因为银行放款时间比预期晚了2个月，已经付了一半房款的买家不仅要退还已经完成大部分装修的房子，还要赔偿卖家490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷的二审判决。判决书显示，因银行拖延放款，未按时收到全部房款的卖方将买方诉至法院。最终，法院二审维持原判：双方解除合同，买受人需赔偿出卖人违约金310万元，房屋装修费用180万元。 　　

　　双方约定，无论是否取得贷款，买受人都应在过户前支付二期房款。 　　

　　根据法院查明的事实，2020年5月27日，出卖人范某、应某与买受人签订了一份二手办公楼房产买卖居间协议，协商确定总房价款为1550万元。根据协议，吴在签订正式买卖合同当天支付第一套房款775万元，第二套房款775万元。买方应在签订正式合同后五天内向银行申请贷款。如果吴的贷款申请在过户前未被全额批准或贷款无法取得，吴还应在过户前将这部分房款支付给卖方。 　　

　　同年5月30日，双方签订补充条款：总房价仍为1550万元，买受人支付定金100万元。550万的房价分为合同价1490万，装修补偿款60万。约定出卖人提前交房，买受人于2020年6月30日前支付首付款745万元。装修补偿款60万元于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行贷给甲方。 　　

　　2020年7月2日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)。在此之前，卖方已于6月份将房屋交付给买方，买方已经向卖方支付了100万元定金和400万元的部分房款。 　　

　　根据网上合同，2020年8月30日前，双方共同办理过户手续。吴应于2020年7月31日(含)前支付剩余首付款245万元，并于合同签订后五日内向银行申请第二笔付款745万元；若过户前贷款申请未获全款批准或贷款无法取得，吴还将在办理产权过户前向卖方支付相应部分房款。 　　

　　合同的补充条款也赋予了卖方单方解除合同的权利。买受人未能按时履行合同的，每逾期一日，应向出卖人支付总房价款万分之五的赔偿金，合同继续履行。如买方逾期超过十个工作日或买方要求解除合同，则视为买方违约，卖方有权单方解除合同。出卖人解除合同，应当通知买受人，买受人除赔偿十个工作日外，还应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。 　　

　　当天，双方又签订了一份协议，约定因买受人违约导致买卖合同不能正常履行的，买受人应在合同解除7日内将房屋恢复原状或赔偿出卖人房屋装修费180万元；因出卖人违约导致合同解除的，还应赔偿买受人180万元装修费用损失。 　　

　　银行延迟贷款两个月，卖方通知买方单方面解除合同。 　　

　　事实上，直到当年7月13日，吴才支付了745万元的首付款，并为其支付了逾期利息。剩余的745万元银行贷款，直到2020年10月29日，经相关银行批准后，才发放。 　　

　　期间，2020年9月15日，卖方向吴发送律师函，希望其在收到函件之日起3日内支付款项。如果他还是不付钱，他 　　

　　对此，黄浦区一审人民法院表示难以认同。判决书指出，吴最终于2020年10月29日拿到借款，已经大大超出了合同约定的时间和双方的预期。当然，贷款展期审批的原因与卖方无关，也可能与吴本人的信用能力无关。但法院认为，作为一个合格的民商事主体，其本应知晓交易中可能产生的风险，尤其是在合同已有明确约定的情况下，吴某未及时履行付款义务，相应的违约责任吴某未经原告的谅解和许可，不能免除。 　　

　　违约金占总房价的20%是否过高？法院认为不高。 　　

　　至于吴认为卖方主张的违约金数额(总房款的20%)过高，法院也表示难以同意。由于房屋买卖合同本身有其特殊性，且由于交易标的物涉及金额一般较大(且本案涉及的交易标的物为写字楼，非一般住宅)，相对人因一方违约而遭受的经济损失也会相应较大。结合本案已查明的相关事实，说明本案原告因吴违约(数额可能不会太小)可能需要向案外人(案外房屋的出卖人)承担相应的违约责任。 　　

　　因此，考虑到我国合同法的相关法律规定，不排除当事人可以同时主张违约金和赔偿实际损失。考虑到本案中吴某违约造成的实际后果，范某、应某至今无法正常再购买一套房屋，经济损失巨大。因此，法院采取了支持卖方主张违约金和赔偿实际损失一并处理的处理方法。 　　

　　二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 　　

　　最终，法院判决双方签订的房屋买卖合同及相关协议于2020年10月7日终止；被告吴应于本判决生效之日起十日内搬出并返还原告房屋。如逾期，他应另付房屋占用费，按1000元/天的标准计算，直至实际归还之日；吴应于本判决生效之日起十日内向原告一次性支付违约金310万元及房屋装修损失180万元。 　　

　　建议买家配合。 　　

490万元几乎可以在上海买一套房了。因为银行延期放款，买家就要承受如此巨大的赔偿。不少购房者看到这个案例，惊出一身冷汗。毕竟银行放款时间是买家无法控制的。而在置换房屋的过程中，一环套一环，很多卖家其实也是买家。一旦银行出现放款周期延长，必然影响数个交易。这种情况下，如何保障交易双方的合法权益？

时代九和律师事务所合伙人许桂林律师指出，在本案中，双方约定无论银行是否如期放款，买家都要在约定的过户日期近乎支付全款，同时还约定买家逾期10天以上，卖家就可以单方解除合同。这些条款确实对买家不利。这有可能是因为买家当时买房心切，或者低估了银行放贷时间的风险。但无论如何，只要双方都签字认可，就必须遵守。

许桂林律师建议，双方在签订合同时都应谨慎考虑银行放贷时间的不确定性。对于买家来说，可以协商“以银行实际放贷时间为准”这样的条款，避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚付款日期，并约定超时的违约金标准或解除合同的标准，遇到银行延期放款时，卖家也能保障自己的权益不受损害。当然，买卖双方肯定会有利益上的冲突，最终合同如何约定，还需要看双方沟通和谈判的结果。

来源： 北京青年报