买房前给卖家交了20万定金。
最终的购买合同没有签署。
买方持有之前的“协议”
诉讼要求双倍返还定金40万。
没想到被法院驳回了。
关于“存款”
我们需要注意什么？
去看案件的细节。
为喜欢的房子交20万定金。
2020年9月，陆先生从一位房地产经纪人那里了解到浙江余姚张婷镇有一家工厂。经过多次实地看房，陆先生决定买下这个工厂。同年12月，陆先生与房屋所有人家属林就购买厂房的具体事宜进行协商，并于当日以银行转账方式汇去20万元作为定金。林作为收款人在《厂房买卖定金收条》上签字，上面写着：“如果买方不想买这个工厂，这笔定金将归卖方所有。如果卖家不想卖这个工厂，定金会双倍返还给卖家。双方同意在一周内签署工厂销售合同。”
但之后双方未能就工厂销售范围、付款方式等主要合同条款达成一致，导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识，几天后，林将20万元定金退还给陆老师。
当销售失败时，买方要求双倍退还定金。
好不容易看到了房子，定金已经交了，房款也准备好了。都是签了合同，卖家却不卖，让陆老师又无奈又气愤。为此，陆老师将林某起诉至余姚市人民法院。
庭审中，陆老师认为
双方已就签订合同的主要条款达成一致，并向被告支付了定金20万元。同时，定金收据上写着一周内会签正式合同。现在林拒绝签字，存在过错，要求双倍返还定金40万。
对此，林辩解道
第一，我只是谈判厂房买卖时的代表，不是产权所有人。其次，双方没有谈妥出厂价、付款方式、交付程序这三个重要条件，根本不可能签订购房合同。鉴于工厂买卖合同尚未签订，定金收据也应无效。第三，双方未签订购房合同是协商的结果，不是被告单方面的过错，不应适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
押金收据有效，但不适用押金违约金。
法院经审理认为，《厂房买卖定金收条》是当事人的真实意思表示，其法律效力于当事人实际支付定金时产生。那么，被告是否应该根据定金收据的约定承担双倍返还定金的违约责任？
根据《中华人民共和国合同法》第115条的精神，定金罚则适用于一方有过错，违反合同的情况。在本案中，根据原告和被告提交的证据以及双方的陈述，法院认为，认定被告违约和单方面过错是不够的，理由如下：
1.双方未能就合同的主要条款达成一致，最终未能正式签订合同，不能证明是被告违约和单方过错造成的。适用定金罚则的前提是双方应当就房屋买卖的主要条款达成一致。如果双方未能就房屋买卖的主要条款达成一致，适用定金罚则明显违背了合同法的自愿和公平原则。具体来说，本案中《定金收条》没有明确记载双方约定的主要合同条款，包括不动产的销售范围、销售价格、付款方式等。所以很难推定双方通过协商达成了完整的协议。原告提供的证据只能说明双方对合同主要条款存在争议，不能证明未签订正式合同是被告违约、单方过错造成的。
二。协商过程中，原告未尽到注意义务，双方均为
一审判决后，原告提起上诉。近日，二审法院维持原判。
定金作为一种通用的货币担保，在促进交易双方信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛应用于买车、买房等日常交易中。与保证、抵押、质押、留置等保证一方债权人利益的担保不同，定金为双方当事人提供了履约担保。也就是说，定金的惩罚性法律效力可能发生在支付定金的一方，也可能发生在收取定金的一方。在日常经营和生活中，签约双方往往以为只要签订一份存款合同就可以“高枕无忧”，其实不然。对此，法官做了提醒：
首先，定金罚则的适用是有条件的。作为合同的当事人，双方都有义务积极、善意地协商订立合同，以促使合同尽快生效。因迟延履行相应义务而未订立合同的，即使签订了定金合同，也不能适用定金罚则。
同时，如果要适用双倍退还押金的处罚，一定要注意这些细节！包括定金的实际交付、定金罚则中主合同的效力、未订立合同的单方违约等。
二、在交易过程中履行必要的注意义务。在签订合同时，买受人要尽到必要的注意义务，比如核实房屋所有人的信息，房屋是否有人居住，在合同中明确具体的交付时间和地点，防止双方在合同履行过程中发生纠纷。
债券质押式协议回购,质押和留置怎么区分3.jpg">法条链接《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
综合自浙江省余姚市人民法院、湖南高院
来源： 上海法治报
