上周，当地拍卖市场迎来了2021年的首次两集中抛售热潮。 　　

　　4月26日至27日，广州一次性上架48宗土地，成交42宗，吸金906亿元，仅比挂牌底价高出近5亿元。其中，4宗地块进入摇号阶段，18宗溢价成交，20宗底价成交，6宗因达到最高限价而流拍，平均溢价率14.58%。 　　

　　相比广州土拍的稳定，重庆土拍的火热。4月28日至29日，重庆共推出46宗都市地块，全部成交，总成交额635.04亿元，比拍卖总额高出190.96亿元。其中底价成交6宗，其余溢价成交，占比87%。六成地块溢价率超过40%，最高溢价率达到129.98%。 　　

　　几乎与此同时，扬州挂出了8宗地块，其中5宗涉及住宅的地块全部触及最高楼面价上限，全部打包送签，3宗地块的起拍价刷新了所在板块的楼面价。 　　

　　与长春首次集中供地拍卖的平淡不同，本轮土拍整体人气很高，尤其是重庆首次集中土拍一度登上热搜榜。综上，从地价水平来看，与2020年全年的宅基地价格相比，三市中重庆和无锡的地价涨幅较大，分别为50%和18%。只有广州的成交地价低于去年的水平。从溢价水平看，重庆成交溢价率最高，无锡和广州平均溢价率相对较低。 　　

　　有一点是明确的，重庆的地价涨幅和溢价率远超其他两个城市，因为它是三个城市中唯一一个不限地价的城市。 　　

　　在上周拍卖市场的混乱结束后，我们可以发现，在新规定下拆除交易后，土地市场甚至房地产市场正在发生一些意想不到的变化。这些变化可能会影响楼市的整体逻辑。 　　

　　按照以往的逻辑，楼市火热的时候，高价地是推波助澜的燃料。不仅地王消息提振市场信心，而且供不应求。最后，消费者只能被迫追逐这些新房的价格，这也会变相抬高周边二手房的价格。楼市就是这样拉起来的。 　　

　　4月28日，扬州本地拍卖摇号结果出炉后，多家楼盘撤回全部优惠。不仅如此，价格也在一夜之间提高了。可以预见，在地价上涨更为剧烈的重庆，随着这批高价地逐渐入市，未来房价将会带来助推效应。 　　

　　今年2月，自然资源部出台了两种集中土地出让方式。旨在提高市场信心和透明度，为市场主体提供更多选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。此外，将过去分散土地流转的涓涓细流，转变为集中土地流转的重磅供地，在社会上产生更大的效应，体现土地的充分保障。综上，稳定地价。 　　

　　根据2021年住宅用地供应分类调控工作要点，各地要主动采取有效措施，引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳定控制方案。 　　

　　显然广州最好，扬州第二，重庆最后。这也体现在此轮土拍的结果中。 　　

　　比如广州这次的48块地，全部设定了最高限价和溢价率。目的是杜绝“面粉比面包贵”的炒作。这也是热点城市未来要执行的政策。但重庆的做法明显打了折扣。虽然在拍卖前，重庆出台了“部分热点区域溢价率超过50%的，土地出让金缴纳期限缩短至一个半月”的新规，效果并不理想。 　　

　　此外，一个 　　

　　在2016-2017年的上一轮调控中，房价最终的调控效果并不好。广州、上海等地在2018年底开始松绑限价，因为前期房东很多，甚至出现了很多“面粉比面包贵”的情况。价格限制最终不得不取消。这一次，监管层一再强调，地价房价联动要落到所有省区市和所有项目。各地也纷纷重启限价，吸取教训，从源头控制地价。 　　

　　地价稳定是房价稳定和预期稳定的基础。5月，更多城市将迎来首次集中土地拍卖。其中，北京、深圳、厦门等供应量少、优质地块多的城市，首次土地拍卖仍将有激烈竞争，拿地成本尤其是优质地块价格也将大幅攀升。因此，对于热点城市，在现阶段，设定地块最高限价和溢价率势在必行。当然，增加土地供应是稳定城市热度的关键途径。