早期，信托公司一般以发放信托贷款、以回购承诺投资等形式向房地产开发商提供融资。但随着监管部门陆续出台《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银发[2010]54号)等文件，信托公司向房地产发放贷款必须符合“432”标准，大量房地产信托业务普遍采用特定资产收益权信托模式。在实践中，特定资产收益权信托业务发展了多种模式，常规的交易结构主要包括两种类型：
一、特定资产收益权类资产证券化模式,即以特定资产(如不动产、在建工程、股权等)对应的收益权设立的财产权信托计划。)在融资方名下作为信托财产，然后募集资金，由社会公众投资者出资购买信托受益权份额(一般为优先受益权份额)，投资者根据信托合同获得信托收益(现金)的分配，实现其退出(如下图所示)。比如曾经轰动一时的上海市高级人民法院(2013)沪高民五(商)字第11号昆山春高投资发展有限公司商业信托纠纷案就是这样一个典型。
另一种是特定资产收益权转让与回购模式.这种交易结构的核心在于资产收益权的转让和回购安排，即信托公司与融资人签订资产收益权转让和回购合同，约定信托公司以发起的单一或集合资金信托计划募集的信托资金购买资产收益权。在一定期限或条件满足后，融资人支付回购本金和溢价，回购信托公司持有的资产收益权，信托财产由特定资产收益权转化为信托资金，投资人获得现金分配，实现退出(如下图所示)。
