不动产的转换是指不动产用途的改变。企业不得随意将不动产重新分类为自用或作为存货。
一、房地产转换形式及日期：
1.把投资性房地产变成自用性房地产。转换日是房地产达到自用状态，企业开始使用的日期。
2.将作为库存的房地产变更为租赁。日期转换为房地产的租赁期限开始日期。
3.自住建筑停止自用，改为出租。该日期将转换为租赁期限的开始日期。
4.将自用土地使用权变更为租赁或资本增值。转换日期是停止自用的日期，也是确定用于赚取租金或资本增值的日期。
5.把投资性房地产变成待售存货。转股日为租赁期满，企业董事会作出书面决议的日期。
二、投资性房地产用途转换的会计处理
1.成本模式下的转换
(1)投资性房地产转为自用性房地产。
借：固定资产/无形资产(按转换日投资性房地产的账面余额)
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销(按应计折旧或摊销)
投资性房地产减值准备(根据已计提的减值准备)
贷款：投资性房地产(根据转换日投资性房地产的账面余额)
累计折旧/累计摊销(根据应计折旧或摊销)
固定资产/无形资产减值准备(根据计提的减值准备)
(2)投资性房地产转换存货
借：开发产品(按转换日投资性房地产的账面价值)
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销(按应计折旧或摊销)
投资性房地产减值准备(根据已计提的减值准备)
贷款：投资性房地产(根据其账面余额)
(3)自住性房地产转化为投资性房地产。
借：投资性房地产(根据资产账面余额)
累计折旧/累计摊销(根据应计折旧)
固定资产/无形资产减值准备(根据计提的减值准备)
贷：固定资产/无形资产(根据固定资产账面余额)
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销(根据计提的折旧)
投资性房地产减值准备(根据已计提的减值准备)
(4)存货转换投资性房地产
借：投资性房地产(按转换日存货的账面价值)
存货跌价准备(根据计提的跌价准备)
信贷：开发产品(根据其账面余额)
2.公允价值模式下的转换
(1)投资性房地产转为自用性房地产。
借：固定资产/无形资产(按转换日投资性房地产的公允价值)
贷：投资性房地产-成本(按投资性房地产成本)
(借方或贷方)投资性房地产-公允价值变动(投资性房地产累计公允价值变动)
(借方或贷方)公允价值变动损益(公允价值与账面价值的差额计入当期损益)
(2)投资性房地产转换存货
借：开发产品(按转换日投资性房地产的公允价值)
贷：投资性房地产-成本(按投资性房地产成本)
(借方或贷方)投资性房地产-公允价值变动(投资性房地产累计公允价值变动)
(借方或贷方)公允价值变动损益(公允价值与账面价值的差额计入当期损益)
(3)自用房地产转换为投资性房地产：投资性房地产-成本(按转换日土地使用权或建筑物的公允价值)
累计折旧/累计摊销(根据提供的累计折旧或摊销)
固定资产/无形资产减值准备(根据计提的减值准备)
公允价值变动损益(转换日的公允价值低于账面价值)
贷款：固定资产/无形资产(根据账面余额
其他综合收益(转换日公允价值大于账面价值)
企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日的公允价值小于账面价值，其余额借记“公允价值变动损益”科目；如果转换日的公允价值大于账面价值，其余额计入“其他综合收益”科目。并且，处置投资性房地产时，因转换而计入其他综合收益的部分，应当转入当期损益。
例：2016年7月1日，甲公司将一项后续按照成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产折算前账面原值为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，折算日公允价值为3850万元。假设不考虑其他因素，甲公司应在折算日借记金额为()万元的“固定资产”。
在成本模式下，对应结转，分录为：
借：固定资产4000元
投资性房地产累计折旧200
投资性房地产减值准备100
贷款：投资性房地产4 000元
累计折旧200
固定资产减值准备100
【例题选择题】企业将自有房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产。房地产的公允价值低于转换日的账面价值，具体如下
差额的会计处理表述中，正确的是（ ）。A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
『正确答案』B，企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【例题计算分析题】2010年12月31日，甲公司以银行存款44 000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼预计尚可使用22年。甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45 500万元和50 000万元。
2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。2016年12月31日，甲公司以52 000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。假定不考虑相关税费及其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。
（2）编制甲公司2011年12月31日对该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。
（4）编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。
『正确答案』
（1）
借：投资性房地产――成本 44 000
贷：银行存款 44 000
（2）
借：投资性房地产――公允价值变动 1 500
贷：公允价值变动损益 1 500
（3）
借：固定资产 50 000
贷：投资性房地产――成本 44 000
――公允价值变动 1 500
公允价值变动损益 4 500
固定资产应计提的累计折旧＝50 000/20×4＝10 000（万元）
（4）
借：固定资产清理 40 000
累计折旧 10 000
贷：固定资产 50 000
借：银行存款 52 000
贷：固定资产清理 40 000
资产处置损益 12 000
