5月31日，除郭进铁建建设的渝水高速公路REITs外，其余9只公募REITs基金将正式向普通投资者开放认购！我叔之前也写过一篇REITs文章《呼之欲出的REITs基金，让普通人也能承包高速公路！》，分析了当时获批的四只公募REITs的基本情况。可以先回头看看。 　　

　　

　　首批基础设施公募REITs底层资产良好，运营模式成熟，收益和现金流持续稳定。投资本批公募REITs未来三年预期收益在4%―12%区间，适合追求长期固定收益的投资者。 　　

　　

　　 　　

　　

　　这种REITs品种在海外已经相当成熟。美国有176只REITs基金，最近10年平均收益130.61%，最近3年29.57%，今年21.80%。相比之下，同期中国债券基金总指数涨幅分别为64.89%、15.41%和1.57%。可见REITs整体收益并不低。 　　

　　

　　需要注意的是，美国的REITs基金波动风险不小，大部分收益来自与房地产相关的项目。中国公募REITs暂不包括商业地产等。所以中美REITs虽然结构相似，但底层资产不同。 　　

　　

　　公募REITs是资产的“IPO” 　　

　　

　　公募REITs是资产的“IPO”，的9个REITs项目是今年第一批公开发行的资产，它们本身的质量没有问题。 　　

　　

　　本批9只公募REITs的标的资产主要是基础设施。 　　

　　

　　有三个工业园区，分别是深圳蛇口、上海张江和苏州工业园区。这三个工业园区应该是国内顶尖的工业园区，主要收入来源是租金收入。如深圳蛇口项目可出租面积约9.4万平方米，2020年季末平均租金约136元/平方米，可出租车位657个。 　　

　　

　　招商蛇口-万荣大厦 　　

　　

　　两个环保处理是首都水和首钢绿能。前者是赚污水处理的钱，后者的主要收入来源是有机垃圾处理和生物质发电。 　　

　　

　　广河高速(广州-河源)和杭威高速(杭州-安徽黄山)浙江段两条高速公路。赚取沿途通行费分红和广告费。 　　

　　

　　盐田港和普洛斯两家仓储物流公司也是赚租金的。其中，普洛斯被视为全球最大的物流基础设施开发和运营机构。其在美国的主要业务是为亚马逊和联邦快递建立仓库和转运中心。普洛斯的REITs项目有着创造业绩神话的历史。 　　

　　

　　普洛斯中国的资产状况 　　

　　

　　盐田港收入构成 　　

　　

　　管理费高于债券型基金，1000元即可上车 　　

　　

　　从管理费,的角度来看，除了招商蛇口工业园的REITs管理费是固定的，即净资产*0.15%的可分配额*3.5%外，其余8只REITs的管理费由固定费和浮动费组成。固定费用一般根据营业收入和基金净资产计算，而浮动费用与基金业绩直接相关。一般来说比债券基金的管理费要高。 　　

　　

　　 　　

　　

　　托管费在0.01%-0.05%之间，大部分在0.01%。 　　

　　

　　认购费方面，招商蛇口不收认购费。其次，浙商证券沪杭甬高速REIT申购费相对便宜，500万元以下0.2%。另外，6只公募REITs的申购费用是一样的。 　　

　　

　　需要注意的是，这批以战略配售为主，面向公众募集的份额平均仅占准予募集份额的8%，公募REITs的份额对于普通投资者来说并不多。根据是机构的一场盛宴。,公募REITs被机构抢购的数据，申购倍数在10倍左右，东吴苏州工业园区三只产品的全场网下询价，认购倍数最低，但也是4.5倍。 　　

　　

　　 　　

　　

　　根据目前的统计数据 　　

料，富国首创水务REIT仅需1000元就可上车。注意，公募REITs的发行净值并不是一元，是根据询价结果制定。

　　

　　

公募REITs上市在即，有些细节大家还需注意。

　　

1，本批公募REITs封闭期最低20年，认购后可以在场内交易，有点像买卖股票。但后期的流动性会低一些，根据wind数据统计，美国所有REITs基金自成立以来的日均换手率在0.54%左右。

　　

2，公募REITs每半年才公布一次基金净值，最大的吸引力在长期持有的分红，新手投资者在买入后要做好心理准备，如果不打算长期持有，那么最好是考虑上市后的交易机会。

　　

3，在REITs上市交易后，考虑到流动性因素，很容易产生溢折价。比如，在上市初期时可能存在溢价，而后期可能出现折价，想要配置的投资者可以自行考虑买入时机。

　　

总的来说，无论是参与第一批认购，还是等待市场平静时折价买入，REITs这类资产都有它独特的配置价值。随着第一批REITs成功发行，相信在未来的一段时间里，商业地产这类海外主流的REITs底层资产，也会和我们见面，让更多普通投资者实现做“包租公”和“包租婆”的愿望。