#成都房价五年内能超过底价5万吗？# 　　

　　成都作为西南腹地的龙头城市，无论是人口规模还是经济体量都处于顶尖水平，近几年人口增量非常可观，位列新一线城市。 　　

　　但是，一个城市的大小并不一定意味着它的实力。 　　

　　除了供求关系(人口增加)的影响，一个城市的房价更重要，也就是城市主流买房人群的收入水平。. 　　

　　因为收入水平决定了购房者月供的上限，太高了也是间接约束着市场上的主流刚需产品的总房价.就算几十万首付，月供几万甚至更多也就够了，只有少数人买得起。 　　

　　少数高价楼、豪宅，在房价上或许有吸引力，但其体量与整个城市的总盘相比还是太小，就像水滴入海，经不起太多浪花。 　　

　　就成都而言，五年后，楼面价能否突破五万，我们认为，可以从以下几个维度来论证： 　　

　　1.真正在成都买房的主流人群，任何一个城市，常住人口都定居人口，户籍人口也买房的人口。. 　　

　　大部分原住民在当地都有房子。真正买房的，要么是本地家庭的下一代年轻人，两地分居，要么是来到城市打拼的“新市民”。 　　

　　“新市民”中，真正有能力、有决心在成都买房的，很多都是机关、事业单位(学校、科研院所等)的工作及收入相对稳定、打算常年在成都发展下去的人,)、银行、央企、国企、知名民企、上市公司等相对稳定的单位或部门。 　　

　　一般的从业者，比如餐饮、快递、足浴、农贸等行业，虽然这些人往往能占到常住人口的一定比例，但最终能在成都买房的人并没有想象中那么多。 　　

　　在这一点上，成都的优势没有杭州明显。 　　

　　杭州的民营、民企实力雄厚，上市企业多。杭州有200多家上市企业，如知名的阿里系、海康威视、同花顺、恒生电子、华东医药、浙商银行等。而成都的a股上市企业只有100家左右，如新希望、通威股份等。 　　

　　2.大部分购房者的收入水平定义了买房的主流人群，然后考察这些人群的收入。 　　

　　根据《2021年，成都城镇居民人均可支配收入52633元，按照这个数值算下来，平均每月约4386元。统计年鉴和公报》 　　

　　2020年，成都城镇非私营单位在岗职工平均工资，是104463元，平均每月8705.25元。 　　

　　从生活经验来看，这两个数字更符合真实感受。 　　

　　这样的收入水平，就算再高一点，也是按照人均月收入一万元计算的，不包括生活费，每个月能负担7000~7500元月供的水平，恐怕已经是不少家庭的极限值了。。 　　

　　如果按照90平米的刚需户型推回去，月供7000 ~ 7500元就是极值，贷款30年。即使以4.5%的年化利率计算，30年也大致是可以支撑140 ~ 150万(总房价的7 ~ 80%)的贷款总额，也就是总房价会在175 ~ 210万元的区间。 　　

　　但是，扪心自问，有多少家庭能持续30年每月7000~7500元的持续收入？ 　　

　　别说5万元的单价，就是100平米的房子也值500万。就算首付够六个钱包，达到3150万，能撑得起450万的贷款，30年月供2w~3w，有多少人能保证自己每月还2 ~ 3万，供30年房贷？北上广深能达到这种程度的人恐怕不多。 　　

　　因此，我们认为多数人的月供负担能力，往往能看穿一座城市房价的底色。 　　

　　3.人口能否持续快速增长？2021年末，成都市常住人口2119.2万人，比上年增加24.5万人，增长1.2%。是全国为数不多的常住人口超过2000万的城市(北京、上海、重庆主城九区都没那么大)。 　　

　　未来，常住人口超过2000万的城市还会有多少城市承载力（比如水源供应能力）,人口增速还会继续保持以前的高速，这是我们不得不思考的问题。 　　

　　过去成都吸引的川内人口和周边省市（云贵川渝和西北省会等）人口，将来会不会有这么大的规模，这么高的质量，就看成都的容量和吸引力了 　　

　　在人口老龄化和少子化的背景下，随着未来的发展，恐怕四川内陆城市的人口和周边省市的年轻人都没有以前那么多了。 　　

　　因此，从未来五年的发展趋势来看，一些聪明的买家已经开始将目光投向更为坚实的价值回归主城五区5+1（高新南）,市区，而不是产业和人口尚未填满的新的不饱和板块，这是一个具有远见的明智选择。 　　

　　综上，我们认为5年后，成都房价超过底价5万元的概率不大。