说到买房，没有贷款是不行的。根据青岛RealData的统计，2021年上半年，青岛二手房买家中有83.1%是通过贷款融资，全款购房的买家仅占16.9%。其中，商业贷款占比最高，达到62.4%。 　　

　　贷款购房是目前大多数购房者的首选，但是由于青岛的贷款政策和贷款人自身情况的差异，在贷款过程中经常会遇到各种各样的问题。比如很多人没有贷款资格，甚至在贷款过程中被银行拒绝贷款。 　　

　　本期将由青岛站对柯控股有限公司进行总结 　　

　　个人住房商业贷款中常见的五类问题，希望对您有所帮助！ 　　

　　问题一： 如何判定借款人有无贷款资格？:家庭收入认定银行打印的工资流水认定；(2)通过对借款人所有银行卡的识别；以工作单位出具的收入证明确认。家庭负债的认定：通过家庭成员的信用报告进行认定。如果在征信报告中没有体现，一般不会被认可。 　　

　　一般在（1）借款人家庭收入不低于负债的2倍。出现“连三次六次”的逾期都会被视为不良征信。逾期越多，征信越差，贷款被拒的可能性越大。(注：“连续三个月”指连续三个月逾期还款，“累计六天”指六次逾期还款。) 　　

　　（2）征信较好。 　　

　　一般情况下，借款人的收入证明需要达到每月偿还总负债(包括按揭贷款和信用贷款)的2倍及以上。如果收入证明不足以覆盖两倍月供，可以通过以下方式解决。 　　

　　(1)男女朋友一起借钱； 　　

　　(二)父母或者其他亲属作为担保人； 　　

　　(3)所有奖金、补贴、住房公积金均可计入收入； 　　

　　(4)接力贷款，借款人为所购房屋所有权人，父母或子女为共同借款人。 　　

　　问题二：如何应对收入证明不足以覆盖月供2倍的情况？ 　　

　　以下三点同时满足，以贷款期限短为准。 　　

　　(1)房龄：大多要求房龄30年； 　　

　　(2)借款人年龄：借款期限。借款人年龄 70岁； 　　

　　(3)最长贷款期限：大部分银行的贷款期限30年。(根据不同银行标准，银行的贷款期限不同，以银行实际情况为准) 　　

　　问题三：可贷款年限如何确定？ 　　

　　问题四：贷款金额如何确定？ 　　

　　影响贷款金额的因素主要有：（1）房屋评估价格；（2）贷款成数；（3）房屋网签价格。 　　

　　比如客户小王，户口在青岛，未婚，现在想通过商业贷款在市南区买房。成交价300万，面积90。网签价格290万，评估价值290万。如果小王这次买第一套房，这笔交易能贷多少？ 　　

　　解：青岛首套房最高贷款70%，那么小王的最高贷款额度为290 * 70%=203万元。 　　

　　贷款金额的计算公式为：贷款金额=评估价格*贷款成数。 　　

　　个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准也需要由贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场的作用。 　　

　　问题五：国家调整LPR如何影响贷款利率？ 　　

　　目前，央行对五年期以上LPR的报价为4.65%，各银行的最终执行利率以LPR基点的形式确定。如果LPR利率下调，银行基点不变，首套和二套房贷最低利率也将下调。 　　

　　根据公告，第一套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点。 　　

　　（1）银行房贷利率定价：LPR+基点 　　

　　根据公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。最小重新定价期为1年。在利率重新定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。贷款合同中应明确利率的重新定价期限和调整方法。 　　

　　根据新政策，如果约定的重新定价期为一年，而t