商铺的高投资潜力刺激了部分投资者从股票、房子转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司的分析，影响商铺升值的因素如下：
中国入世后，零售业将在三年内逐步对外资开放。在此期间，外资零售业将大规模进入中国市场，国内零售业也将加紧“圈地”步伐。特许经营的形式大大加速了零售业的扩张。根据零点调查和指数网2001年11月的调查结果，最适合特许经营的行业是零售业(43%)，其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是，家电等专业连锁卖场的快速发展引起了业界的关注。所以未来对商铺的需求会稳步增长。需求主要集中在便利店、大型超市和卖场、连锁餐厅、品牌店等。
人气指数大量客流给生意带来活力。位于商业繁华地段的商铺，随着客流的增加，带动了商业的繁荣，为投资商铺带来了很大的空间。因此，在商业区选择商铺时，要特别注意交通；位于社区的商店的受欢迎程度是一个非常重要的因素。小区业主多，意味着消费需求多。开店做生意的话，投资商铺可以有不错的收益。关键是社区要有一定的规模。比如优胜美地的商铺，万科城市花园，逐渐成为投资者的热点。
潜在商业氛围浓厚的区域，商铺升值潜力会更高，反之亦然。在市政动态方面，上海著名的商业街南京路和淮海中路将吸引新一轮的改造。南京东路请国际知名咨询公司麦肯锡做了一个长远目标，到2010年把南京路建成世界一流的商业街。淮海路邀请仲量联行进行第一期商业改造规划，计划将淮海路打造为更时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店排队。上海市中心首个大型公共绿地——四川北路5万平方米已经定型。2002年建成后，四川北路商业街的商业布局和档次将进一步扩大和提升。因此，上述区域的商铺具有一定的升值潜力。
