长沙最近推出的楼市新政很有看点，房产中介迫不及待的冲过来告诉这个全民欢庆的好消息。房产中介表示，这是楼市利好政策，是楼市松绑，是楼市回暖的前兆，是房价飙升的趋势。 　　

　　

　　 　　

　　

　　当然，在房产中介看来，这几天连暴雨的恶劣天气都可以是楼市回暖的征兆。 　　

　　

　　为什么这么说？因为水是财富，水多证明财富旺。繁荣可以让楼市升温，房价上涨。反正中介的嘴，各种捏造都是最好的。 　　

　　

　　让我们回到今天的主题，就是长沙最近推出的楼市新政。简单介绍一下新政的内容，就是如果在长沙买一套房。按照之前的限购政策，你买第二套房需要4年或者6年。 　　

　　

　　当然，首套房首付30%，二套房首付40%。 　　

　　

　　但现在出台了这个政策，现有房屋用作租赁住房后，不计入家庭住房套数计算。你什么意思？也就是你以你的名义把这套房和负责租房的指定企业平台签订协议，他们就给你租这套房。这样这套房就不会占你买房的位置了。再买房，就是买第一套房了。 　　

　　

　　你不再受购买时间的限制，也不用等四年。买房只需要首付30%，可以贷款70%。并且可以重复使用。 　　

　　

　　你什么意思？你把第一套房委托做出租房，然后买了第二套房。然后你委托第二套房作为出租房，你可以继续买第三套房，以此类推。也就是说，只要你有钱，你愿意买，你就可以在无尽的buy buy里买到。 　　

　　

　　看到这里，你觉得房产中介这次是对的吗？真的对楼市好，真的在给楼市松绑，真的要回暖了，房价也在涨。房产中介好像很少说一次真话。 　　

　　

　　真的是这样吗？这次出台的楼市新政要求，租赁合同10年。也就是说，你把房子委托给相关企业作为出租屋，需要10年时间。而且你的房子10年内不能交易。 　　

　　

　　有网友说那简单。除了让那些平台帮忙租房，业主自己也可以联系人租房，备案就可以了。 　　

　　

　　然后业主就可以和购房者签订相关合同了。表面上看，租房子没问题，实际上，卖房也没问题。网友也给出了相关方案。 　　

　　

　　比如业主与租房者签订租赁合同和房产抵押合同。把业主的房子抵押给租房者，类似于向租房者借钱。借的钱总数就是房子的价格。合同签的是10年，也就是说10年期限到期，如果房主还不了贷款，房子就归租房者所有。贷款利息被租金抵消了。 　　

　　

　　这个操作有什么问题吗？假设你是房主，我是租房者。现在你的房子价值100万。我给你100万，跟你签合同。 　　

　　

　　10年期限到了，你的房子会从100万涨到200万。你会怎么做？你会遵守你之前的承诺。你不还我100万，然后把房子给我？ 　　

　　

　　守信的人可能会，但是大多数人会怎么做呢？当然还我100万，然后把房子卖了200万。 　　

　　

　　毕竟合同上写的很清楚。十年前，我借给你100万。十年后，你到了房子，它才属于我。如果你到了那房子，它就不属于我了。而100万的利息被房租冲抵了。所以最后的结果就是，10年前我借了你100万，10年我只拿到了你的房子，不用交房租。 　　

　　

　　什么情况下你会不还100万给我房子？房价不涨甚至不跌的情况只有一种。 　　

　　

　　所以对业主来说无所谓，但对买家来说就有风险了。不是只有你一家在市场上有房子。购房者为什么不选择一个合适的方式，而不是冒险买你的房子？ 　　

　　

　　因此，这似乎不像是放松和房地产市场正在回升。其实是宽松的，看哪一群人了。比如你确实有一套房，但是你真的需要再买一套房。不管是为了结婚还是什么。 　　

　　

　　但是限购政策让你等了4年，太久了。你现在需要买房子。那么这个新政策可以满足你的需求。只是你要等10年才能卖掉这套公寓。 　　

　　

　　但是，说实话，购房者更需要认真权衡自己的还款能力。你什么意思？很简单。你手里有两套房，每个月要还很多房贷。 　　

　　

　　如果工作出了问题，收入减少，就不能继续还房贷了。那么你可以选择卖掉其中一套房，哪怕是低价出售，也还是可以解决问题的。 　　

　　

　　但是现在一套要10年才能卖，另一套刚买，有的地方政策规定要几年才能卖。这个时候你会很被动，如果真的交不出来，就只能断供了。截下来的结果就是拍卖，也就是说首付没了，付的月供也没了。如果最后拍卖价格不多，你还欠银行钱。 　　

　　

　　为什么要出台这个新政策？还是想盘活存量房。说白了，现在的楼市成交太惨淡，无法盘活。长沙今年4月的成交面积比去年4月下降了49%。 　　

　　

　　把现有的房子作为出租房，继续投资买房是否可行？ 　　

　　

　　不可行。我们需要思考几点。首先，10年内房价上涨的空间有多大？然后就是租金上涨的空间。租房状态的比例是多少？ 　　

　　

　　简单来说，我现在已经买了房子。10年后房价涨了多少？我的出租屋涨价多少？10年我要租多少时间？ 　　

　　

　　长沙的房价不算太高。假设是15000平米，你买100平的房子。价值150万，首付45万，贷款105万，30年。按这里。 　　

照目前最低的利率4.9%计算。月供是5572.63元。

　　

10年时间你还了668715，其中本金是198494，利息是470221，你还欠银行的本金是851505。

　　

查了一下，长沙2021年房价上涨排全国第七名，涨幅是5.1%。我们就按照每年涨价5%来计算，10年后房价是2.5万每平方。怎么计算的呢？1.5×（1+5%）的十次方就可以得出来了。

　　

每年涨幅5%，十年房价具体涨了多少？涨了63%。

　　

那么房价就是250万，减去首付45万，减去已经还的房贷668715，减去还欠银行的851505，剩下529780。

　　

这是房价上涨的增值部分，还有一部分是什么？想到没有？

　　

对，房租。按照长沙的租售比1：400，房价150万，租金就是3750元每个月。再按照正常的房租递增涨幅5%-8%。

　　

我查了一下10年的房租跟现在的房租对比了一下，发现基本在8%左右。那这里我们直接按照8%计算。

　　

房租从一开始的3750每个月，每年递增8%，也就是第二年房租4050，第三年4374，第四年4723，第五年5101，第六年5500，第七年5950，第八年6426，第九年6940，第十年7495。

　　

10年房租是568428，当然了，有房租是需要交税的，各种税大概百分之十几吧，扣除税费假设房租还有50万收入。

　　

房租加房价增值10年时间大概有一百多万。看到这个数据很多人是不是眼前一亮，那还等什么？赶紧买房啊。

　　

但是，对，这里要开始但是了。这里说的是房价每年涨幅5%，是每年。10年涨幅63%才可以。你是不是觉得每年涨幅5%，10年涨幅63%小意思啦。

　　

下面给张图你先看看。

　　

　　

不要看错了以为只是12月的房价涨幅，是2021年12月同比2020年12月的房价对比。是一整年的房价涨幅了。发现什么没有？

　　

涨幅好像不怎么样啊？对啊，这还是2021年的。别忘了，楼市真正受影响的还是9月才开始的，上半年该涨还是涨的。今年的数据恐怕会更难看一些了。

　　

我们上面计算的是房租每年按照8%的涨幅，而且是10年处于出租状态的。

　　

假如有较长时间没有出租，假如租金的涨幅没有8%？这些不好预测。

　　

那我们打个折，房价每年按照2.5%的涨幅，10年的房价也就是1.92万每1920000-851505-450000-668715=-50220

　　

房租假设每年按照4%的涨幅，70%的时间出租。扣除税费后可得33万的租金。

　　

330000-50220=279780，最终获得二十几万。

　　

假如不买房，把当初的45万存入定期，然后每个月按照月供5572存入银行，10年后会得到多少利息？嗯，这个有点复杂，简化一下每年存入66864，连续存10年吧。

　　

首先45万存10年，利率我们按照4%，每家银行不一样，取个不上不下的。那么45万存10年的利息有多少呢？这里是按照复利计算，就是当年得到的利息继续跟本金一起存进去。一共的利息是21.6万元。

　　

那么每年存入的66864的利息有多少呢？第一年存入的利息年限是9年，第二年存入的利息年限是8年，以此类推。那么我们可以算到总利息是96706。

　　

所以本金加每年存入的钱的总利息是312706。

　　

这是我花了一上午思考的问题，就是买房投资的回报率有多少？任何投资都有一个临界点，过了某个临界点投资回报率才高。

　　

那么买房的临界点在哪呢？文章已经说了，读者朋友自己看吧。

　　

全文完，如果喜欢我的文章欢迎点赞评论关注转发，谢谢大家！