最近有客户问智祥荣，如果有闲置房产，可以用来抵押贷款吗？其实能不能做按揭贷款，跟闲置与否无关，主要跟以下几个因素有关：
1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。
2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。
3、房龄，一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。
能否办理按揭贷款，更重要的是看你在哪个城市。不同城市的银行贷款政策完全不同。让我们以北京为例。只包括个人按揭贷款，不包括公司贷款。
1.个人住房抵押贷款分为抵押消费贷款和抵押经营贷款。抵押消费贷款一般额度为100万，最高额度为200万。在这里，我将重点介绍个人抵押贷款业务。
2.个人按揭贷款分为一次付清和两次付清(或一次付清或两次付清)。两断是指有抵押贷款时申请抵押贷款，否则没有抵押贷款时申请抵押贷款称为一断。
3.办理抵押业务贷款的条件：
1)房龄，一般不超过40年。当然，有些银行或机构会贷款给房龄超过40年的房子。这个需要具体银行来办理。
2)住房面积一般在40平米以上。如果住房面积小于40平方米，很难申请到按揭贷款。当然也有专门的银行或者机构可以办理。
3)房屋性质，70年以上的住宅、别墅、商业、写字楼。所有银行都可以办理住宅按揭贷款，大部分银行可以做别墅，只有少数银行可以做商业和写字楼。
4)借款人本人或直系亲属名下必须有公司。不同银行对运营公司的要求完全不同。有的银行还可以做实际控制(顾名思义，可以是一家公司的实际控制人)。有的银行要求是公司的股东或法人(不一定是真正的企业，也就是我们说的空壳公司)。最严格的是有些银行要求真实业务，比较麻烦，要求财务报表和纳税。
4.北京按揭贷款产品的重要参数：
1)贷款利率，最低的在4.8%左右，主要集中在6-7%，最高的在8%左右甚至10%。当然，各种产品都有各自的优缺点，没有绝对的优劣，所以要么被市场淘汰，要么一统天下。两者都不太好，产品优势过大，容易出现坏账和坏账。
2)贷款期限，北京房贷最长20年。大部分银行有10年、5年的期限，也有3年、1年的期限。可以根据自己的需求选择术语，各有利弊。
3)还款方式，多种还款方式，如先息后本、等额本息、等额本金等。有些先有利息后有本金的产品，需要一年回一次本金。
4)贷款额度，不同银行的贷款额度不同。大部分银行限额1000万，少数银行限额1500万，最高可达3000万。
5)贷款比例最高可达90%，大部分集中在60%-70%左右，实际控制一般可达50%。具体比例和房子的性质有关系。一般别墅只能做50%-60%，商住楼只能做50%左右。
在这里，智祥荣也顺便总结一下北京的一些主流房贷产品。可以参考市场上有哪些相关产品：
1.银行1，法人空壳公司，利率3.86%，期限20年，等额本息还款，最高额度1500万元。
2.银行2，壳公司作为法人或股东或直接包装实控，利率4.35%，期限20年，等额本息还款，最高额度1500万。
3.银行3、空壳公司法人或股东或直接包装实控，利率3.7%，期限10年，等额本金还款(金额的一半)，最高金额1000万。
4.银行4，空壳公司法人或股东，利率3.7%-4%，期限5年，等额本息还款(每月气球贷按20年计算)。5年后，贷款可以展期，不归还本金，最高额度为1000万元
5.银行5，空壳公司法人或股东，或实控人，但公司需要一起借款，利率4.37%，等额本息还款，期限10年(每月气球贷按20年计算)，最高额度1500万。
6.银行6，真实运营公司(需要开户)，可以是真实运营公司的真实控制权，但需要4.5%-5.3%的公司贷款，先付利息后还本金或等额本息，最高额度3000万元，可作为二次抵销。
7.实际可以控制的7号银行，利率4.5%，最高限额1500万，5年信用期，一年一回本金，先还利息后还本金，最高750%。
关于按揭贷款，建议你找专业机构办理，不要盲目办理，尤其是自己办理很麻烦，原因如下：
1.首先按揭贷款办理周期会比较长，其次会需要很多材料，然后有些材料可能需要左佳，所以做按揭贷款的银行经理可能收不到，因为一个银行经理做按揭贷款并没有太大的业绩，但是客服经理自己办理又不敢收钱，所以帮你办理会很麻烦，而且还赚不到什么钱。以后如果逾期了，扣的钱会远远多于他赚的钱。
2.很多客户会盲目注册空壳公司。每家银行对公司的要求完全不一样，包括业务范围，因为也会涉及上下游合同。单纯注册一个空壳公司是不够的。注册一个空壳公司，还是需要匹配有下游合同的公司。往往注册自己公司的客户用不了。
