2021年不会轻松。收获很多，也失去很多。奥运、教育“双降”、元宇宙、融资热，等等众多现象级事件纷纷冲上热搜，让2021年成为名副其实的“元年”。 　　

　　同样，对于房地产来说，2021年也在经历变革元年。 　　

　　一，“两集中”元年.2021年，中国共有22个城市开启了土地市场“两个集中”时代——集中发布出让公告和集中组织出让活动，而在日益增多的“因城施策”调控政策下，由热转冷整体趋势显现明显，成效确实显著。以北京为例。北京作为过去著名的“摸高溢价率的玩家”，在2021年土拍中，在主城区优质地块频繁出现的前提下，将平均溢价率控制在6%以下。同比下降超六成以“稳定地价”为教科书级别的操作，显示了触底的调控政策。 　　

　　二，楼市调控政策爆发元年.据相关数据统计，2021年楼市调控次数高达651次,月均调控次数高达54次,同比涨幅高达33.甚至有人调侃2021年的调控是“一天一个政策”。以影响较大的“限贷令”为例。从年初的2、3月份开始，严查流入楼市的经营性贷款；二季度，多家银行暂停接收二手房贷业务；第三季度房贷排队时间超过6个月。在大幅度砍掉了多个城市的二手房成交,直到年底，贷款环境略有放松，需求得到释放，并有所上升。 　　

　　三，人口结构彻底转变元年.根据第七次全国人口普查数据，2020年跌破1%全国出生率仅为0.852%，为1978年以来最低。当人口数据作用于楼市，最直观的表现就是供大于求.供求关系的逆转 　　

　　所以，在楼市经历了2021年的“元年”之后，2022年的买房逻辑也会随之改变。对于今年有买房打算的人来说，以下四点一定要谨慎： 　　

　　第一，对于上面提到的人口结构的转化，在人口老龄化的未来，整个人口动力弱、基本面差、以人口外流为主的三四线城市，整体成交量都将呈现显著的回落趋势,都不愿意做“接盘者”，因为其购买力已经基本见顶。换句话说，没有人希望自己的孩子成为被动的接受者。2022年将会是三四线城市正式开启阴跌的开端,正因为如此，那些刚需购房者今年在这样的城市需要冷静观望，并记住不要太心急。在市场下滑的楼市，等待的时间越长，最后的人会笑到最后。 　　

　　第二，与三四线城市的逻辑相反，三季度一线城市的小阳春不远了-Beijing二手房市场降至冰点，在贷款环境松动的契机下开始回暖，趋势明显。而且，不仅仅是北京，年底的广州上海也是如此。深圳是因为2011年2月出台的二手房指导价太硬，导致市场没有出现明显的回暖信号。底部什么时候建好，还需要观望。但可以肯定的是，即使一线城市的调控政策是全国最严格的，但刚需的购买动力依然强劲.房价上涨和市场复苏只是时间问题。因此，在一线城市的小阳春和日益宽松的信贷环境的交界处，今年的计划买家可以尽快行动。他们再等下去，就只有等“魔鬼的规定”回来了。 　　

　　三、盯紧政策和土地.我一直强调，购房者的眼光不能只盯着房价的变化，需要有长远考虑的能力。所以对于楼市来说，政策方向和土地市场是决定其长期发展的重要因素。很多人说，2022年最大的“黑天鹅”将是房产税.今年房产税如何开征、在哪里开征将是楼市的一件大事。因为房地产税的出台势必会对楼市短期利空,如果房地产市场本身已经处于下滑趋势，房产税只会加速其下滑。相反，只有稳定的楼市才能抵消开征房地产税带来的冲击。 　　

　　而土地更好理解。去年的三批集中拍地即将全部“上架”，今年的集中拍地也即将开始。看好你所在城市的土地热度分层和土地的溢价率,你一眼就能看出价值点在哪里。然后，你只需要瞄准通勤等需求，匹配家庭周期。选房子真的没那么难。 　　

　　四、利率.也就是说，房贷利率对刚需的重要性根本就不用说了吧？从目前的市场情况来看，至少今年上半年房贷利率有望下降，四舍五入等于购房成本的降低。而正因为如此，长远来房贷利率很有可能成为楼市调控的重要手段之一,因此，在2022年，各城市的房贷利率将大概率跟随市场，热点市场的房贷利率将上涨，反之亦然。但需要注意的是，在有时房贷利率的下降，反而会反作用于房价上，催涨房价,当房价涨幅趋于扩大时，房贷利率将止跌回升。知识点来了。如果你的城市市场持续回暖，供需两旺，你需要趁着房贷利率没有止跌回升的时候趁早上车.对于市场平淡的城市，不冷不热，你可以等一级房贷利率降下来。