交完钱，路过房子，买的房子已经住了两年，但是被告的合同无效，房子要收回。这是什么神仙操作？几天前，这件事发生在北京房山区. 　　

　　 2016年9月，李先生通过中介公司以77岁的李太太的名义购买了一套房子。去年6月，已转院入住的李先生被李太太的儿子陈先生告上法庭。陈老师说，她母亲患有精神疾病多年，卖房时是限制民事行为能力人。作为监护人，她对买卖并不知情，也没有得到自己的追认。陈老师请求法院确认房屋买卖合同无效。 　　

　　今年5月5日，房山法院一审判决李先生与李太太签订的合同无效。被告李先生称，其以正常价格购买的房屋，已尽到普通人的谨慎义务，且已办理过户手续近三年，系善意取得。李老师不服一审判决，提起上诉。 　　

　　李太太卖房子的时候已经77岁了。在她卖掉房子之前，她和她的侄子谭女士住在涉案的房子里。交易过程中，谭老太一直陪伴在李老太身边，但案件审理时，谭老太已经去世。 　　

　　法院审理查明，2016年9月，李先生通过中介公司在房山某小区相中了李太太一套建筑面积为86.66平方米的房子。根据合同约定，李先生需要支付购房款175万元，其中首付55万元，住房公积金贷款120万元。2016年10月，涉案房屋登记在李先生名下。 　　

　　去年6月，在李先生入住并获得房产证近两年后，他收到了陈先生的书面投诉。陈老师是前任主人李太太的独子。56岁的他也是本案中李夫人的代理人。他要求法院确认其母亲与李夫人签订的房屋买卖合同无效。 　　

　　陈老师的理由是，母亲患有精神分裂症多年，2015年被认定为限制民事行为能力人。上述房屋是在没有其子女公司或其监护人同意的情况下出售的。“最近才知道我妈把房子卖了，但我妈还没说房款交了没有。”去年6月首次审理此案时，陈先生说。 　　

　　房山法院认定李女士为限制民事行为能力人。2015年，陈先生起诉至朝阳法院，申请宣告其母亲为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。2015年12月，朝阳法院裁定“宣布李太太为限制民事行为能力人”，李太太的侄子秦老师参与了案件的整个审理过程。 　　

　　被告李太太辩称，李太太故意隐瞒自己的真实情况。被告在购房过程中不知道李太太是限制民事行为能力人。而且李太太在复杂漫长的交易过程中表达清晰流畅，举止正常。“我已经尽到了一个普通人应该尽的注意义务。此外，交易价格很正常。她的挂牌价是180万元，我的收购价是175万元，并没有明显低于市场价。这是善意取得的。” 　　

　　李老师在上述开庭时也提出了一个问题。“在当初的房屋买卖过程中，陈老师一次都没有出现过。现在快两年了。为什么现在才起诉？” 　　

　　法院认为，首先，李夫人在房屋交易过程中为限制民事行为能力人，处分房屋的行为属于重大事项，已超出其民事行为能力范围； 　　

　　其次，由于李太太没有配偶，父母已经去世，她只有独子陈太太，所以她是李太太的监护人，也是她的法定代理人。 　　

　　第三，虽然我侄子谭夫人陪同李太太一起卖房，但谭夫人依法不是对有监护资格的人，应当知道李太太是限制民事行为能力人； 　　

　　第四，根据交易习惯，买方李先生对李太太其他家庭成员的相关信息负有审查核实的义务，但李先生未尽到谨慎注意义务。 　　

　　综上所述，李女士为限制民事行为能力人，其与李先生就涉案房屋签订的买卖合同须经陈先生认可或追认后方能生效。最终，房山法院一审判决李先生与李太太签订的房屋买卖合同无效。