疫情之下，在香港上市的房企再添一员。 　　

　　6月3日晚间，HKEx正式披露了祥生控股集团股份有限公司(以下简称“祥生地产”)的上市招股书。由此，这家浙江千亿元房企的面纱逐渐向业界揭开。 　　

　　三年来，翔盛依靠信托、银行、民间融资渠道实现了企业规模的快速扩张，但融资成本高、盈利能力弱的问题也暴露在公众的视线中。从HKEx的规则来看，祥生地产成功敲钟的概率很大。但是，在市场资金有限的情况下，翔盛能达到自己的预期目标吗？ 　　

　　盛刚证券交易所提交的表格 　　

　　在TOP30中，祥生地产是唯一一家没有上市的房地产公司。如今，从浙江“大山里”走出来的黑马房企，终于踏上了上市征程。 　　

　　事实上，自2019年10月，祥生邀请“资本专家”谈明恒加盟后，关于公司上市的报道就一直不绝于耳。在过去的工作中，谭经历了控股(HK.01862)和地产(HK.06158)的上市。招股书中，谭明恒以财务总监的身份出现，也证明了媒体的猜测并非空穴来风。 　　

　　知名地产分析师严跃进表示，从实际情况来看，近年来翔盛持续拿地，战略意图非常强烈。祥生主动交表，有助于打通企业融资渠道，提升品牌影响力，体现了中型房企的规模化取向。 　　

　　四年来，祥生地产实现了100亿到1000亿销售额的突破，成为行业黑马。得益于此，翔盛的营业收入也实现了大幅增长。招股书显示，2017年至2019年，祥生地产收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，复合增长率达137.6%，成为招股书中的一大亮点。 　　

　　但由于土地储备不足等因素，祥生并未实现2019年1300亿元的销售目标。截至2020年3月31日，翔盛拥有195个处于不同发展阶段的物业项目，应占总建筑面积约2304.5万平方米，低于远洋集团(HK.03377)、中国奥园(HK.03883)等同规模房企。截至2019年底，奥园和中远拥有的土地储备总建筑面积分别为4503万平方米和3724.3万平方米。 　　

　　2020年，为了扩大土地储备，祥生在杭州、宁波等地拿地。中指院的数据显示，2020年前5个月，祥生地产拿地128亿，而去年拿地才170亿。 　　

　　显然，通过上市获得扩张资金，是翔盛保证现金流，继续冲刺的必然选择。对此，祥生在招股书中也承认，募集资金将用于物业项目开发和偿还项目信托贷款。 　　

　　利润、负债等指标有待提高 　　

　　从招股书来看，祥生为成功上市做了充分的准备。除了依靠辉煌的营收业绩吸引投资者，翔盛在降低财务杠杆、提高盈利能力方面也做了大量工作。 　　

　　早在2018年，祥生就开始优化财务结构，通过加强流动性管理，降低负债率，为企业创造安全边界。处于规模扩张期的翔盛也有意减少了2019年的拿地金额。 　　

　　得益于公司的各项举措，公司财务指标得到了不同程度的提升。2017年至2019年，公司净资产负债率分别为1380%、740%和360%，流动比率分别为1.2倍、1.1倍和1.2倍，利息保障比率从2018年的0.3提高到1.4。 　　

　　但由于规模扩张过度依赖信托，较高的利息也侵蚀了祥盛地产的净利润。截至2019年末，公司未偿还信托融资总额占贷款总额的63.1%。同期，翔盛的银行及其他贷款利息支出仅为32.23亿元。 　　

　　在过去的三年里，艾尔 　　

　　在上海中原地产首席分析师陆看来，“上市后，房企融资渠道拓宽，企业透明度将显著提高，有助于企业评级的提升。帮助企业降低融资成本，提高利润率。” 　　

　　中国企业资本联盟副理事长白文喜也表示，上市融资不仅可以快速增加公司可用现金，改善公司财务状况，增强公司的流动性，赋予公司更丰富的融资手段和工具，还可以使公司治理更加规范透明，有助于提升公司价值，有利于公司的可持续发展。 　　

　　不过，一位不愿意透露姓名的业内人士也指出，现在是否是房地产公司上市的好时机，似乎有待商榷。国际房地产资产管理公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，“在香港，房地产公司上市已经冷门十年了”。 　　

　　受疫情影响，房企2020年掀起赴港上市潮。在市场资金有限的情况下，翔盛如何吸引足够多的投资者，并以预期价格筹集所需资金，将考验集团管理层。届时，站在新起点上的祥生地产在后疫情时代将如何作为？ 　　

　　本文来自蓝鲸财经。