“年报季”结束了，该做总结了。备受关注的房地产行业是媒体关注的焦点。2021年这不平静的一年，国内房企的日子过得怎么样？机构统计后给出了“一喜一忧”的结论：喜的是75%的房企实现营收增长，难能可贵；令人担忧的是，九成房企出现净利润下滑。 　　

　　“增收不增利”成为普遍现象，说明房企遇到了共同的问题。房屋销量上去了，利润却下来了，只能说明房企的成本结构发生了新的变化。这种变化在万科身上尤为明显，去年该公司净利润下降了45%。 　　

　　增利不增收 　　

　　房地产龙头企业万科净利润近“腰斩”的消息震惊了整个房地产行业。公开数据显示，2021年万科实现归属于上市公司股东的净利润225亿，较2020年大幅下降45.7%。 　　

　　这是万科自1991年上市以来，净利润第三次下滑。上一次下降是在13年前。众所周知，2008年发生了全球金融危机。上一次下降是13年后，也就是1995年。 　　

　　万科净利润下滑只是整个房地产行业的一个缩影。据机构统计，2021年，90%的房企毛利率和归母净利润出现下跌。 　　

　　头部企业中，碧桂园归母净利润下降23%，保利发展归母净利润下降5%。一向以盈利见长的中海地产也不好过，归母净利润同比下滑8.5%。 　　

　　一些中小房企甚至已经由盈利转为亏损，如杜松、马頔、华远地产、荣盛发展等房企，可见他们的日子更不好过了。毕竟盘子小，底子浅，抗压能力差。 　　

　　如此大幅度的净利润下滑，似乎暗示着整个房地产行业正在走向萧条。令人意外的是，2021年，这些房企的营收不但没有下降，反而有所增长。 　　

　　净利润“减半”的万科，2021年实现营收4528亿，同比增长8%。碧桂园营收达5230亿元，同比增长13%。保利发展预计实现营收2850亿元，同比增长17%。中海地产实现营收2422亿元，同比增长30%。 　　

　　营收增幅高于上一期，净利润下滑速度快于上一期。如此奇怪的情况，说明国内房地产行业在2021年度过了奇怪的一年。 　　

　　钱花哪儿了？ 　　

　　总的来说，营收和净利润的正向运行，卖的越多，赚的越多，是符合我们基本认知规律的。2021年国内房企大规模“增收不增利”肯定是有原因的。房企成本增加。哪些部分发生了变化？ 　　

　　分析人士指出，结算项目地价与售价之比上升是近年来房企毛利下降的主要原因。简单来说，就是这些房企刚拿地的时候，要价太高，导致项目赚不了多少钱。2021年出让的项目，大部分是2017年和2018年拿地，那几年是国内土地市场最火热的时候。“地王”频出是因为大家的信心，没想到遇到了“三条红线”和“房住不炒”的政策调整。 　　

　　财务是影响房地产企业毛利率的另一个重要因素。房企普遍缺钱，只能四处融资，一步步推高融资成本。 　　

　　即使是“三条红线”都是“绿色”的万科，2021年的资产负债率也是79.7%。万科的债务结构中，有息负债2659亿，以中长期负债为主。为了提高抗风险能力，万科不得不进行多元化融资，发行公司债券和中期票据等。2021年，万科发行了三期公司债，金额超过75亿。 　　

　　2019-2021年万科负债情况 　　

　　大政方针不变，何 　　

　　没有经久不衰的行业，更没有经久不衰的企业。只有在风浪中生存下来的企业，才能有持久的基础。目前国内房企正在经受各种考验，就看谁能率先涅槃。