来源：中国证券报
随着证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的正式发布，交易所、基金业协会、证券业协会相继就具体业务规则的完成征求意见，距离公募REITs产品越来越近，市场关注度也越来越高，重点逐渐从项目端转向投资端。
我国公募REITs是一种以基础设施项目为主的公募证券投资基金，可以理解为资产上市和资产管理相结合的复合型金融产品。发展公募REITs有助于盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提升资本市场服务实体经济的质量和效率。作为基金管理人，从投资者利益的角度出发，我们认为目前需要重点关注四个方面：信息披露、投资交易、收益特征、公募REITs特有风险。
确保运作公开透明
中国证监会发布的《REITs指引》坚持“以信息披露为中心”，确保公募REITs公开透明运作。
除常规基金的信息披露要求外，基于特殊的交易结构，REITs指南在发行和运作管理阶段增加了相应的信息披露要求。就招股书而言，新增披露多达24条，主要集中在底层基建项目的详细信息。核心的包括资产支持证券和基础设施项目的基本信息、现金流计算、项目评估报告和尽职调查报告等。运营期的定期报告应包括财务状况、业绩、未来前景、现金流的收集、管理、使用和基础设施项目的变化等。临时报告还需要披露有关关联方交易和现金流量重大变化的信息。与传统公募基金的上述信息披露内容不同，投资者需要重点关注。
多元化交易体系与流动性管理
作为一种新型投资方式，公募REITs的交易机制和流动性是投资者关注的焦点。
从国外REITs市场的经验来看，成熟市场的REITs流动性与当地股票市场接近。过去十年，REITs在美国市场的交易量逐渐增加；在新加坡市场，REITs的市值占总市值的11.7%，而交易量占整个市场日均交易量的30%。综合分析表明，影响其流动性的因素包括交易机制、投资者结构和引导教育、基础资产类型等。新加坡REITs市场在流动性方面的成功，归功于对投资者的充分教育和引导，建立了一般交易、REITs指数基金、REITs期货等相对完善的REITs生态系统。
对于公募REITs，我们充分借鉴国内外成熟的交易机制，在产品设计上采用封闭运作、挂牌交易的模式，类似于封闭期的常规LOF产品，但整体配套交易机制更加丰富。根据交易所《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》(征求意见稿)规定，公募REITs可以采用交易所认可的竞价、大宗、报价、询价、协议交易等交易方式进行交易。
此外，公募REITs还引入质押协议回购和流动性服务机制，从提高投资者收益和充分发挥做市商流动性创造能力两个方面增强二级市场交易的流动性。
兼具权益和稳定分配属性
根据REITs指引的要求，公募REITs兼具权益和稳定分配属性。一方面，公募REITs通过资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，投资者定价时要从股权维度考虑。另一方面，公募REITs要求收益分配比例不得低于合并基金年度可分配金额的90%。考虑到基建项目可以产生稳定的现金流，REITs可以给投资者带来更稳定的收益分配。从海外市场经验来看，分红回报和公允价值变动收益各占REITs长期收益的一半。钍
同时，与此相关，投资者还需要重点关注公募REITs的会计规则。首先，与传统的公募基金不同，公募REITs是以合并报表估值的。根据基金业协会运作指引征求意见稿，除可按照《企业会计准则》的规定采用公允价值计量模式进行后续计量外，基础设施项目资产原则上采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础计提折旧、摊销和减值。所以用成本模型来衡量公募REITs净值的波动，更多的是一个企业会计的概念，可能和公募REITs的公允价值有很大的区别。尤其是有明确到期日的特许经营项目，基金净值会逐年递减，直至归零。
从公允价值的角度来看，投资者更应该关注公募REITs的年度评估报告，作为二级市场交易价格的参考，而不是按照传统的公募基金思维，单纯关注基金净值。
不同于其他金融产品
由于公募REITs不同于其他在二级市场交易的金融产品，大部分资产投资于基建项目，整体投资集中度较高。受经济环境、竞争性项目、不可抗力等因素影响，基础设施项目的市场价值和现金流可能发生变化。
公募REITs的运营管理是其成立运营后产品的核心价值。从收益分配或公允价值变动的角度来看，公募REITs的收益很大程度上取决于基建项目的运营。基建项目可能受经济环境变化等因素影响，导致实际现金流低于预计现金流。基建项目运营过程中租金、费用等收入波动也会影响基金收益分配的稳定性。
对于上述特有风险，本基金管理人将通过勤勉尽责的投资管理和合理完善的治理机制设计，缓释相应风险；投资人需要优化有一定实力的项目和基金经理，降低风险的可能性。(华夏基金研发部)
编辑：黄浩
