司控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企，是全球领先的公路桥梁设计施工企业。中国交通建设股份有限公司承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程。是为数不多的全国公路生产布局的企业，拥有丰富的资产储备，可以不断扩张和筹集优质资产。 　　

　　此外，该项目的ABS管理人为行业龙头券商中信证券。中信证券拥有丰富的承办和发行REITs的经验，是中国股权类REITs业务的领头羊。 　　

　　根据公告，中交C在募集期内 　　

　　Wind数据显示，截至3月30日收盘，目前上市的11只公募REITs平均溢价率为29.85%。虽然较2月中旬的最高保费水平下降了20多个百分点，但整体溢价率仍处于高位。 　　

　　近日，包括富国首水REIT在内的多家公募REIT基金陆续发布风险提示公告。公告表明，该基金在招投标系统二级市场的收盘价已经大大超过了基金净值，而这些基金的主要目的是获取基建项目收费等稳定的现金流。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分配率和内部收益率(IRR)将大幅下降。 　　

　　为了保护基金份额持有人的利益，富国首水REIT一度停牌，并在竞价系统暂停基金通平台的份额转让业务。 　　

北京一位公募REITs基金经理表示，公募REITs预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间特征，“二级市场交易价格升高，将导致产品净现金流分派率下降，可能带来投资风险。”

该基金经理称，REITs的二级市场价格最终仍需锚定底层资产的盈利水平，项目运营产生的可供分配现金是定价的重要因素之一。当前二级市场价格大幅抬升，将压缩持有REITs的收益率水平，短期看可能存在一定非理性因素。

谈及当前公募REITs整体高溢价的现象，该基金经理认为，目前我国公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模，特别是流通盘规模较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。

“随着公募REITs产品供应的不断增多，市场规模不断增大，市场将逐步成熟、回归理性。”该公募REIT基金经理表示，根据国家发改委在2021 年底的统计，目前全国正在实质性推进发行准备工作的公募REITs项目接近百个。《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着公募REITs已成为提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段，预计公募REITs在“十四五”时期迎来大发展。

另一位公募基金经理也表示，近日多只公募REITs产品发布风险提示公告和停牌公告，引导投资者理性参与REITs投资。他也建议相关媒体逐步加大投教力度，广大投资者理性对待价格波动，充分认识产品风险收益特征，了解清楚自身的风险偏好，关注公募REITs的长期投资价值。

本文源自中国基金报