你认为你买了房子就能过上幸福的生活吗？其实买房还房贷可能会把你的生活压迫到筋疲力尽，房贷需要还银行的利息基本超过本金的一半。例如，买房还房贷,是最经济的，这是许多人关注的焦点。今天买房指南就来盘点一下还贷省钱的技巧，让你的还款负担翻倍！
一、尽量使用公积金贷款
众所周知，公积金贷款的利率远低于商品房贷款，尤其是取消7折利率后，两者的利息差距会更大。所以贷款买房，公积金贷款是最经济的。
某国有银行理财师表示，对于首套房想用商业贷款买二套房的购房者来说，使用公积金贷款无疑会节省不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。
公积金贷款的优势更加明显。作为福利性住房贷款的一种，目前我市的公积金贷款政策没有变化。不仅还可以首付20%，还可以享受3.87%的公积金利率，低于30%的利率。
我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款最高额度为50万元，放款时间最长为30年。如果房价过高，购房者可以采用公积金和商业贷款相结合的方式。
另外，由于目前没有一套房或二套房的公积金房贷，只要首次公积金贷款或首次公积金贷款还清二次公积金房贷，就可以办。
所以最好走首套房贷商业贷款，公积金二套房贷。
二、变更还款方式省息划算
某国有银行理财师介绍，对于还款能力强、收入稳定、有额外收入来源的贷款人，可以向银行申请改变还款方式，将原来等额本息的还款方式改为等额本金还款，以达到节省利息的目的。
目前大部分银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金。
两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息金额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较大；后者也叫“递减还款法”。每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但后期还款金额逐渐减少，总利息负担少。
以100万贷款20年计算(按基准利率5.94%计算)，采用等额本息还款法，利息超过71万元。
采用等额本金还款，支付利息596475元。两者相比，利息差在11万元左右。
值得一提的是，平均资本还款法并不适合所有购房者，因为它的月供是倒金字塔结构，意味着提前还款额高，不适合贷款压力大的家庭。
三、房贷理财账户节省贷款利息
对于有固定存款的“房奴”来说，可以用抵押融资账户冲抵贷款利息。据了解，一些城市的一些银行，如中国农业银行和中国招商银行，已经推出了类似的抵押贷款融资业务，可以帮助客户节省利息。
以华南地区为例，客户选择存贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，就可以按相应比例扣除贷款利息，卡内存款仍为活期存款，可随时支取，不受限制。
所有这些产品都有一个起点。一般起点是5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与房贷扣款，每个银行的扣款比例不一样。
此外，还可以选择还款频率较快的个人贷款产品，节省利息。将还款方式由每月一次改为每两周一次，还款金额为原月供的一半。
这样，还款频率为
理财师说，从节省利息的角度来看，缩短贷款期限肯定是最划算的。“选择哪种方式省钱其实很简单。只要掌握一个，要还的本金越多，省的利息就越多。
如果客户选择缩短贷款期限，保持月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户的月还款额没有变化。
如果选择减少月供，月供压力会减轻。但由于每个月还的本金减少，贷款利息总额自然不会像月供一样节省。"
此外，银行理财师认为，提前还贷要算好账。比如还款期已经过半，每月还款额中本金大于利息，提前还款意义不大。
众所周知，1998年国务院取消福利分房，商品房进入市场。2003年前后，中国迎来了第一次住房贷款热潮，期限大多为10至15年。
于是，2013年前后，第一批房贷族迎来了集体还清房贷的那一天。还清房贷后，自然无债一身轻，但仍背负房贷的人，也可以选择通过提前还贷来减少房贷利息支出。
四、提前还款选择缩短期限
80后陈诚去年年底在郊区买了一套总价80万左右的房子。付了20多万首付后，他向银行贷款近55万，贷款期限20年。在选择房贷方式时，置业顾问表示有两种选择，一种是等额本金还款法，另一种是等额本息法，并建议如果想提前还贷，最好选择前者。
平均资本还款法，即借款人每月还相同的金额。
的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。
六、提前还贷怎么还
提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。
银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。
假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。
根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式――例如由等额本息换成等额本金还款方式。
在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
七、并非所有人都最适宜提前还贷
1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。
2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。
等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
八、提前还贷需要预约
据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。
所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。
买房还房贷，看似简单实际很有学问呢。各位购房的亲们，在买房之前一定要想清楚怎么还，要不然虽然置身有房一族，房贷也会让你很难受的哦。
