REITs的大卖“引爆”了2021/2022年的公募市场。REITs火爆的背后，是一群互帮互助的机构投资者。银行被视为其中的“大户”。他们的资管产品不仅“赚钱”，还派旗下理财子公司参与“抢食”。
公募REITs的火爆行情仍在持续。
6月24日，根据国金基金公告，金钟国铁建高速公路REIT两天卖出440多亿元，可见投资者对其追捧的程度。
REITs大卖的背后，是一群机构投资者的互帮互助，银行被视为其中的“大户”。他们的资管产品不仅“赚钱”，还派出理财子公司参与。
纵观公募REITs火爆的背后，一方面，今年以来股市、债市表现低迷，多只公募基金收益“急转直下”，而公募REITs却呈现稳步上涨的态势。更重要的是，公募REITs的高分红率吸引了很多金融机构驻足。
银行理财子“抢食”公募REITs
在公募REITs的黄金赛道上，银行理财经理再次“开疆拓土”。
6月22日，招行发布公告称，旗下赵睿鑫元基建封闭式1号增强型固定收益理财计划(简称“鑫元1号”)于6月20日完成募集，规模约为1.5亿元。
这是银行理财发行的第二款REITs理财产品。根据产品说明书，公募REITs对基础设施的投资包含在权益类资产的投资中，而权益类资产的配置比例不超过15%，其余80%的资金投资于债券、非标资产等固定资产，也就是说鑫元1号是一款“固定收益”产品。
与鑫苑1号不同的是，光大理财发行的首只REITs理财产品——阳光红色基础设施公募REITs优选1号，是一款权益类产品。
根据今年一季度该产品的投资报告，该产品继续以80%以上的REITs仓位运作。前十大资产配置中，公募REITs有5只，分别是华安张江光大花园REIT、建信中关村产业园REIT、金钟普洛斯REIT、沪杭甬杭惠REIT、宏图创新盐田港REIT，占产品资产总额的25%。
(来源：光大理财)
值得注意的是，光大理财此前已将公募REITs纳入多只封闭期较长的“固定收益”产品，阳光黄金24M增利2号就是其中之一。
除通过发行理财产品进军公募REITs外，银行理财子还通过战略配售、认购等方式参与其中。
据悉，建信金融参与投资了12只已发行的公募REITs中的11只，参与率为92%。总申购金额超过52.9亿元，最终配售金额超过6.8亿元。
事实并非如此。光大理财以“战略配售、网下、网上”三种模式参与了REITs首批全部9单公募，甚至有6单作为“战略投资者”深度参与；交银理财还以战略投资者的身份获得华夏中交建高速REIT，金额2亿元。
中银理财也不例外，出现在AVIC首钢绿色能源REIT和中国平安广和REIT的前十大非流通股东中。
具体来看，据中航首钢绿能REIT2021年年报显示，中银理财（健康生活）中银理财智富（封闭式）2020年07期与（科技创新）中银理财智富（封闭式）2020年11期位列第9、10名非流通份额持有人；据平安广州广河REIT2021年年报显示，中银理财有限责任公司（价值投资）中银理财智富（封闭式）2020年06期位列该产品第10名非流通份额持有人。
不仅是理财子公司，银行系的资产管理子公司也参与其中。以招商银行的理财为例。它的一些资产管理计划出现在许多房地产投资信托基金公开发行的前十大股东名单中。
具体来看，鑫山1号集合资产管理计划分别为平安广州广和REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT的前十大份额持有人；招银基建1号集合资产管理计划分别为博时蛇口产业园REIT和郭芙首创水务REIT的前十大份额持有人。
机构为何青睐REITs？
除了银行理财，公募REITs领域还聚集了保险公司、券商等玩家。
如中国人寿旗下的中国保险投资基金出现在华夏越秀高速REIT、郭芙首创水务REIT、浙商沪杭甬再
券商在公募REITs市场也占据一席之地，其中广发证券是“主力军”，持有9只REITs的基金份额。具体为博时蛇口产业园REIT、平安广州广河REIT、宏图盐田港REIT、华安张江博大REIT、吴栋苏源产业REIT、郭芙首创水务REIT、AVIC首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、金钟繁荣REIt。
探寻众多金融机构“追捧”REITs产品的背后，一方面是今年以来，股市和债市表现并不如意。
股票市场方面
，三大指数均呈现不同程度的下跌，截至6月24日收盘，上证指数年内跌幅近8%；深证成指年内跌幅超14%；创业板指跌幅更是达15%。债市也无例外，10年期国债年内涨幅仅1.38%，与2021年全年5.78%的涨幅还有一定距离。而公募REITs的投向并不是股票和债券，主要是基础设施，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流四大类主流资产。
这意味着未受股市与债市影响的公募REITs在众多基金中脱颖而出。
更为关键的是，公募REITs拥有高分红率。据Wind数据显示，截至6月23日，在2021年发行的11只公募REITs产品中，有10只产品实现分红。
其中，浙商沪杭甬REIT累计派息率最高，达19.11%，累计分红总额超5亿元；其次便是中航首钢REIT派息率为17.05%，排名第三的是平安广州广河REIT，派息率为11.57%，累计分红总额也超过5亿元。
如此诱人的分红收益也就不难理解众多险资、券商、银行理财子纷纷“抢食”的原因。
此外，在二级市场上，公募REITs的涨幅也不负众望。据choice数据显示，红土盐田港REIT涨幅最大，自上市以来涨幅超40%；其次便是博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT以及华中金普洛斯REIT自上市以来涨幅均超过30%；华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT以及中航首钢绿能REIT在上市之后，累计涨幅也超过20%。
火热下的高溢价隐忧
自2021年6月首批公募REITs上市以来至今，其热度丝毫不减。
目前，全市场上的公募REITs规模不足500亿元，不少产品仍在“路上”，例如6月21日，据证监会表示，准予鹏华基金注册鹏华深圳能源清洁能源REIT，这是市场上首单清洁能源类公募REITs产品，该基金将在7月6日发行。
换句话说，REITs产品扩容在即。据悉，目前已经有15只相关产品（含申报）出炉，其中涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域。
如此火热的背后自然也离不开公募REITs未来发展空间广阔，不少业内人士预计未来该市场空间在万亿元以上。
据北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。
正是因为REITs当前处于供不应求的阶段，因此，二级市场呈现高溢价率。
数据显示，截至6月17日，建信中关村REIT、中航首钢生物质REIT的溢价率均超40%；其次便是富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT溢价率均超过30%；博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等溢价率也超过20%。
有意思的是，6月21日首批9只公募REITs共计22.11亿份基金份额迎来解禁，在流通份额大增107%的情况下，9只公募REITs并没有出现大跌，这足以可见投资者对其热情程度。
