导语：
本月中旬云南省8部门联合发文《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》。
这一内容被称为云南版的“32条”，重点介绍了当地市场的调控方案和实施步骤。
当地八部门联合发文，下大力气整顿市场秩序。
在很多人看来，可能会认为这又是一次照本宣科的改动，但有些关键内容其实很有价值，直接“糟蹋”了昆明未来一段时间房地产市场的政策环境。
01
3年之期已定
整个通报方案的核心内容高度浓缩在一句话里：“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”.
如果看过之前的文章《我们窥到了一些3年后昆明的样子》，应该还是有印象的。这个3年期限的提法最早出现在7月中旬住建部的通知中。当时八个部门联合发文，提出来作为主要目标。
云南地方政策对这一提法的复述，并不是简单的复制粘贴，而是透露出一个关键信息：未来3年本地的调控政策走向，将与中央保持高度一致。.
云南的通报方案与之前八部门的文件高度一致。资料来源指CREIS数据。
我们在之前的另一篇文章《多地调控加码二手房限价！昆明会跟吗？》中提到，如果以去年的“三条红线”为分水岭，将调控分为1.0和2.0两个时期，那么昆明在1.0阶段会有很多“债务”。
比如离婚，拍卖行等。在之前的地方限购政策中没有涉及，留下了一些bug。
当然，这涉及到一个度的问题——昆明市场需要多大的调控政策尺度才能保证房地产行业保持相对健康的发展状态。
关键是2.0时代有些风向变了：无论你在1.0阶段调控推进情况如何，2.0阶段都要与中央步调保持高度一致，高层会更频繁和深度地参与到地方的调控中。.
无论是之前频繁的检查组，还是一系列会议、文件等的固定基调。这个信息被传达了。
换句话说，各地仍将以因城施策的原则推进楼市调控，但会受到中央政府更多的关注和引导。
对于其他城市来说，这种变化的实际表现就是包括二手房限价、土地供应集中等一系列政策的实施。而对昆明而言，一个现实的案例便是年内的环湖整治了。
很多本地人都知道昆明的这波整治是从中央环保督察组开始的，但大多数人大概都不知道它的源头。
2020年5月，国务院办公厅发文《生态环境领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》。其核心内容是将包括生态环境规划体系制定、监测执法、污染防治等在内的部分财权和支出责任回归中央。
其实这个方案的出发点主要是针对地方债务压力和土地财政问题。但从其在昆明等城市的实践来看，其对房地产市场的直接影响是深远的。
今年湖泊整治对昆明房地产市场的影响不小。
回溯到三年期间，这一提法可能给昆市带来两方面的直接结果：一是未来3年，很多全国层面或其他城市行之有效的政策，大概率会加速落地本地，,如我们之前反复提到的两次集中土地供应；
第二，未来3年，本地的楼市政策面，可能将继续维持今年的力度。实际上，对整个国家来说，这也是实现三年目标的关键。
我们倾向于认为未来整体的调控力度不会松动-after所有，在市场上没有太多妥协的余地；8月，细部的有松有紧会是常态-the央行罕见地召开了金融机构货币信贷形势分析座谈会，这一点确实得到了解释。
放出了一些灵活调整信贷政策的积极信号。02
两类风险购房者要留心
相关通知方案里第二个值得关注的信息，是关于商品房买卖重点整治内容的：
一是销售不能销售或不能网签备案商品房的；二是通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的。
关于网签这个问题，很多人可能会联想到近期的某大。这里就着通知方案内容，再强调下网签的重要性。
网签备案是非常重要的一个步骤，一定程度上也可用于判断项目安全性的高低
类似某大这种情况，在偿还债务阶段，往往有着多个债权主体排队――银行、施工方、普通购房者等等。而如果没有网签的话，普通购房者会排在一个很靠后的位置。
当然，单纯是网签这一动作，实际上并不像备案一样具有法律效力，其只是避免一房多卖的管理手段；而即使完成了网签备案，也应该尽快完成预告登记，以实现对房屋物权的确立。
简而言之，网签备案以及后续的预告登记，能够在出现风险时，最大限度保障普通购房者的权益，为其取得一个相对靠前的受偿权。所以，不能网签的商品房，是存在一定风险的。
再聊聊首付分期这件事。眼前昆明市场上依旧有部分项目，在推行首付分期或类似政策，其是存在一定风险的，因为与严控信贷的风向相悖。
今年以来的信贷政策，已经传递出了一个显著信号，那便是要将所有资金实力不足的购房者，暂时劝离房地产市场。
对流水收入乃至首付来源的严查，无不是以此为出发点，甚至到了“不近人情”的程度――本月本地某起退房案例，就是因购房者首付中有3000元来自借款平台，而被初始银行拒贷。
今年以来昆明各类拒贷退房事件，说明了目前对信贷的政策风向
说白了，当前的政策方向就是要强制压低购房者的杠杆率，这既是为了扭转市场秩序，其实也是在保护这部分资金实力较弱者――实在买不起，就暂时先等等。
所以，无论是首付贷还是首付分期，相当于在政策关上门后又给开了一扇窗，这显然与调控想达到的效果相左。
无独有偶，9月中旬云南省住建厅公示了“十四五”住房和房地产业发展规划意见的征求结果。其中只有两项意见不予采纳，一条便是“降低购房门槛，降低住房贷款审批、放款条件”。
省住建厅仅对两项征求意见明确表示了不采纳
换言之，本地后期是有可能对首付分期等行为严查严控的，类似操作肯定存在风险与隐患，购房者千万要慎重。
03
租赁与税收的深意
第三个值得关注的点是住房租赁，通知方案中专门拿出一个章节，整整9条来说明了相关内容。具体的整治规定倒是没太多可讨论的，关键还是地方对此的表态。
正如前面所说，当前的信贷政策将一部分人隔离在房地产市场外，但官方不会忽视其住有所居的需求。未来租赁市场的发展，将会是填补这部分需求的重要助力。
在此之前，昆明已经开始针对保障性住房需求进行摸底调查，计划未来向符合条件的新市民、青年人等住房困难群体，提供不超过70平米的保障性住房。
而同样是在本月，云南省启动了保障性租赁住房省级试点的申报启动工作。计划以相关企事业单位为主体，进行试点项目的申报，有序推进保障性住房建设。
租赁市场将对未来对的住有所居起到强有力支撑
当然，化解住有所居不能纯靠保障性住房，还要发动社会渠道。此次通知方案对住房租赁市场的整治完善建议，出发点也正在于此。
结合具体的规定内容来看，其显然吸收了之前其他城市发生的长租公寓暴雷事件经验，对其有相应的应对措施。目前的方案内容看上去更像是一个骨架纲领，后期不排除有专项政策出台，进一步明确管理细则的可能。
最后，还有必要说一说此次联合发文的8部门。
在通知方案中，对于各部门的职能工作有明确的分工，而税务部门查处非法税费行为、强化征管工作的表述下，其实有一层作为数据收口的关键作用。
前面提到，调控2.0阶段的一个重要变化，便是中央会更频繁和深度地参与到地方调控中。要实现这一点的大前提，是中央对各地方市场情况有一个全盘清晰的掌握和认识，而税收正为此提供了一个渠道。
之前的国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，未来可能落地的房产税，分别从土地和房产端，对各地市场数据进行了收口，这其中税务部门扮演的角色重要度不言而喻。
税收在未来的房地产市场中将扮演重要角色
现阶段的房地产市场调控不再是一个孤立的领域，其是关系到全盘经济民生的大事。
04
昆明调控究竟要调啥？
最后，想再简单聊一聊管理者视角中对当前昆明市场可能的定调判断。
像之前所说，省住建厅在公示相关征求意见结果时，只有两项意见不予采纳，一是放松房贷审批力度，二则是限制二手房流动性。
换言之，云南目前对房地产市场的调控，视角还是主要锁定在了商品房领域。
以昆明这样的省会城市为例，原因一是二手房的成交规模，还远未大到能影响整个市场稳定的程度，二是信贷政策的收紧目前看来“药效”已经足够。
即使未来市场持续向存量房过渡，工具箱里也有许多现成的可用政策，足以应对二手房市场可能会产生的问题和波动。
那昆明乃至云南的商品房市场值得调控的点究竟在哪？
坦率地说，昆明的房价水平远未脱离合理的波动区间，如果横向对比，其在同类型城市中属于偏低的那一拨。
问题出在两方面，首先是预期。在今年5月之前，本地的新建商品住宅价格指数，环比连涨了一整年，而在此之前还有一个长达44个月的上涨周期。
有记录以来昆明新建商品住宅价格指数环比走势。数据来源国统局，昆明楼市整理制图
对最广大的民众群体而言，这一涨势无疑会打击其积极性，也容易使人产生昆明房价只会涨不会跌的错误预期。当前调控要做的，正是打掉这一虚假预期，让房地产回归其原本的位置。
其次，昆明房价的绝对值虽然不高，但如果结合本地的实际收入水平，问题就产生了。这也是为很多昆明人所诟病的一点。
所以，要调什么，怎么调，现在其实都已经明确了。唯一的悬念，就是政策的持久性问题，如果真的能在未来3年保持应有的力度，这个市场的秩序，没有理由不好转。
我们一起拭目以待。
