终极挑战：卖了的房子到底能赚多少？ 　　

　　

　　 　　

　　

　　去年年底，朋友告诉我，他要卖房子了。原本278万带车位的房子卖了480万，他还开心的跟我说，他5年赚了200多万。呵呵，我告诉他不要开心。不确定他赚了多少！这里涉及到很多问题。你计算过贷款的利息吗？装修费用算过了吗？物业费算吗？………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 　　

　　

　　好吧，我们停一会儿。如果是你会怎么做？我是这么想的。5年后，房价要卖多少钱，或者说卖的房子最后能赚多少钱？影响房价的因素有很多，比如地理位置、居住环境、周边房价等等。可以说房价是随时间波动的。所以我们换个思路来回答这个问题：随着时间的推移，我们投资买房的成本值是多少？ 　　

　　

　　接下来我整理一下朋友购房的情况，大家可以借鉴一下。 　　

　　

　　总体思路：购房总成本=卖房钱投入总和+卖房时一次还清的房款额。 　　

　　

　　先说说买房的基本情况。 　　

　　

　　我朋友2015年买的房子。总房价260多万，首付160万，公积金贷款100万，20年，利率3.25%。2017年收房，缴纳税费、维修基金、面积补偿、工本费5万多，购买车位18万，装修30万，每年物业加停车费共计5000多。 　　

　　

　　二、成本分析 　　

　　

　　为了便于分析计算付款的金额凑整，我还将17年的各项费用统一算入15年。 　　

　　

　　 　　

　　

　　也就是说，除了15年投入的2186047.64元，我朋友在还清贷款前后每月还款，每年还房产。也就是说，15年后每年投入12*5671.96 5000=73063.52元。 　　

　　

　　三。相关计算 　　

　　

　　我们对本金的计算就是基于这个假设。如果不买房，这笔钱能产生多少收入？目前理财的手段有很多，比如定期存款、买国债、买基金、炒股等。产生的利率也有高有低。这里我取3%、5%、10%的收益率进行计算，按照复利模型计算，直到卖房的时候。为了方便计算，我们按年计算一年的利息，比如2015年4月到2016年3月。卖房的时间是卖房当年的4月份。 　　

　　

　　所以我们2015年的购房成本是上面列出的2186047.64。每年增加73063.52。 　　

　　

　　那么到2015年底，如果利率是3%，我们可以得到2186047.64*(1 3%)=2251629.06。 　　

　　

　　如果按5%的利率计算，我们会得到2186047.64*(1 5%)=2295350.02。 　　

　　

　　按10%计算，就是2186047.64*(1 10%)=2404652.4。 　　

　　

　　我没有一一计算，而是把计算结果做了一个表格，如下。 　　

　　

　　 　　

　　

　　以上是20年2015年到2035年的房款收入。 　　

　　

　　接下来，需要计算一下卖房时应该一次性支付的房款金额。提前还款计算复杂，建议上网搜索相关计算器进行计算。(推荐搜房的前提还款计算器。https://newhouse.fang.com/jsq/tq.htm) 　　

　　

　　考虑到五年免征契税，这里的还款时间选择在五年后。为方便计算，卖房还款时间定在还款满周年后的次月。跳过计算我做了一个如下的表： 　　

　　

　　 　　

　　

　　好了，都列出来了，我们假设我朋友在2022年4月成功卖了房子。那我们来算算。 　　

　　

　　我们买房的成本应该包括买房的成本，也包括如果没有购买可能的投资收益。所以： 　　

　　

　　赚的钱=卖价-购房总成本=卖价-(卖房钱投入总和+一次还清的房款额) 　　

　　

　　我们分别按每年3%、5%、10%计算。 　　

　　

　　400,000-(3,175,300,722,800)=901,900 　　

　　

　　400,000-(3,597,800,722,800)=479,400 　　

　　

　　40万-(488万72.28万)=-80.28万(连亏80万！) 　　

　　

　　当我看到结果时，我简直不敢相信自己的眼睛。是啊，结果就是这样。 　　

　　

　　如果我们仔细看表，也会发现收入会随着年限的增长越来越少。 　　

　　

　　售价不能低于我们的成本，也就是一次性付清成本收益时的房款。 　　

　　

　　至少3702400 58 　　

>到2030年4月份的时候至少要卖469.16万+31.46万=500.69万

　　

到2035年4月份还完款的时候至少卖583.84万+0万=583.84万

　　

好了，到此计算完毕。

　　

　　

总结一下：卖房的收益还是態简单的加减，否则你的卖价可能还是亏损的。在目前的新形态下，房价增长已大大放缓，极少再出现一年翻一倍的情况了，房子的投资属性也有所减弱。房子拿来住的政策越来越明显。看完自己赶紧去算算卖过的房子亏了没？自己挂的房价赚了多少？

　　

虽然这个说的是卖房问题。但反过来说，买房需要理性消费，不能看着房价蹭蹭上涨就头脑一热买上一套。买完了房带来的是诸多隐形开支，除去房贷还有物业费，有车还得考虑车位，如果是新房还有装修费，如果二手房还有中介费、购置税等等，这些因素都需要我们买房前冷静的全面衡量。说到底，买房需要理性消费，切不可盲目冲动。国家出台了诸多的调控政策，其目的不言而喻，希望老百姓都能够买到刚需房，也希望这个房价能稳定下来。所以房子投资属性日益减弱的今天我们还有许多其他的手段可以理财，比如定期、债券、基金、股票等等，长期持有的整体收益一定不会比房市差。