我们都有对房子的执念，尤其是在外漂泊的人。买房不仅仅是交钱的问题，还有很多我们没有想到的问题。 　　

　　恐怕你连买房的时候其实交了很多税都不知道。当然，虽然你不知道，但它确实发生了。我们买房，主要是交增值税。 　　

　　买房时，增值税怎么算？买房时，增值税=不含税房款*税率。 　　

　　当然，我们买房的时候，开发商不会直接告诉我们不含税的价格，而是包含增值税的价格。 　　

　　此时买房涉及的增值税=含税总房价/(1税率)*税率。这里是价税分离，以此来计算我们买房时实际承担的增值税。 　　

　　虽然增值税是价外税，但我们作为消费者，是实际的承担者，但在实际交易中并没有任何感受，因为需要企业交给国家税务机关。 　　

　　举例说明： 　　

　　老虎2022年3月买房，总房款218万。另外，销售房地产的开发商为一般纳税人，适用的增值税税率为9%。 　　

　　增值税=2180000/(1 9%)*9%=180000。 　　

　　也就是说，部落虎实际支付了218万元买房，但房子的价值不是218万，而是200万(218万/(19%)=200万)。剩下的18万元是部落虎需要承担的增值税。 　　

　　当然，对于企业来说，实际获得的金额只有200万不含税，18万的增值税企业也需要上缴国家。 　　

　　对于不动产的增值税，不仅有9%的税率，特殊情况下还有5%的征收率。这一点我们可以相当清楚。 　　

　　有住房贷款可以退税吗？我们有住房贷款，也是不一定能够退税的。 　　

　　个税改革后，不仅改变了计税的基本原则，还增加了6项专项附加扣除。在这些专项附加扣除中，有一项是住房贷款利息专项附加扣除。就是这样一种情况，有人认为只要有房子就可以退税。 　　

　　其实能不能退税，要看具体情况。 　　

　　1、不能退税 　　

　　我们要明白，买房的时候，是不需要交个税的。买房之所以和个税有关，是因为贷款买房时，我们在计算个税时，可以扣除住房贷款利息税前专项附加扣除，前提是满足条件。 　　

　　当我们收入不高，月末预扣预付款时，已经考虑了住房贷款利息专项附加扣除，在汇算清缴的情况下不会形成退税。 　　

　　2、可以退税 　　

　　想要通过住房贷款利息专项扣除抵扣退税，需要同时满足以下三个条件。 　　

　　(1)可以享受住房贷款利息专项附加扣除； 　　

　　(2)预扣预付款时不扣除住房贷款利息专项附加扣除； 　　

　　(3)未扣除住房贷款利息专项附加扣除，已提前缴纳个税。 　　

　　例如，部落虎购买了他的第一套住房，但由于他自己的疏忽，他没有登记住房贷款利息专项附加扣除。扣除住房贷款利息专项附加扣除前，部落虎应纳税所得额为19500元，预缴个税为585元(19500 * 3%=585元)。 　　

　　部落虎在缴纳和清算个税时，在税前扣除了住房贷款利息专项附加扣除。计算结果如下： 　　

　　实际应纳税所得额=19500-1000*12=7500。 　　

　　实际应纳税额=7500*3%=225。 　　

　　可退税=585-225=360。 　　

　　如果满足以上三个条件，也可以退税。如果没有退税，赶紧办理！ 　　

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