如果你的个人住房贷款是商业贷款，已在2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且定价为浮动利率，参考贷款基准利率，那么你面临以下选择――是将贷款的定价基准转换为LPR加减分还是固定利率。
两者有什么区别？哪个性价比更高？具体怎么操作？需要注意哪些问题？
首先需要提醒的是，虽然上述转换工作于3月1日正式开始，但将持续到8月31日。借款人还有足够的时间了解相关情况，在充分调查研究的基础上，可以根据自己的需求做出适当的选择。
“定价基础”发生变化。
说到LPR，很多人都说“迷茫”，连“按揭贷款LPR转换”的逻辑和原理都搞不懂。其实抓住“定价基准”这个概念，就可以对这种转变“豁然开朗”。
人们在申请房贷时，非常关心能否有“折扣”——即基准利率能否有折扣。比如基准利率是4.9%。打九折后，实际利率为4.41%。其中，基准利率是房贷的“定价基准”。
这种转换的核心是“定价基准”发生了变化，从之前基于“基准利率”的定价，变为基于LPR的参考定价。
什么是LPR？它的全称是“报价贷款市场利率”。简单来说就是中国人民银行形成的贷款市场报价利率，由18家有代表性的商业银行综合而成。每月20日出版一次(遇节假日顺延)。目前包括一年期和五年期以上两个品种。
那么，为什么要把房贷的“定价基准”从基准利率改为LPR呢？“与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，可以及时反映市场利率的变化。”央行相关负责人表示，为深化利率市场化改革，进一步推进LPR应用，央行已正式发布公告，要求实施浮动利率贷款定价基准转换。
上述负责人表示，目前大部分新增贷款已采用LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍为贷款基准利率，而非LPR。自2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变，但自2019年8月以来，LPR多次下降。
“因此，为了保护借贷双方的权益，央行已明确表示，从2020年3月1日起，将推动存量浮动利率贷款定价基准的转换。”该负责人表示。
值得注意的是，这种转换不仅限于按揭贷款，还涵盖了公司贷款和个人消费贷款。就房贷而言，只包括商业性个人住房贷款和组合贷款中的商业贷款，不涉及公积金个人住房贷款；同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、参照LPR的浮动利率贷款不需要转换。
LPR还是固定利率？
值得注意的是，LPR不是转换的唯一选择。借款人也可以将他们的抵押贷款转换成固定利率。那么问题来了，两者有什么区别？哪个性价比更高？
多位业内人士表示，两种转换方式各有优势，具体选择取决于借款人自身的判断，尤其是对未来利率走势的判断。如果认为LPR未来会衰落，转而参考LPR定价会更好；如果认为LPR未来可能升值，那么转换为固定利率将是有利的。
“需要注意的是，在基准利率的定价方式下，一般是按比例浮动的，比如基准利率上浮10%，下浮15%；在LPR的定价方式下，会通过加减点的方式浮动，比如LPR加40个基点，减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人表示。
他介绍，假设你现在的房贷是10年，利率是基准利率的7折，之后
“折算前，贷款基准利率为4.9%，七折后实际执行利率为3.43%。转换为LPR后，贷款实际执行利率仍为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为基准的加点。”该负责人表示，折算后，参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，10年期贷款为4.8%。因此，这笔贷款的定价方法转换为：在5年期LPR的基础上减去137个基点，即负1.37%，增加值为“-137”，在合同剩余期限内固定不变。
如果借款人选择改为“固定利率”，则在合同剩余期限内，其抵押贷款将适用3.43%的利率。
如果借款人选择转而参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“LPR-5年期以上1.37%”确定。
那么问题来了。众所周知，LPR是每月20日公布一次，相应的实际房贷利率也会每月变动一次？
答案是否定的，这里涉及两个问题：“重新定价日”和“重新定价期”。前者是指您与银行约定的利率调整日期，即“何时调整”，一般为每年1月1日或每年贷款发放日对应的日期；后者指的是“多长时间一次”，即调整的频率，一般是一年。
也就是说，从折算到第一次重新定价日，上述借款人的房贷利率仍为3.43%。从第一个重新定价日起，其抵押贷款利率变为“当时最新的5年期LPR-1.37%”，以此类推每个重新定价日。
“你的房贷转成LPR了吗？”"换成固定利率不是更好吗？"“怎么选？”作为与人们“钱袋子”息息相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引起社会关注。
多通道实时效果
不难看出，如果LPR未来继续下行，将房贷利率换算成参考LPR定价会更划算。目前，根据多家商业银行的反馈，有许多借款人对LPR的预期较低，选择LPR期权的人数多于选择固定利率的人数。
需要注意的是，根据监管部门的部署，转换工作原则上应在2020年8月31日前完成。如果借款人有转换需求，建议此时保存。
点前与相应金融机构协商。此外，如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换。
如何办理呢？以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说。
从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时，你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。
至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”。例如，在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功。
但是，如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效。
相应地，银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息。
最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。
