杭州楼市正进入复苏期。
“上周六，一个房产中介带了十几个人来看房。中介会给客户介绍房子的位置和板块开发情况，我也会帮忙介绍房子的结构和用途。一天下来，嗓子都沙哑了。”家住杭州拱墅区的李女士去年年底萌生了换房的想法，于是将现在的房子挂在了中介网站上。
李女士反映，今年前几个月看房的人不多，最后半个月看房的人多了很多。“人多的时候，一天接待的房客就赶上过去一个月了”。
租客增多的一个重要原因是5月17日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“新政”)，被视为二手房市场利剑，推动杭州二手房去库存。
6月17日，杭州二手房新政刚刚一个月。
杭州官方主办的透明售房网数据显示，新政出台一个月后，杭州主城八区二手住宅成交5143套，环比上涨112%，日均成交量上涨119%，涨幅翻倍，效果立竿见影。
另一组参考数据来自中介。5月新政前，杭州二手房日均网签量在90套左右。6月以来，杭州二手房日均网签180套，几乎翻倍。与此同时，杭州二手房日均新挂牌量增长57%，二手房挂牌量增长73%。
“杭州二手房新政力度大，使得市场上的自住需求得到一定程度的释放，预计也会对楼市有实质性的利好。”杭州RealData总裁上官建表示，新政的精准调控支持了居民合理的住房需求，释放了刚需住房者的需求，为新换客户提供了“卖旧买新”的支持，使得换房更加容易。这也是明确的，间接有利于新房市场，并有助于提高市场预期，推动市场成交量的增长。
市场回温 挂牌量、成交量均上涨
健康的楼市离不开二手房市场的平稳运行。新房和二手房市场应该相辅相成，共同构建一个整体健康的楼市运行体系。
杭州的问题是新房网“一房难求”，而二手房市场相对较难解构。尤其是去年下半年以来，杭州二手房成交量一直在下降。克而瑞的数据显示，杭州二手房成交量从去年7月份的4744套逐渐下降到今年2月份的最低点，约为1975套，之后一直保持低位。
为增强二手房市场活跃度，加快去库存速度，今年5月17日，杭州专门出台了二手房市场刺激政策。
新政后，杭州二手房市场的挂牌量和成交量确实有了明显的增长。
此前有公开报道称，据杭州二手房监管服务平台数据显示，杭州二手房新政后，全市(除富阳、临安外)二手挂牌量猛增，总量甚至达到2万套。平台数据还显示，截至6月13日下午6点，杭州(不含临安、富阳)二手房挂牌量超过27万套。二手房挂牌量只增不减。
但是杭州二手房交易监管服务平台上的二手房挂牌数量是以房源数量为准，而不是以房源数量为准，导致很多数据重复统计，真正有效的挂牌数量并没有那么高。
中指院浙江分院常务副总经理高表示，根据中指院的监测和房管局系统中呈现的数据，新Dea后杭城新上市的二手房数量
新政后，杭州二手房市场迅速回暖。杭州主办的透明售房网数据显示，新政出台一个月后，杭州主城八区二手房交易量达到5143套，环比上涨112%，日均成交量上涨119%，翻了一番。
不过，值得注意的是，5月份杭州二手房网签量虽创近期新高，但仍远不及去年同期。机构数据显示，去年3月和4月杭州二手房成交量突破万套，分别达到11759套和10070套，去年5月达到9045套。今年5月份的数据相比去年仍然下降了45%以上。
刚需成交为主 以价换量居多
“新政后，咨询量确实有所上升，但我所在的板块成交量上升并不是特别明显，购房者观望情绪依然很浓。”未来科技城板块的一位中介表示，未来科技城板块的房子已经涨了一轮，板块房企总价基本都在四五百万，比较高。
相比之下，一些刚需房源相对紧俏，均价在3万左右的房子更受欢迎。
机构的数据也印证了这一点。杭州RealData的数据显示，在最近一波二手房交易中，刚需置业需求占据了主导地位，总价在300万元以下的房源交易占65%，成交占2%。这波成交前十的区域有两个特点：一是住宅均价在4万元/平方米以内，二是都属于二次新房聚集地，包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域。
此外，在上官建看来，新增房源中，降价房源占比更大。5月杭州二手房价格指数环比下降0.7%，成交多为以价换量。
带未来科技城板块阳光城未来悦MAX项目
目为例，此前该项目最高挂牌价超过9万元/平方米，而近期的成交记录显示，成交价格已经跌至约5.5万元/平方米，价格有不小的回落。上述中介人员认为，之前未来科技城板块二手房价格较高，主要是跟互联网产业的发展息息相关，如今产业不景气，导致板块内的二手房市场陷入冷冻状态，价格也有所回调。
事实上，杭州目前多个板块二手房市场成交量均在上涨，但成交均价均在下跌。按照公开报道统计的数据显示，5月杭州临安城区二手房成交量环比上涨22％，均价跌了14％；富阳富春板块二手房成交量涨了104％，均价跌了15％；临平新城二手房成交量环比上涨20％，均价跌了9％；银湖科技城二手房成交量环比上涨19％，均价跌了12％；西湖区西溪板块二手房成交量也上涨68％，均价跌了1％。
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新房二手房价格倒挂 库存预计还将上升
长期以来，杭州二手房库存量推高的一个重要原因就是新房和二手房价格倒挂严重。
由于二手房房价居高，那么相比购买二手房，人们更愿意购买新房，毕竟倒挂价差大，买到即赚到。例如未来科技城华润杭珹未来中心项目新房和二手房价格倒挂约2.6万元/平方米，钱江世纪城融信的项目新房和二手房价格倒挂约3.7万元/平方米。
一买一卖之间，一套房子可以赚取百万元差价，这也是杭州摇号打新的人层出不穷的重要原因。
这样的价差也让不少投资客盯上了杭州市场，自2020年起，杭州也成为了继深圳、合肥之后又一“炒房之都”。这也导致不少新房的置业需求中有不少是非自住需求，而这部分需求也会趁着这一波二手房市场回暖将房源挂牌出手。
“过去几年杭州新房供应量处于高位，预计今年近13万套房源交付，不少非自住客户在小区交付后预计不少房源将流入二手房市场。短期之内，伴随市场信心的逐步修复，杭州二手房库存预计还将继续上升。”上官剑认为，新政只是促使市场成交有所放量，但并未表现出爆发的热度，杭州的二手房库存量消化不明显，此外，很多业主都想趁着政策利好，整体市场好转，将房子更快的置换改善，特别是总价相对较低的且次新房居多的区域二手房增加明显。
虽然新政效果已显现，但不少业内人士并不看好杭州二手房市场的后续表现。克而瑞在其研究报告中指出，杭州二手房这波热度或难以延续。一方面，6月新房市场迎来推盘潮，刚需、改善需求均有覆盖，大概率将分流一批客群。另一方面，二手住宅挂牌量每日俱增，购房需求远远跟不上供应的速度。
克而瑞浙江区域分析师朱琳也认为，现在杭州大多数的成交都是源于“5改2”的刺激，省下十几万元到数十万元不等的税费，短期内极大促进了交易；接下来的6月，成交数据估计还能冲一冲，到了7月可能就不再增长，只能维持。
本文源自中国房地产报
