河北省石家庄市桥西区人民法院
民事判决
(2018)民初冀0104第4887号
原告：王* *，女，1964年3月6日出生，汉族，住。
委托代理人：杜，河北华通律师事务所律师。
被告：平安普惠；惠特尼融资担保有限公司，位于江苏省南京市汉中路2号亚太商务大厦13楼B、C单元，统一社会信用代码91320000717881554L。
法定代表人：永洙，该公司总经理。
委托代理人：刘关义、魏静，河北大光律师事务所律师。
被告梁* *，男，1967年1月17日出生，汉族，住。
被告徐X，女，1967年5月16日出生，汉族，住址同上。
原告王* *因与平安普惠公司发生追偿权纠纷，不服(2017)冀0104民初第4475号民事判决，向第三人提起撤销诉讼。惠特尼融资担保有限公司(以下简称普惠；惠特尼公司)、梁* *和徐*。2018年6月7日立案后，法院依法适用普通程序，于2018年8月17日公开开庭审理。原告王* *、委托代理人、杜，被告普乐；惠特尼公司委托代理人刘关义出席诉讼。被告人梁* *和徐*经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。这个案子已经结了。
原告王* *向本院提起诉讼请求：
1.被告普拉特公司签署的《反担保抵押合同》；惠特尼公司与梁* *和徐*的合同无效，该房屋的抵押手续被注销；撤销石家庄市桥西区人民法院(以下简称桥西法院)(2017)冀0104民初第4475号民事判决书第四项；
2.诉讼费由三被告承担。
以及事实和理由：2017年11月13日，桥西法院对Pratt & amp惠特尼公司及梁XX、徐XX，其中第四项为：本判决生效后，被告梁XX、徐XX不履行上述义务，原告平安普惠；惠特尼融资担保有限公司有权以被告梁XX的名义对该财产进行折价或者以拍卖或者变卖该财产的价款优先受偿。判决第四项侵害了原告的财产权益，梁* *不是房屋所有人，应予撤销。在此之前，桥西法院作出的民初冀0104号(2016)第2765号民事判决已认定涉案房屋归原告所有。原告在判决生效后申请执行，桥西法院作出(2017)冀0104执第2697号执行裁定书，再次确认原告为涉案房屋所有权人。原告了解到，有一份(2017)冀0104民初字第4475号民事判决书。被告梁* *的母亲周* *，在房屋已出售给原告的情况下，仍以赠与或放弃继承的方式将房屋过户到梁* *名下。礼物从一开始就是无效的。梁* *隐瞒真相，无权处分他人财产，非法抵押；原告一直住在这所房子里，而被告普拉特& amp惠特尼公司也未尽到基本的承保义务，存在重大过失。同时，将双方交易的时间、地点、场所、对象组合在一起是一种不正常的行为，不排除双方恶意串通，严重损害了原告的合法权益。
被告普拉特& amp惠特尼认为，
1.不动产物权变动以登记为生效要件，在被告与梁* *办理抵押登记之前，原告未取得房屋所有权。2015年6月，梁* *与我公司签订抵押合同办理抵押登记时，房屋权属清晰，将房屋抵押给我公司合法有效。
2.本案中，原告试图通过生效判决取得物权变动的效力，但判决是在法定抵押权之后。房屋权属变更不影响抵押权的效力，我公司仍有权行使抵押权。
被告
2015年6月24日，符登投资信用担保有限公司河北分公司(后更名为平安普惠；原告惠特尼融资担保有限公司)、被告梁XX与债权人深圳市新安小额贷款有限公司签订《借款及担保合同》，约定普惠；惠特尼公司为梁XX借款30万元提供连带责任保证。如有赔偿，借款人应以赔偿金额为基数，从赔偿之日起每日支付0.00。由于借款人未能按照保证人的要求向保证人支付全部赔偿金额而产生的费用(包括律师费等。)由担保人为追偿而发生的费用由借款人承担。
2015年6月24日，原告与被告梁* *和徐* *签订《反担保抵押合同》，由他们向原告提供抵押物，即被告梁* *名下的房屋，担保范围为原告为梁* *担保的债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、违约金及主合同债权人实现债权的费用。被告人梁* *与徐*系夫妻。上述合同签订后，2015年7月1日，债权人借给被告梁XX人民币291000元(已代原告扣除前期服务费8000元)。
2015年8月至2016年1月，被告人梁* *按合同约定还款，后未进行任何还款。2016年4月21日，根据债权人通知，原告向债权人赔偿本金及利息263075.37元，其中本金255204.83元，利息6438.22元，罚息1432.32元；截至赔偿期限，被告梁* *尚欠担保费6660元。此外，原告委托河北大广律师事务所办理本案诉讼事宜，并支付律师费3860元。原审法院认为，原告与被告梁XX及债权人签订《借款及担保合同》合法有效。原告为上述借款提供连带责任保证。如被告梁* *不履行还款义务，原告代梁* *偿还贷款本金、利息及罚息后，应承担担保责任，并享有向被告梁* *追偿的权利。关于原告在债权人向被告梁XX借款时提前扣除前期服务费一事，本院认为，被告梁XX与原告在《保证合同》。
约定了担保费、管理费的数额，该前期服务费系除正常收费外约定的内容，债权人在未经借款人同意的情况下擅自扣除该笔费用，造成借款人实际收取的借款金额与借款合同约定的金额不符，属于变相提高借款人借款利率的行为，于法无据，故借款人应当按照实际借款数额返还借款并支付利息。原告要求被告支付担保费6660元、律师费3860元、自代偿日起计付滞纳金的诉讼主张，系双方在合同中约定的内容，不违反法律规定，本院予以支持；原告主张的滞纳金计付标准超出法定标准，本院不予支持，本案中滞纳金按照年利率24%的标准计付为宜。原告与被告梁**、徐*签订的《反担保抵押合同》，依法成立并生效，原告有权依据该合同，对被告梁**名下的抵押房产享有优先受偿的权利。被告梁**、徐*系夫妻关系，在婚姻关系存续期间形成的债务应当共同偿还。判决如下：一、本判决生效后十日内，被告梁**、徐*向原告平安普惠融资担保有限公司支付代偿款254075.37元（包括本金246204.83元、利息6438.22元、罚息1432.32元）、担保费6660元；
二、本判决生效后十日内，被告梁**、徐*向原告平安普惠融资担保有限公司支付代偿滞纳金（以254075.37元为基数，自2016年4月21日起至偿清之日止，按照年利率24%计算）；
三、本判决生效后十日内，被告梁**向原告平安普惠融资担保有限公司支付律师费3860元；
四、本判决生效后，被告梁**、徐*不履行上述义务，原告平安普惠融资担保有限公司有权以被告梁**名下房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下：
1、2005年5月23日，原告与周**签订案涉房产买卖合同，原告已全额支付购房款并已交付入住。初始房产证及土地证于2008年由单位直接下发给原告，目前仍在原告手中，登记的房屋所有权人为梁*（被告梁**之父，1997年去世）。2011年10月，诉争房产过户至梁**名下（。2016年5月8日，王**将周志喜作为被告，梁**作为第三人诉至法院。2017年2月27日，本院作出（2016）冀0104民初2765号民事判决：1、被告周志喜将房屋赠与第三人梁**的行为无效；第三人梁**取得房屋所有权的行为无效；2、房产归原告王**所有。该判决已生效。
原告申请执行后，本院于2017年11月15日作出（2017）冀0104执2697号执行裁定：将梁**名下诉争房产不动产证作废，诉争房产归原告所有。因案涉房产已办理抵押登记，该裁定未执行。
2、2015年6月25日，被告梁**由普惠公司提供连带责任保证向深圳市信安小额贷款有限公司借款30万元，被告梁**、徐*以诉争房产抵押向被普惠公司提供反担保，已办理房屋他项权登记。借款到期后，梁**未清偿贷款本息，普惠公司已代偿全部本息。2017年6月1日，普惠公司将梁**、徐*列为共同被告诉至本院。本院经审理于2017年11月13日作出（2017）冀0104民初4475号民事判决，判决主文第四项确认普惠公司对诉争房产享有优先受偿权。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告普惠公司在设定抵押权时是否核实了抵押物。普惠公司在接受梁**提供的案涉房产抵押前，委托石家庄石房房地产评估事务所有限公司（以下简称评估公司）出具了《房地产抵押估价报告》（以下简称《报告》），该报告中附有查勘现场照片，照片显示梁**出现在查勘房屋内的客厅、卧室、餐厅内；照片中厨房正面为墙壁，左侧有一窗户；卫生间正面有一窗户；餐厅附近有一扇门……经现场勘验，案涉房屋厨房在北侧阳台处，三面均为窗户；卫生间无窗户；餐厅附近无门。此外，被告普惠公司称签订抵押合同前进入房屋现场核实抵押物，但未能提供证据。
本院认为，被告梁**虽系案涉房产登记的所有权人，但其取得物权是基于其母周**的赠与行为，而该行为业经生效民事判决确认为无效行为。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，据此，被告梁**、徐*用案涉房产提供抵押担保的行为，属于无权处分。基于无权处分而设立的担保物权，抵押权人可根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定的善意取得，而享有抵押权。当事人善意且无过失是构成善意取得的前提。
被告普惠公司作为专业的担保公司，应当知道按照行业惯例，对于房产抵押，不应仅审查不动产证书的登记情况，还应当进行实地调查核实。根据查明的情况，《报告》所附现场照片与案涉房屋的结构、布局等存在多处明显差异，据此，可以认定《报告》所附现场照片并非案涉房屋内所拍摄，即被告普惠公司并未进入现场核实抵押物。
且被告梁**出现在并非案涉房屋内的照片，其用意很明显，即虚构已进入现场核实抵押物之事实，存在明显过错。据此，被告普惠公司虽支付了合理对价并办理了抵押权登记手续，但不能构成善意取得，未取得案涉房产的抵押权。
本院作出的（2017）冀0104民初4475号民事判决，判决普惠公司享有抵押权，该处理结果与王**具有法律上的利害关系，损害了王**的民事权益。在（2017）冀0104民初4475号案件中，普惠公司未列王**为当事人，亦未能提供证据证明王**知道诉讼而未参加，因此原告要求撤销本院作出的（2017）冀0104民初4475号民事判决第四项判决内容，符合法律规定，本院予以支持。被告梁**、徐*与被告普惠公司签订的《反担保抵押合同》是双方的真实意思表示，且不存在被告普惠公司与梁**、徐*恶意串通的情形，原告要求确认合同无效，于法无据，本院不予支持。虽抵押合同有效，但因被告梁**、徐*对案涉房产无权处分，被告普惠公司在设定抵押时亦未构成善意取得，依据法律规定，原告作为所有权人有权追回，消除房产上的权利瑕疵，故原告要求解除抵押登记手续，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百条第一款第二项、第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2017）冀0104民初4475号民事判决第四项；
二、被告平安普惠融资担保有限公司、梁**、徐*于本判决生效后十日内，配合原告王**解除对房产设定的房屋他项权登记；
三、驳回原告王**的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告平安普惠融资担保有限公司、梁**、徐*共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李彦红
人民陪审员 梁增兵
人民陪审员 李桂华
二〇一八年九月二十六日
书 记 员 刘 杰
