整理华侨城A(000069)年报后。SZ)，南方产业智库HFI-60监测的房地产公司，发现2021年其总营收为1025.84亿元，同比增长25.25%，但各项盈利指标并不理想，其中营业利润为104.52亿元，同比下降51.97%。归母净利润37.99亿元，同比下降70.05%，上年为126.85亿元。扣非归母净利润仅为22.97亿元，同比下降76.29%。 　　

　　从历年利润指标来看，华侨城2020年就已经面临增速下滑的局面，扣非净利润已是连续两年同比下跌。 　　

　　在盈利能力方面，华侨城毛利率为26.15%，与2020年时的49.86%相比，减少了23.71个百分点。平均净资产收益率仅为4.76%，同比减少了12.49个百分点。 　　

　　毛利率是衡量行业内房地产企业财务状况的重要指标。对于毛利率下降和房地产业务盈利能力下降的原因，华侨城在年报中解释称，受房地产调控政策影响，行业整体毛利率水平呈现下降趋势，公司内部结转结构变化，深圳本部高毛利项目基本结转完毕，导致2021年结转项目的毛利率下降。 　　

　　此外，在少数股东权益利润占比方面，华侨城的少数股东利润为33.53亿元，少数股东权益为395.84亿元。据南方产业智库测算，二者占净利润和总权益的比例分别为46.88%和32.77%，绝对差14.11个百分点，在已公布年报的35家HFI 60监测房企中处于较低水平。 　　

　　销售方面，2021年华侨城房地产业务共实现合同销售面积399万平方米，合同销售额825亿元，较去年同期分别下降14.19%和21.58%。 　　

　　此外，在去年多数房企放缓拿地的背景下，华侨城新拿项目23个，新增土地面积258万平方米，建成面积435万平方米。与2020年相比，项目减少2个，用地面积减少近一半。此外，年内取得的土地项目中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，较2020年减少8个。 　　

　　在3月31日举行的网上业绩说明会上，华侨城管理层表示，2021年的结转项目基本都是近年来以市场招拍挂或文化旅游方式取得的土地项目，尤其是以招拍挂方式取得的房地产项目。《除非未来市场行情发生较大变化，2021年的毛利率基本代表了公司现阶段及未来一段时间的毛利率水平。公司上下也清楚地认识到未来房地产企业所面临的压力，加快周转、提升能力建设，是公司管理层的统一认识。》 　　

　　债务方面，南方产业智库测算显示，华侨城剔除预售款项的资产负债率为68.84%，净负债率为60.77%，剔除受限制现金后，现金短债比为1.89，处于融资“三道红线”绿档行列。华侨城还宣布将通过直接融资、发债、股权融资、债务担保计划、供应链融资等综合手段，于2021年实现融资586.25亿元，平均融资成本4.46%，处于同行业较低水平. 　　

　　南方产业智库点评 　　

　　去年华侨城销售额下滑，利润指标也明显萎缩，既受行业环境影响，也受企业自身房地产开发业务进度影响。不过，华侨城的债务融资情况还是不错的，“三条红线”也保持了绿档。 　　

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　　【作者】葛正汉 　　

　　【来源】南方报业传媒集团南方客户端 　　

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