一.含义 　　

　　

　　房地产条件调整是将可比实例在自身条件下的价格变为估价对象价格的过程。房地产形势一般是随时间变化的。 　　

　　

　　除了期货房地产。可比情况应当是与其交易价格相对应或者由其交易价格所反映的情况。 　　

　　

　　估价对象的状态应是与待估价值价格相对应或反映的状态，通常为价值先导状态。 　　

　　

　　二、调整内容 　　

　　

　　不动产地位的调整应分为区位地位调整、实物地位调整和权益调整。 　　

　　

　　1.区位调整的内容主要包括区位、交通、外部配套、周边环境、人文环境等。 　　

　　

　　2.身体状况调节的内容很多。建筑主要包括建筑规模、建筑外观、建筑结构、设施设备、装修、建筑性能、空间布局、新旧程度等。土地主要包括土地面积、形状、地形、地貌、地质、土壤发育程度等。 　　

　　

　　3.权益主要包括土地使用期限、共有权等复杂物权，居住权、抵押权等其他物权的设立，租赁或占有，容积率等用途管制，以及附加收益、债权债务、物业管理等。影响租赁价格的权益因素不同于买卖价格。租金价格包括租赁期限的长短，维修费用由出租人还是承租人承担，承租人是否对租赁物进行改善或增添其他物，是否可以转租，在续租期间占有和使用租赁物的收益是否归承租人所有。 　　

　　

　　三、房地产形势调整的思路和步骤 　　

　　

　　1.基本思路是根据估价对象的条件，直接将可比实例与估价对象的条件进行比较。 　　

　　

　　或者以标准楼盘为基准。间接比较可比实例与评估对象的情况。 　　

　　

　　可比条件好于估价对象的，进行降价调整。 　　

　　

　　第二步。 　　

　　

　　(1)确定影响估价对象价格的各种房地产因素，包括区位、实物和权益因素。 　　

　　

　　(2)将可比实例与估价对象在这些因素中的情况逐项进行比较。找出它们之间的不同程度。 　　

　　

　　(3)将可比实例与估价对象之间的差异程度转化为两者之间的价格差异程度。即科学合理地量化由于楼盘之间的差异程度而导致的楼盘之间的价格差异程度。 　　

　　

　　(4)根据价格差异程度调整可比实例的价格。 　　

　　

　　第三，房地产形势调整的方法。 　　

　　

　　1.直接和间接比较调整。 　　

　　

　　(1)直接比较调整是以估价对象的条件为基础，将可比实例的条件与估价对象进行比较。 　　

　　

　　具体直接比较和调整， 　　

　　

　　确定一些影响房地产价格的房地产条件因素。 　　

　　

　　b .根据各因素对房地产价格的影响程度确定各因素的权重。 　　

　　

　　根据估价对象的情况。将可比实例的情况与被评估对象的情况逐一进行比较和评分。 　　

　　

　　将所有累积分数转换为价格调整率。 　　

　　

　　e使用这个比率来调整可比实例的价格。 　　

　　

　　可比实例自身条件下的价格100/()=等于可比实例在估价对象条件下的价格。 　　

　　

　　括号中的数字为可比实例相对于评估对象的得分。 　　

　　

　　(2)标准不动产的间接比较和调整、选择或设定。将估价对象和可比实例的情况分别与标准房地产情况进行比较。 　　

　　

　　公式：可比实例在自身条件下的价格 100/() ()/100=等于可比实例在估价对象条件下的价格。 　　

　　

　　公式位于分母和分子的括号内，要填写的数字是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。 　　

　　

　　2.总价调整和单价调整。 　　

　　

　　在可比实例总价的基础上，增加或减少一定数量，或按一定比例增减价格。 　　

　　

　　自身条件下的可比实例价格房地产条件调整系数=估价对象条件下的可比实例价格。 　　

　　

　　房地产条件调整系数1/(1 r%) 　　

　　

　　4.加法调整，乘法调整 　　

　　

　　在百分比调整中，当多种价格影响因素同时调整时，有加法调整、乘法调整以及它们的混合。