明天，也就是6月21日，首批公募REITs将迎来上市一周年，这也意味着首批公募REITs的部分战略配售限售股可以进入二级市场流通。由于首批REITs基金的总发行规模为302.7亿元，考虑到这些基金上市以来被大肆炒作，且机构持有数量较多，以及目前大部分品种处于溢价状态，很多投资者从历史经验出发，认为封闭式基金一旦上市，通常会出现较大的折价。这意味着，在这些基金目前的溢价下，这些基金可能会大幅下跌。 　　

　　受上述消息影响，今天市场上所有的REITs基金都呈现下跌趋势，但种种迹象表明，未来这些基金大幅下跌的可能性不大。原因如下： 　　

　　首先，这些基金是长期封闭的，吸引的多是长期买家，尤其是机构投资者，他们相当愿意持有长期收益稳定的产品。统计显示，首批REITs的平均封闭期为40.2年。最长封闭期99年，最低20年。 　　

　　从分红收益来看，2021年和2022年首批公募REITs平均分配率分别为6.52和6.34。总体来看，这些基金的现金分配率在4%-13%区间，相对较高。因此受到众多投资者尤其是机构投资者的喜爱，导致这些资金在二级市场上供不应求，交易价格长期处于溢价状态。 　　

　　从数据上看，随着解禁的到来，首批公募REITs的流通份额有望翻倍。但考虑到目前a股市场投资者的风险偏好，尤其是很多保险机构和债券基金对优质资产的渴求，可以想象原持有人并不愿意抛售，反而相对更愿意入市。所以供需可能会趋于平衡，即溢价可能会逐渐收窄，但不太可能跌破净值。 　　

　　供参考，鹏华前海作为同类产品的元老，其首发机构投资者所持股份不愿上市流通，导致其二级市场交易极为不活跃。由于交易困难，这只基金经历了一段时间的大幅折价，但随着市场对这只基金认识的深入，折价的机会已经越来越少。 　　

　　况且在中国，不管发生什么，大家都会认可第一批产品质量好。从首批REITs产品的投向来看，主要是产业园区、高速公路、仓储物流。这些基础资产虽然增长有限，但大部分业绩相当稳定。尤其是目前，在国内外经济形势面临诸多不确定因素的情况下，大型资产管理机构对这些收益稳定的资产仍然非常感兴趣。 　　

　　更加值得关注的是，沪深两大交易所周末还出台了限制炒作可转债的措施，相信这也会推动一部分资金转向投入REITs基金。 　　

　　不过本周资金面还是比较紧张的。首先，84只股票将面临限售股解禁。按最新收盘价计算，解禁总市值高达1032.24亿元，较上周上涨116.83%。从股份解禁情况来看，GCL能科、卓胜威、那威科技解禁金额将超90亿元，齐鲁银行、那威科技、阳光诺和、GCL能科、洋电科技、金冠电气、华立科技、西麦食品等流通增幅超100%。 　　

　　另一方面，周末基金公司公告显示，数只新基金拉响清盘警报。据了解，部分基金发行在高点，建仓过快，导致净值跌幅较大。同时，投资者赎回金额也较大，使得规模大幅缩水，面临平仓风险。一旦基金清盘，就必须把股票全部卖出，这将给市场带来一定的冲击。 　　

　　因此，除非长线特别看好的个股与基金，投资者可以考虑逢高减仓，以保持更多的主动权。