不要讨论线上的话题。 　　

　　

　　在学区房读书有什么意义？教育不公平，房价那么贵.长谈不会改变什么。 　　

　　

　　目前不关心楼市的时候，还是要说说学区房的现状。 　　

　　

　　淡出鸟的1月，洗洗睡的春节前，天津学区房，又火又热，甚至需求在排队。 　　

　　

　　与整体市场，走出了巨大的剪刀差。 　　

　　

　　要说哪个新房和二手房要涨价，绝对是扯淡。 　　

　　

　　但以和平为主的重点学区房，真的还在涨，不是纸老虎。 　　

　　

　　学区的共识强大到牢不可破。 　　

　　

　　最近的4个现象： 　　

　　

　　 成交速度快； 门槛价成量最大； 　　

　　

　　 业主预期足，挂牌价涨； 咨询学区房的渐多。 　　

　　

　　 　　

　　

　　和平学区房的成交速度，在加快。 　　

　　

　　从12月到1月初，一直很激烈。 　　

　　

　　疫情突袭期间，没有线下房源，但线上咨询还是很多。 　　

　　

　　一位经纪人透露： 　　

　　

　　“朋友圈里上午发的房源信息，下午就要卖了，太快了。” 　　

　　

　　比如下面两套，秒清的节奏。 　　

　　

　　 　　

　　

　　 　　

　　

　　据经纪人表示，有些价格合适的学区房，大多数买房人都看不到。 　　

　　

　　哪个经纪人还没有几个客户？别开玩笑了，在朋友圈发一轮，很快就能消化。 　　

　　

　　佳诺是安宁二手房的老板。 　　

　　

　　其中一个店长说，仅自己的小店，12月就卖了将近30套。 　　

　　

　　显然，市场温度不低。进入一月后，势头不减. 　　

　　

　　还在赶末班车。 　　

　　

　　2022-2025年要上学的，今年8月31日之前，必须要买到房、落完户。 　　

　　

　　没有人会等到五六月份才买。不确定性太高。 　　

　　

　　即便今年没有小阳春，但每年春节后成交量都是高点，议价空间小，已是共识。 　　

　　

　　所以都是在12月和1月的淡季买的。 　　

　　

　　现在买房的人越来越年轻，文化程度不低，盲目买太少，有自己的判断。 　　

　　

　　贝壳数据显示，和平学区房挂牌量在减少。 　　

　　

　　从去年8月的4680套，到现在的4450套，减少5%。 　　

　　

　　在此期间，有新的房源和交易，但最终的出路小于入口。 　　

　　

　　锁房9年，不能卖；等待高价，不想卖；见好就收，赶快卖。 　　

　　

　　这三种情况会进一步减少和平学区的房源供应。 　　

　　

　　和平9月冲高成交600套，10-12月都保持在250套左右。 　　

　　

　　河西11月成交480套，但12月冲高至720套，涨了50%。 　　

　　

　　需求已经溢出。 　　

　　

　　相当多的人，因和平的价格、政策，转投河西一片。 　　

　　

　　由此，2021年河西二手房交易量首次超过南开，年增幅达30%。 　　

　　

　　然而，经纪人也承认： 　　

　　

　　“如果能很快成交，大部分房子都会是门槛价，购房者也会达到预期。年后和平学区的房子还会继续涨。 　　

　　

　　如果业主挂高价，还是很难成交。" 　　

　　

　　 　　

　　

　　一片萧瑟中，1月初和平二手房成交均价，又涨了7.9%。 　　

　　

　　 　　

　　

　　普小涨的多，成交量大；重小年底几乎没涨，成交量也小。 　　

　　

　　最典型的是和真河，已经成为明星社区，门槛价格一路走高。 　　

　　

　　一个40平米左右的包间，从2020年8月到2021年12月，从160万涨到250万，最大涨幅56%。 　　

　　

　　能看出来，年底最后成交这三套，还在涨，230万、240万、244万…… 　　

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包括兴河里、卫华里等和平二片、三片普小，都是统一步伐。

　　

最近挂牌价不断上涨的，也都出自它们。

　　

涨个2万、5万太常见了，还有一猛子涨20万、30万的。

　　

　　

　　

经纪人透露：目前300万以上涨价的很少，250万以下涨价居多。

　　

有振河里的业主，40平米挂到280万，这就有点虚高了。

　　

200-230万的房源，成交速度很快。

　　

的确有人不敢买了，从160万看着涨到200多万，心里接受不了，就考虑河西了。

　　

不过，更多人觉得，买了肯定不赔，后面还有上涨空间，再加上孩子必须要上学，即便涨到250万，也甘心买。

　　

这就是如今和平学区房的现状――姜太公钓鱼。

　　

重小学区房确实没怎么涨，本身门槛就很高了。

　　

比如府上和平，在贝壳系统中，12月下旬都没有成交。

　　

目前门槛价42平米410万左右，2021年中，也是这个价。

　　

但2020年，大概只要360万。

　　

也就是说，和平新政出台，重小跟着涨了一波后，年底没再继续涨。

　　

“削峰填谷”已经出现了。

　　

更准的说――“填谷”出现，“削峰”还真没有。

　　

尚友里、吉利花园等，基本都如此。

　　

不得不说，和平yyds，还有炒房客。

　　

经纪人说，不少人手里都有房，当时都全款买的，“伺机而动”。

　　

从逻辑上说，没毛病，全天津找不到第二个像和平这样，有共识、有涨幅的地方了。

　　

从道德上说，没买到房的人，肯定恨的牙痒痒。

　　

和平学区房，从供需来看，价格肯定还会涨，直到把多校划片，逼出来。

　　

　　

如果没有疫情，学区房在1月，会延续热度。

　　

目前突然“中断”，外地人无法来津。

　　

有人开始焦虑，本打算年前搞定，现在只能不确定的推迟。

　　

　　

最近接触到的买房人，没有问改善的、没有问落户的，大部分都问学区。

　　

聚焦三个领域：

　　

和平学区房； 河西学区房； 海教园和市区新房门槛。

　　

最典型的，预算200万，买海教园，还是买九和府现房？

　　

预算150万，买海教园，还是买中交春风景里？

　　

　　

海教园是绕不过去的选项。

　　

不是做广告，有一说一，不少人都等着融创云潮府76平米房源加推。

　　

不想去南部的人，就等着这个中部的门槛了，大概要等到3月。

　　

河西一片门槛已经在涨，但没有和平凶猛。

　　

等今年8月31日，和平“大门关闭”后，河西会正式启动，现在仅是预热。

　　

学区房的需求，正在积压。

　　

年后，别的房子不好说，唯独和平、河西的学区房，以及海教园，会有一波独立行情。