2020年4月15日，淄博多家银行跟随市场变化进行政策调整，相继下调个人住房贷款利率。淄博中行、建行、农行、邮储银行、商祺银行、青岛银行均将首套房贷款利率调整为5.0%，二套房贷款利率调整为5.2%。 　　

　　4月21日，时隔7天，淄博个人住房贷款利率再次下调。多家银行表示，对于部分优质客户，首套房贷利率已普遍下调至4.9%至5.0%。 　　

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　　不到一周的时间，淄博多家银行的房贷利率已经下调了两次。这种情况在近几年房地产政策收紧的情况下并不多见。我认为房贷利率第二次下调的原因有以下几点。 　　

　　1.减轻刚需购房者的负担，让他们买房。 　　

　　之前房贷利率上浮，是为了防止部分非刚需购房者强行上车，使其房产增值收益赶不上利率还款，防止其挤压和抢占刚需用户购房需求。但也提高了很多刚需购房者的购买门槛和负担。 　　

　　所以，二次下调房贷利率是为了释放一部分购房潜力，让原本处于观望状态的购房者进入购房市场。 　　

　　2.去房地产库存，降低房企风险。 　　

　　这一年，各大地产公司纷纷开门红。先是融创爆炸，万科减半。而且某大票房公司财报未能如期发布，各大房企负债累累。这种情况下我们该怎么办？只能用政策刺激市场，帮助各大房去库存，降低雷爆风险。 　　

　　其实说到底是为了刺激房地产市场的消费。 　　

　　(图片来自网络入侵) 　　

　　但是，我认为房贷利率下调并不能达到银行预期的目的。 　　

　　现在时代不同了。2015 -2017年房贷利率下调确实刺激了房地产市场，一举让房地产市场走出了2015年前的低迷。为什么这次做不到呢？我们先来看一组数据。 　　

　　1996年，中国的家庭负债率为3% 　　

　　2010年，中国家庭负债率为20%。 　　

　　2020年，中国家庭负债率将为55%。 　　

　　截至2021年第四季度，中国家庭负债率已达62%，远高于1997年香港楼市泡沫破裂时的51%，以及接近1991年日本楼市崩盘时的70%。 　　

　　与家庭负债率相比，中国家庭储蓄率从2005年的51%上升到2008年的56%，2012年上升到59%，2020年底又下降到44%。 　　

　　现在还能一样吗？大家都没钱。当初降低房贷利率可以刺激利率，因为当时居民储蓄率高，负债率低，老百姓手里有钱，整个房地产处于增值阶段。买房相当于资产升值，而银行里的钱在不断贬值，不如买房。 　　

　　目前我国居民存款余额为102.5万亿元，人均存款达到7.27万元，但居民总负债超过200万亿元，平均下来人均负债高达14.3万元。人均负债几乎是人均存款的两倍。高负债下指望短期政策刺激市场，根本不现实。 　　

　　更何况市场的需求其实已经下降了，国内也不缺房子。2019年中国人均居住面积达到42.4平方米，与欧美日韩等发达国家极为接近，基本已经达到顶峰。重庆市市长黄3月前的采访数据显示，中国房地产商建设的超过1年未售出的房屋有6亿平方米，每年房地产建设可达17亿平方米，几乎占全球每年建设的一半。生育率也出现断崖式下降，从2015年出生的1655万人下降到2021年出生的只有1062万人。六年内出生的人口减少了600万，这意味着对房屋的需求将会更加疲软 　　

　　最后，我个人建议，不要因为房贷利率下调，就用更高的杠杆上车。3月份全国城镇失业率已经上升到5.8%，大部分城市的房地产已经失去增值功能，增值跑不过房贷利率，不建议强行买房上车。但如果真的急着用房(比如结婚)，也建议少加杠杆，留足备用现金流再上车。