大家好，我是陆俊。 　　

　　

　　今天是六一儿童节。祝大家节日快乐。 　　

　　

　　如今，这一天对上海这座城市来说有了更多的意义。 　　

　　

　　今天开始全面解封，我们开始恢复旅行，工作，忙碌。 　　

　　

　　当然，楼市也启动了，无论是土地拍卖还是项目认购，一切都开始调整。 　　

　　

　　但是大家也会问，疫情过后上海楼市会好吗？ 　　

　　

　　这个问题问了太多次，我也开始思考了。 　　

　　

　　但这个问题本质上也是片面的。 　　

　　

　　疫情过后，对于开发商、购房者、土地，其实不同环节的影响是不一样的，很多甚至是相反的。 　　

　　

　　但是今天，我可以和你谈谈。疫情过后，会是购房者的好时机吗？ 　　

　　

　　先说我的结论。我认为会 　　

　　

　　不希望大家拉时间线或者说什么特别的，就简单说几句吧。 　　

　　

　　01 　　

　　

　　首先，纯粹从政策角度来看，已经是利好的不能再利好.了 　　

　　

　　政策永远是预测未来最重要的因素，因为楼市本身从来都不是简单的市场经济。 　　

　　

　　但是前几年政策利好有两个方向，一个是放大购买力。 　　

　　

　　就是你没有那个购买力，但是你可以通过政策调整买到更贵更好的房子。 　　

　　

　　典型的就是首付比例的话题。 　　

　　

　　另一个是降低购买成本。 　　

　　

　　除了房价，其他相关成本让你尽可能低，比如利率，比如房产流转的时间。 　　

　　

　　两者都是常用的调控手段，都是为了激活楼市，但路径不同。 　　

　　

　　第一个被称为放大泡沫，这将本质上透支和个人将积累风险，第二种叫加快流动性，让不动产更快的动起来. 　　

　　

　　一般来说，如果第二种方法可以解决，就不会用第一种方法。 　　

　　

　　那么我们现在可以看到，整个楼市的第二个武器已经用到了极致。 　　

　　

　　这意味着，对于政策，我希望你能在此刻买房。 　　

　　

　　更何况现实是非房价成本在降低，房地产的流动性会加快。 　　

　　

　　我不知道也不想猜测以后会不会用前一种方法。 　　

　　

　　但是对于真正的购房者来说，如果你想买房，现在就出去选房吧。 　　

　　

　　等你最后买房的时候，政策一出，你就能抓到了。如果没有，以后也不会引进。 　　

　　

　　要么是出局，要么只是暂时的，大概就是这样。 　　

　　

　　但是，我们需要注意的是，如果政策开始的第一个方法，那么楼市可能很快进入一个快车道，快速的一个。 　　

　　

　　如果要引进，一定要慎重。 　　

　　

　　02 　　

　　

　　此外，我们必须看到今天上海房地产市场的一二手差别。 　　

　　

　　这两个市场现在不能混为一谈，否则会有尖锐的认知差异。 　　

　　

　　现在我们看到，一套二手房比房产本身还需要多一个维度。 　　

　　

　　对于一手房 　　

　　

　　倒挂的存在，成为了老土著第一次置换和外地人高层带动购房的良好吸引力。 　　

　　

　　对于二手房 　　

　　

　　成为大量客户通过换房获得资金的重要途径。 　　

　　

　　之后变化最大的是一二手倒挂这个信号可能会被持续的夯实. 　　

　　

　　也就是后面的土拍和预售证的发放可能是巨大的。 　　

　　

　　不仅今年的目标需要在剩下的半年内完成，而且可能会超过目标供应量。 　　

　　

　　这是一个信号。 　　

　　

　　这两年我们发现二手房的价格并没有降低。 　　

　　

　　这是一个很好的例证。买的新房将是未来购房者最好的资产增值。 　　

　　

　　但是一手房限售现在已经被证明对客户心态几乎没有影响。 　　

　　

　　今年的土地出让和预售证的发放，肯定会对这部分的预期产生影响。 　　

　　

　　03 　　

　　

　　第三，也可以看出上海也进入了人才争夺战。 　　

　　

　　这也是最近50个信号中特别强调的。 　　

　　

　　先不分析上海会怎么抢人，只要大家觉得上海开始吸引人才了，这件事本身就意味着，不可能对于抢人背后让人买房这件事变得特别困难. 　　

　　

　　这是肯定的，也是确定的。 　　

　　

　　目前上海外地人限购是结婚五年。 　　

　　

　　我不知道这个逻辑会不会改变，但是上海有一些地方天生就是要突破这个政策的。 　　

　　

　　这是五个新城市。 　　

　　

　　当然这个事情是有先例的，就是在香港买房和定居的政策不一样。 　　

　　

　　而且很明显，临港拿到了本轮土地出让最大额度的目标，未来一年可能有近一半的土地来自临港。 　　

　　

　　这是典型的抢人和买房的微妙关系。 　　

　　

　　上海要想放开人才引进的力度 　　

　　

　　或者说五大新城本身想要达到人口引进和人口扩张的目的，那么这种变化必然会推进。 　　

　　

　　04 　　

　　

　　当然，你也可以看到上海基础设施的新变化。 　　

　　

　　通货膨胀这个词似乎已经过时了，但是 　　

今年整个货币一定是宽松的，那么在上海会流到哪里

　　

一个区域就是城中村

　　

上海今年要推进8个城中村改造，并且强调了会使用专项债券用于城市更新

　　

为什么要强调这个

　　

就是上海几乎每一个城中村改造到如今都成为了绝对的热点

　　

不论是市中心的北外滩，还是近郊的蟠龙，城中村改造毫无疑问都是如此

　　

那么城中村为什么如此，几个很重要的逻辑

　　

第一城中村的改造需要成本，所以城中村的开发会有反哺

　　

第二城中村的改造最大的变化就是提升容积率

　　

扩容背后一定带来复合业态的开发，区域能级也会变高

　　

第三城中村意味着片状整体开发，相比较点状地块出让周期更长，声浪更大

　　

这也意味着，今年的上海就会出现8个楼市热点板块

　　

各位应该还记得，单单一个蟠龙就把上海房票弄的腥风血雨了吧，几乎全上海五六百万的购买力都在等着这个盘的开发

　　

一个总价可控且长线发展的板块可以激活出很多房票为此努力

　　

这个今年的楼市热点大家一定不要忽略

　　

　　

05

　　

这也是为什么我说我认为这会是购房者的窗口期

　　

但是这个窗口不会是大窗口

　　

毕竟如今市场购买力并没有充沛，个体焦虑工作焦虑收入也焦虑，这些都会影响购房决策

　　

大窗口的楼市可能不会再来的，不过很多人来说小窗口其实已经不错了

　　

什么是小窗口

　　

小窗口期本身意味着不会不劳而获，但市场上一定存在各种各样的机会

　　

不论是想要落户的、首次买房的、置换的、以及高分盘想买有点够不上的，这些困惑在2022年的剩下这段时间一定都是机会

　　

但是前提是你愿意出去看出去选

　　

对于窗口期而言，机会一定属于实操者

　　

　　

06

　　

不过依然有几个建议

　　

1、 关于品类，把自己房票和购买力用在未来的稀缺品类模块，但是前提是自己要看懂到底什么是稀缺类，什么是泛滥类

　　

2、 做好长持的准备，任何一次放松都有可能是最后一次，长线来看将固定资产更好的固定是长期趋势，要有心理准备

　　

3、 如果你对房产有唯一的焦虑，那记得把自己的房子尽可能换到最好，这是楼市最终最好的命题

　　

4、 保持收入保持工作，更好的赚钱会是比房产更好的投资

　　

　　

07

　　

好了，今天就写到这里吧，我要复工上班了，希望你也是

　　

我们努力赚钱，我们努力住上好房，大家早安

　　

以上为正文，来自真叫卢俊